當房東的時光腳印 --- (上)

       一 緣起

阿慶在讀書的時候，從來沒想過有一天會當房東，而且一當就是將近三十年。回想當房東的日子真是百味雜陳，也感到人生的變化真是滄海桑田。現在不當房東了，還是蠻懷念當年收房租的日子。

買出租公寓當房東，是受了隔壁辦公室那位動物營養學教授的影響。阿慶和這位教授共用一個秘書，兩個人的專長不同，但在研究上卻互補互利，剛開始工作時，受過他很多的幫忙，往後成了好同事和好朋友。

這位白手起家的教授很會賺外快，當顧問賺了錢就買股票，股票又替他賺了一大筆。在1970年初期，他賣掉所有股票，進入經營租賃複和式公寓的事業，而且經營得極為成功。好東西要和好朋友分享，他告知阿慶這個賺外快的訊息，而且他們夫婦都極力鼓吹我們也買一棟公寓，試試作寓公的滋味，除了將其經驗傾囊以授外，他們還可以在管理維修上施以援手。

1970年代後期，阿慶升為正教授，薪水調高了，空閒的時間也多了，加上我們夫婦都有工作收入，先是換了大的房子，接著想有效地投資多年的儲蓄，買公寓出租變成了我們聊天時最大的樂趣與動力。

在美國購屋置產極為方便，當年，如果有好的工作和房產，又能拿出百分之十到十五年的自備款，向銀行貸款購屋，可說是易如反掌。銀行貸款可以按自己能力分十年到二三十年分期還款，所以買公寓出租只是本身意願的問題。

二 過程

早先，老妻在學校附近看到一棟雙戶的公寓要賣，她先看了，要阿慶去再看一次，阿慶嫌該屋有些舊，未買。過了一年，那棟公寓再度出售，而且售價比一年前高了近百分之二十五，兩人都後悔當初沒把它買下。這次，在阿慶運用他獨特的公寓經濟數學理論精算後，將該屋買了下來。有意思的是：我們買下它以後，馬上有人出價，要給我們公寓三個月的房租收入作差價，請我們將公寓轉售給他。好不容易才下定決心購屋，我們當然不肯，決定變身為寓公。

在美國，買公寓出租是省稅的方法之一，美國所得稅的稅率是累進的，低收入不用繳什麼稅，中產階級是最大的納稅人。阿慶和阿慶嫂都有很好的工作，兩人收入總和扣除基本扣除額的所得，百分之二十八要交給聯邦政府，百分之七要繳給州政府。這些佔了收入百分之三十五的稅，像肉包子打狗，是有去無回的。此外，納稅人還要扣繳社會安全金，退休金和保險金等，好在這些金額日後還有拿回來的機會，所以繳的心安理得，但是繳給聯邦政府的高稅，真是心痛，捨不得。

阿慶買公寓的數學算法是：每年，只要房租收入能付清銀行的貸款利息，公寓的稅金，和公寓的維修就可以了，既使貼一點點錢也是值得投資。因為在美國買公寓每年在報稅時，可以扣除公寓的開支和折舊，通常會計師可以幫忙計算把公寓分幾年折舊最適合，例如五萬美元買的公寓，若以五年折舊算，那麼每年報稅時可以從所得中扣除一萬美元。當年，在大學城以五萬美元上下買一間雙戶的公寓是合理的。

剛開始買出租公寓時，可能收支不能平衡，那房東可以賺公寓折舊的數字，舉例說：折舊一萬元，我們可以少繳3500元的聯邦稅和州稅，也就是多賺了這3500元。

經營公寓賺錢是靠往後隨市場價格日益提高的房租收入。記得阿慶第一棟公寓，剛買時，每單位每月只收85美元，往後隨著市場的變化，步步提高，十多年後，每單位每月竟可收到450美元。通常，銀行貸款在十多年後就已付清，那棟房子就不折不扣地成為自己的了，淨月收入也就多了起來。經營第一棟公寓上軌道後，過了四五年又連續添了兩棟，當初阿慶的設想是：三個孩子有三棟公寓，將來他們上大學時，日子可以過的好些，雖然以後還有機會再買公寓，也就適可而止了。寫道這裡，不得不感謝老妻在公寓上的辛勞，阿慶只是合作的幫手而已。每次買公寓都是她先去看，她先評估，然後阿慶才去看的。