2011-07-25

近年來，北部地區房價飆高至離譜程度，令人咶舌，年輕人更是望屋興歎，即便政府祭出奢侈稅，房價也未見下降。更令人痛心的是，推升大台北地區高房價，竟是中央到地方政府，濫用容積獎勵以及放任漠視所造成。

在媒體工作十六年，最近我任職雜誌社又結束營業，在此過渡、喘息期間，有機會與過去經建會老文官、當年跑經建會老記者們見面，席間聊天不免聊到房價政策，這位老文官是位頗有輩分、向來謹言慎行，正巧是位土地專家，浸淫開發政策與規畫有四十年，在座的三、四位媒體人等著聽取他的高論，老文官卻說，「我要說的話是令建商討厭的，是政府不愛聽的。」老文官懷疑，建商的勢力早已深入內政、建管、地政等單位，甚至更高層級的部會，乃至成為某種地方政商掛勾生態。（註：早年政商掛勾是透過土地變更，之後是建照核發，現在則可能是容積獎勵型態）。

每當外界批評高房價現象，要政府拿出辦法時，政府總會推說：台灣地少人稠，尤其是大台北地區，需求大於供給，市場機制難以介入。真正的實情是如此？政府恐怕是高房價的推手，至少，也是幫助犯。怎麼回事？這位熟悉國內都市法規的老文官將根源指向近年來，從中央政府到地方政府濫用了容積獎勵，如今，容積放寬到全無上限，任由地方政府及建商無限加碼，因而形成住宅區卻擁有商業區的容積率，建商因為擁有幾乎多一倍的容積、樓地板面積可以銷售，獲得的巨額利潤，因此土地標售價格不斷屢創天價。房價就是這樣被炒出來的。因為這位老文官甚少說重話，若非情況很嚴重，這位老文官是不會如此輕易全盤托出。聽到這兒，有使命感的老記者個個睜大了眼，迫不急待聽老文官娓娓道來，我們這些當年跑經建會的記者，接下來將上了一堂都市計畫課程，時間彷彿回到一九九○代的經建會記者室，專業文官和有使命的記者，為追求真相展開的對話。

在都市計畫中，容積管制是土地使用分區的管制策略之一，目的是配合人口需求、未來社會經濟發展，有效控制建築發展強度及人口密度，合理配置公共設施、確保生活品質，因此，針對土地使用分區訂定不同容積管制，這就是「法定容積」。容積率是一種公共社會資源，具有公權力政府允許地主、建商蓋的空間，建商又將此空間銷售給一般民眾。如果是在大台北地區擁有高出一倍的容積率，建商從中獲取銷售利潤將是極為可觀。

大台北地區高房價的故事就是這麼發生的。近年來中央政府到地方政府，將容積獎勵當成「萬靈丹」，一方面加速都市發展，一方面做為政府財政工具，從中央的建管法規、交通法規、文資法規、地方法規等都容許容積獎勵，內政部又不把關，也不檢討過時法令，容積獎勵已被濫用到嚴重扭曲市場、誤導資源分配的地步。

在中央政府部分，舉例來說，《都市更新條例》最高容積獎勵額度五○％，策略地區更可達一○○％；在《建築技術規則》中，增設停車空間享有二○％容積獎勵，鼓勵綜合設計則有三○％容積獎勵，興建老人住宅也有二○％；大眾捷運系統場站聯合開發也有五○％容積獎勵；《文化資產保存法》下訂有古蹟土地容積移轉四○％至五○％。

在地方自治精神下，地方政府加入提供容積獎勵行列。如，輻射屋、海砂屋改建也有容積獎勵。如台北市為舉辦花博曾在「二○一○年台北好好看」計畫下提供獎勵容積，另外台北市現還有「騰空期程獎勵」，對於在六個月內拆除窳陋建築有五％容積獎勵；投入綠美化維護也有容積獎勵；去年（2010年）八月中公告老舊中低公寓更新改建，獎勵容積可達法定容積的二倍；去年十月公告老舊市場再生專案計畫，在一定期程內改建，獎勵容積可達法定容積的二倍。

高雄市政府也有相關容積獎勵，如建築基地申設開放空間及停車位，有容積獎勵，對空地空屋綠美化也有五％容積獎勵。只不過，大台北地區房價高、市場需求強勁，獎勵容積帶來很大開發效果（因為有暴利可圖），相較之下，南部地區因為供給大於需求，容積獎勵沒有什麼效果。

最厲害的容積獎勵要算新北市，琳瑯滿目獎勵項目，讓令人瞠目結舌。它依據「都市計畫土地使用管制要點及築相關法令」，開放空間、公益性設施、基地規模、時程、綠建築、停車空間、都市防災、危險建築、創意性建築、容積移轉都有五％至四○％容積獎勵。周錫瑋任台北縣長時，在二○○九年十二月底先修正三重、板橋、中和、新莊、永和、新店、蘆洲等二十處都市計畫區土地使用分區管制要點，接著，「配合大眾運輸導向發展以及容積移轉都市發展趨勢與規畫理念」，修訂在距捷運車站用地或火車站周邊三百公尺內建築基地，放寬為不得超過法定容積率之一倍；三百至五百公尺內的建築基地，則不得超過法定容積的八○％。「這個很厲害，」已經歷過無數任行政院長、藍綠政黨輪替的這位老文官，竟對新北市這招嘖嘖稱奇。老文官的表情與評論，讓人立刻聯想起為何新北市某些地區的房價之所以可以在短時間內狂飆至極為跨張之境。