2012-04-05

    除了容積獎勵之外，容積移轉更是用以圖利建商的一大漏洞。事實上，容積移轉淪為地方政府財政工具。依都市計畫法，政府必須徵收、收購道路等公共設施保留地，但地方政府財政拮据，變成以容積移轉方式取得公共設施保留地，亦即將公共設施保留地的容積移轉到其地建地去，因此坊間出現一種現象：建商從各種管道收購公共設保留地容積，但交易價格遠低於公告現值，建商卻以公告現值全額換算移入容積，對地主不甚公平，利益都落入建商口袋。

    老文官認為，古蹟保存的容積移轉是較合理的容積移轉，例如，目前行政院被列為古蹟，不得再興建、拆遷，而行政院未使用到的容積將可以移轉到其他辦公大樓，整體都市容積不變，符合都市計畫的原本目標。但公共設施保留地本是政府該編列預算向地主買回，如今容積移轉變成地方政府解決財政手段，這些公共設施保留地容積移轉，實為「虛擬容積」，是原本都市計畫中不存在的容積。

    目前各縣市公共設施保留地的容積移轉量，尚無具體資料。若以新北市辦理容積移轉情況，自2001年至2010年7月底總容積移轉109萬9000平方公尺的樓地板面積，新台北市獲得捐贈土地面積為30萬2000多平方公尺，也就是說，建商平均每捐1平方公尺，就可以獲得3.4平方公尺的「樓地板面積」，建商算盤怎麼打，都超合算。因容積移轉，新北市因而創造出多少虛擬容積？若以每人30平方公尺計算可居住面積，109萬9000平方公尺的容積移轉，可供3.6萬人居住。另，新北市尚有6000多公頃的公共設施保留地未徵收，如果繼續容積移轉，將可供684萬人居住。按此發展下去，新北市將成為極度擁擠、高樓林立、公共設施嚴重不足的大都會。

    容積移轉漫無止盡地被濫用，以及琳瑯滿目的容積獎勵，至今仍無減緩的趨勢，這與內政部放任與縱容、行政怠失有很大的關係。去年（二○一○年）九月三十日內政部發給地方政府解釋令：「直轄市、縣（市）政府不得逕以主要計畫所載之容積獎勵上限，限制都市更新實施者依都市更新條例申請建築容積獎勵，自即日生效。」繞口的解釋令，簡言之，就是除法定容積（即都市計畫及圖書上訂的容積率）外，所有容積獎勵可以一直堆疊上去，不受都市主要計畫中各項獎勵容積加總後之總容積上限規定。

    這項解釋，讓都市中出現奇特的亂象。曾有單位函請各縣市政府調查各縣市已申請使用執照的「實設容積倍數」，以新北市某都市更新集合住宅為例，「實設容積率」除以「法定容積率」之比最高為2.28倍，換言之，該建案都市計畫法定容積為300%，為住宅區，在經過各種獎勵容積加上去後，實設容積竟高達683.53%；更誇張的是，該區商業容積率為360-460%之間，該建案已遠超過商業區的法定容積，形成住宅區土地竟有超過商業區土地之高強度容積，顯然已與當初訂的都市計畫土地使用與管制目標相違悖。

    而龐大開發利益到那裡去？住宅區竟有商業區的土地使用強度，建商預見了這龐大開發利益，雖為住宅區土地，卻有商業區土地價格之實（因為有商業區的容積），因此建商不惜帶動土地標售價格，之後，房地產的銷售也跟著飆高，眼看著房價飆得離譜、瘋狂之境。