房地合一課徵所得稅
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【台南律師法通法律事務所/蔡所長】
舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅，課稅稅基：房屋收入－成本－費用；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。課稅稅基：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額。
財政部賦稅署就「房地合一課徵所得稅」制度，有製作一簡表，引用如下：
|
一、個人部分
| 項目 | 內容 |
|---|
課稅範圍
（含日出條款） | ◎出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。
◎105年1月1日起交易下列房屋、土地者：
- 105年1月1日以後取得
- 103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內(繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算)
- 105年1月1日起取得以設定地上權方式之房屋使用權，其交易視同房屋交易
| | 課稅稅基 | 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 | | 課稅稅率 | 境內居住者 | - 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%、持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15%
- 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%
| | 非境內居住者 | - 持有1年以內：45%
- 持有超過1年：35%
| | 境內居住者自住房地 | 減免 | - 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租
- 按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵
- 6年內以1次為限
| | 重購退稅 |
- 換大屋：全額退稅(與現制同)
- 換小屋：比例退稅
- 重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉
| | 繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算 | | 課稅方式 | 分離課稅，所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅 | | 稅收用途 | 課稅收入循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出 |
二、營利事業部分
| 項目 | 內容 |
|---|
| 課稅範圍及稅收用途 | 與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外) | | 課稅稅基 | 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 | | 課稅方式及稅率 | 境內營利事業 | 20%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報 | | 境外營利事業 | 依持有期間認定- 持有1年以內：45%
- 持有超過1年：35%
| 境內有固定營業場所者：
分開計算稅額、合併報繳 | 境內無固定營業場所者：
代理申報納稅 |
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資料來源：https://www.dot.gov.tw
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