全球經濟復甦聚焦在中國，中國經濟聚焦在股市和樓市，剛性需求會帶給北京房價什麼？答案是復甦泡沫。復甦泡沫已經來臨，這個泡沫是如何吹起的？泡沫會吹多大？泡沫的結局是什麼？北京電視臺財經頻道《財經五連發》主持人長盛邀請國金證券首席經濟學家金岩石、《樓市》雜誌董事長蔡鴻岩、鏈家地產副總經理祁世釗詳細分析。

復甦泡沫來臨 業內預測或將突然崩潰

金岩石認為，現在每一個人都在恐懼中積極地參與，每一個人都在臭罵當中成為泡沫的鼓吹者。7月9日國金證券的中期報告會上，金岩石和他的團隊達成了一個基本的共識，那就是復甦泡沫難以避免。換句話說，泡沫是在復甦的路上必須要見到的一種景象。對於當前的復甦泡沫，金岩石把中國和60年代的日本做了一個橫向比較。現在全球經濟復甦把聚焦點聚焦到中國，同時中國經濟又顯示了一個健康的政策支持，這類似於60年代的日本。

當60年代全球經濟尋找下一個增長點的時候，它吹起了日本經濟的泡沫，兩大超級泡沫在日本被吹起，一個是股市泡沫、一個是樓市泡沫。日本股市從50年代、60年代、70年代一直到80年代末，持續上漲最終總市值超過了美國、英國、德國之和。樓市方面，東京的房價導致一個東京可以買兩個美國。那麼後後來日本經濟發生了什麼呢？泡沫慘烈地破滅。

在這個泡沫吹起的過程中，我們能看到兩種剛性需求，一個是投資的剛性需求、一個是消費的剛性需求。投資的剛性需求必然推動泡沫，但是當這個剛性需求瞬間消失的時候，消費的剛性需求才能在一片狼藉當中尋找新的平衡點。那麼這種剛性需求的哪一個在影響我們現在的樓市呢？金岩石指出，我們現在的問題是消費者在無意識地把自己的消費需求變成了投資需求，也就是說，每一個人在接受一個房價的時候，他並沒有真正把房子當成消費品，而是把盈利預期放進來了。金岩石說，當一個國家的一個城市的主要房子是毛坯房的時候，它就不是消費品，因為作為消費品的房是要戴著白手套驗房的，而投資品的房是戴著白口罩驗房的。所以當中國大多數投資人，拿著鑰匙，戴著白口罩驗房的時候，他就不是消費者，而是一個投資者。

泡沫是如何被吹起的？

金岩石認為貨幣投放和信貸投放產生了兩大預期：復甦預期和通脹預期，這兩個預期開始推動超級泡沫。他分析說，我們的貨幣政策很明顯在比較短的時間當中不可能出現一個逆轉，這也就意味著這個泡沫在醞釀當中被步步推高。那麼事實情況是不是這樣呢？

祁世釗給出了實例分析。04月份以前樓市基本上還是以剛性需求為主，這個剛性需求怎麼判斷出來的呢？在二手房交易中特別典型的就是說它有明確的訴求，比如孩子上學或者說結婚用房等等。但是05月份以後，改善性需求的比例逐漸增大，05月份的時候大概占了30%，到06月份的時候已經到了50%。祁世釗表示這個比例的變化雖然不能確定投資性需求在上漲，但是他們跟很多客戶面對面交流的時候發現，從06月份開始很多客戶在買房時都表達出對未來貨幣貶值的恐懼，所以可以確定的是，購買固定資產來抵禦通貨膨脹的需求是上漲了。

蔡鴻岩總結經濟泡沫的一個最主要的因素是“股地拉車”，所謂“股地”就是指股市和樓市，股拉地、地拉股，二者互相抬高，加上我們資本市場跟房地產現在關聯性已經非常強了，很多以前做其它實業的現在全都改做房地產了。蔡鴻岩表示他最擔心的是這樣一個過快上漲以及泡沫的滋生之後會引發很多更深刻的社會問題和社會矛盾，他認為這個泡沫吹大了之後，我們整個社會的貧富分化會進一步加大，這個潮流過去之後，有錢的會更有錢，沒錢的就更沒錢。

超級泡沫剛剛開始？

人口數量直接關乎房地產的剛性需求，但三到四億的人口預期是否過於誇張？對此，金岩石運用類比分析佐證了自己的預期：整個日本1.4億人口，大東京占比28%，也就是說一個大東京幾乎占到了一個國家人口的30%。所有的亞洲國家幾乎都出現了同樣的現象，就是一個或兩個超級都市的人口能夠占到一個國家總人口的1／3。金岩石認為，按照這個人口分布規律，在未來十年當中，中國的兩大超級都市北京和上海將有六億人（？），占總人口比例的1／3，三到四億人在大北京，兩到三億人在大上海。金岩石進一步指出，現在為了抵抗金融危機，我們加大了鐵路公路基建的建設，鐵路公路基建的建設一定是以現有的交通網絡延伸的，這本身就是在製造城市，而不是在分流城市，所以超級城市一定會出現。如果把工業化和城市化劃分兩個階段的話，今天城市化剛剛開始。這意味著未來世界都市模式現在剛剛起步，我們今天的超級泡沫才剛剛開始。

祁世釗並不同意金岩石的說法，他認為在日本大東京的確占據了整個日本30％的人口，但日本的房價並不像我們想像的那麼高。他認為，未來10年北京無論是變成一個5000萬人的大都市、還是人口三到四億的大北京，房地產作為一個固定資產，跟一個國家的GDP增長、人均收入水平的增長，存在著必然的內在聯繫，日本正是因為在那個特定的歷史時期，不斷地吹出超級泡沫，才會有連續數年的房地產下跌。

金岩石同意祁世釗的表述，但他指出，超級泡沫恰恰是在人口湧入的階段形成的。一旦人口湧入完畢、城市化結束，甚至是在城市化超過60%的時候，這個超級泡沫就突然間崩潰，房地產市場趨於平衡，但這個平衡的前提是人口流動的平衡。而且這個平衡有兩種模式：一種模式是吹高了、破滅了然後回歸理性，還有一種是小步慢慢走、一步一步地走到平衡點。

對此蔡鴻岩表示中國13億人口基數的現實，使得中國跟日本乃至全世界任何國家都無法類比。