常見房地合一稅之迷思

推薦律師說法

【台南律師法通法律事務所/蔡所長】

只要105年1月1日以後取得，或是103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日後出售者，都必須申報課徵房地合一稅。沒有依法申報房地合一稅，發生補繳應繳稅額、遭國稅局處以新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰或是所漏稅額處3倍以下罰鍰等窘境。

Q1：賣房子和土地的所得，明年5月報稅時一同申報就好？

A：在105年1月1日實施房地合一稅前的「舊制」，出售土地是免納所得稅，但須繳納「土地增值稅」，房屋則是按照房屋評定現值去計算「房屋交易所得稅」，併入綜合所得稅按5%到45%累進稅率課稅，即每年5月綜合所得稅一同申報。但105年1月1日實施「房地合一稅」後，須計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額，針對餘額部分來課徵所得稅，房屋和土地都依實價課稅，於房地完成過戶的30日內須完成申報。

房地合一稅率計算上，也和舊制有所差異。居住在中華民國境內者，持有不到一年出售（繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算），要課45%的最高稅率；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；持有超過10年則課10%。  若是自住者，自住時間超過6年〈個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用；個人與配偶、未成年子女在交易前六年內，未曾適用這項租稅優惠〉，則有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則採10%的減免稅率。

Q2：出售個人房地虧損，就不用申報房地合一稅？

A：個人交易房地，如是房地合一課稅範圍，即105年1月1日以後取得，或是103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房地，在105年1月1日後出售者，即使虧損，也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。不論有無應納稅額，都應該自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向管轄的國稅局辦理申報。

Q3：互易取得之房屋、土地，不用申報房地合一稅？

A：房屋或土地與他人交換，還是屬於房地交易，應辦理申報。最常見者，即是車位交換。

Q4：出售農地，就能免繳房地合一稅？

A：買賣房地，原則均需主動申報房地合一稅，但只有3類土地例外，可免申報房地合一稅，一、出售符合不課徵課土地增值稅的農地、二、出售被政府徵收或先行協議價購的土地，三、出售公共設施保留地等。值得探討的是，在農業用地部分，符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅的土地，確實可免納房地合一稅，但除了應取得「農業用地作農業使用證明書」之外，還需要有經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」，才符合免納房地合一稅的規定。 土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)，不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」情形，千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。

Q5：已申報贈與稅，就不用申報房地合一稅？

A：贈與稅和房地合一稅，分屬不同稅。房地合一稅是只要遇到買賣交易，就需申報。此與贈與稅不同。 舉例來說，今年3月時買1千萬元的房產，於4月時贈與給兒子，因為屬於贈與，且贈與是依照土地公告現值及房屋評定現值計算，贈與價值220萬元，按照贈與稅的稅率計算，免繳贈與稅，但持有該房產的兒子，於6月時再出售該房地，取得1520萬元所得，則依照規定，該兒子須申報繳納房地合一稅，即（1520萬-220萬）乘以45％即585萬元。

Q6：財政部賦稅署就「房地合一課徵所得稅」制度，有製作一簡表，引用如下：

資料來源：https://www.fatong.com.tw/

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