林左裕／政治大學地政學系教授 2011.12.14

    在民間及學界力推多年的「實價登錄三法」與「住宅法」，終於在昨日立法三讀通過，其中包括大眾矚目的不動產交易實價登錄但暫緩實價課稅措施、以及至少提供百分之十以上出租用的社會住宅給弱勢者等，這些法案於選前通過在民間團體看來，有如學生交作業了事，雖安撫民怨，卻有「聊勝於無」之感，難以給予高分肯定。 

    首先，實價登錄的必要性，在於提升市場的透明度與交易效率。不動產與其他標的最大的差異在於產品的獨特性，也因此容易產生買賣雙方「資訊不對稱」的情形，有如中古車交易一般，不動產賣方對價格及品質等資訊掌握通常較為充分，因此買方常淪為交易協商下的弱勢，尤其是在需求殷切區域、投資氣焰高漲的情況下，若能提升市場價格資訊的透明度，交易的公平性及市場效率都能大幅提升。 

    但美中不足的是罰則過輕，十五萬元以下的罰款對抑制「假登錄價」恐杯水車薪，投資客獲利動輒數十萬上百萬，因此罰款應取消上限，直至補足應繳之稅款。然實價登錄的目的除了提升效率外，更是實價課稅的基礎。台灣不動產持有稅率僅約為市價之千分之二，也使得台灣成為炒房天堂，未來應據此實價對非自用住宅課稅、甚至對自用住宅依坪數或總價訂定分級稅率，在稅基已調漲的情況下，稅率當可再行研議或彈性調整，如此可望有一長期穩定且公平的市場機制。

    而對無法依市場機制入住自有住宅的弱勢族群，包括低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、六十五歲以上老人、身心障礙者、受家暴者等，雖提供了至少百分之十的出租社會住宅，但嚴格而言僅屬於弱勢者之「福利政策」，而非全面之「住宅政策」。社會中仍有多數家庭或個人不屬於上述之弱勢，卻又無法負擔高房價，尤其是大台北地區。 因此，理想情況是，整體住宅供給市場需包含符合各階層的購屋租屋需求。以歐洲的強國德、法及瑞士等國為例，其出租住宅市場超過四成；而歐洲五豬，其住宅自有率都超過七成，可見高住宅自有率不等於經濟實力，反而可能是民眾高度的財務負擔，在經濟衰退下成為引發金融風暴的根源。 

    期待在選後的不久，政府能再以照顧百姓的觀點，補強實價課稅的配套措施，提升出租住宅比率以及檢討各區域之產業結構，使不論購買或租用等居住的基本需求不再是台灣百姓的痛苦，才是人民的福氣。