實價登錄不實與偽造文書

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【台南律師法通法律事務所/蔡所長】

據報載，嘉義一位江姓地主以1600萬元賣掉土地後，和買方講好以3200萬元登錄，並委託施姓地政士處理，今年5月嘉義地方法院108年度嘉簡字第681號以共同犯使公務員登載不實文書罪，買賣雙方均遭判處拘役，代書則處緩起訴。

辦理不動產實價登錄申報時，將成交價格申報為3200萬元，以利買方將來轉售時減省增值稅金或以系爭土地向銀行取得較高額之貸款，本身就是造假的事實。受理本件線上申報之承辦公務員為形式審查後即為受理，登載本件不動產交易價格為3200萬元於所執掌之內政部不動產交易實價查詢服務網上，足生損害於地政機關對不動產成交案件交易資訊管理之正確性及不特定公眾得依上開系統查詢某區域不動產真實成交資訊之公眾利益。

按刑法第214條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實（最高法院73年臺上字第1710號判例參照）。而依地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄作業流程，地政機關受理不動產買賣成交案件交易資訊申報收件後，經確認申報人身分別為地政士、經紀業或權利人，並核對申報人或代理人身分後，地政機關即應受理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，業經內政部頒布之「不動產成交案 件實際資訊申報登錄作業手冊」第二章「受理申報登錄作業」第一節「受理買賣成交案件之申報登錄」中說明詳實，並有地政機關受理不動產買賣成交案件申報登錄作業流程圖可考，足見地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄，僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理，對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正，並無實質審查權。是以，被告明知系爭土地交易價格並非最終申報之3200萬元，卻推由施姓地政士向內政部申報實際買賣價格為3200萬元，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內登載該不實交易價格，自與刑法第214條之犯罪構成要件相當，核被告四人所為，均係犯刑法第214條明知為不實事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書罪。

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