讓青年租得起未來 【中國時報 2015.03.10】

2015年03月10日 04:10  孫振義

新聞網址：http://www.chinatimes.com/newspapers/20150310000487-260109

近日來，台北市擬將捷運聯合開發公共住宅出租，卻引起部分住戶憂心影響房價的反彈，引發各界爭論。另一方面，新北市日前也通過「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」部分修正條文，宣示大力推動以都市更新容積獎勵換取「社會住宅」的理想。然而，這些政策是否能夠實踐「讓年輕人租得起」的理想，同時又兼具消弭周邊住戶之擔憂，在政策配套上確實尚需著墨。

一、分散設置公共宅，且其租金價格應與市價脫勾：就成本計算而言，基於只租不售的條件下，政府獨立興建的公共住宅僅需要營建與修繕成本，而捷運共構宅則是以「公共財-獎勵容積」所換來的，堪稱無償取得。若利息與土地成本不計，20坪的住宅按其工程造價與修繕費用估算，每月僅需收取約8000多的租金即可。因此，公共宅給予青年的租金標準，應該遠低於同社區或鄰近社區的住宅單元，甚至與市價脫勾。

然而，政府若要試圖以成本價出租公共住宅，必須以混居的方式，將其分散設置在城市的多個地點。並且，強調這是一種「社會福利」的概念，而且公共住宅到處都有，所以無論是誰的子女、兄長，只要符合規定都可申請。在專屬條件限制下，本來就可區隔租用公共住宅者與一般租房者，只要公共住宅數量與分布均勻達到一定程度，絕對可以避免影響局部區域之租金市場。

二、以「公益住宅」租金擴大收益，用以增加租金補貼或擴大公共住宅數量：在精華地段的租金水準本就偏高，無論政府予以多少的折扣減免，對政府與承租青年雙方都不公允。不如將之設定為「公益住宅」，以正常租金租予一般住戶，再將租金所得納入基金，專款專用於擴大「租金補貼政策」之用。

如此一來，首先，能讓原捷運共構宅之租金收益極大化，再以放大之收益照顧更多青年；二來，公益住宅租金價格與周圍無二，可避免先前公共住宅租金折扣影響房價之顧慮；三則，能促使支持「居住正義」的民眾優先認租「公益住宅」，達到類似「買樂透、做公益」效用，擴大「民眾參與」居住正義政策之範圍。

究竟出租公有住宅是否會影響該社區房價，持正反兩面意見者眾，恐需多方辯論與時間證明。然而，今後政府所推行的「居住正義」政策能否一勞永逸、完全避開此課題，更是值得思考的方向。（作者為政治大學地政學系副教授）

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原文：

公益住宅+公共住宅，讓青年租得起未來 / 孫振義 政治大學地政學系 副教授

近日來，台北市擬將捷運聯合開發公共住宅出租，卻引發了部分住戶憂心影響房價的反彈，因發各界爭論！另一方面，新北市日前也通過「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」部分修正條文，宣示大力推動以都市更新容積獎勵換取「社會住宅」的理想。然而，這些政策是否能夠實踐「讓年輕人租得起」的理想，同時又兼具消彌周邊住戶之擔憂，在政策配套上確實尚需深加著墨。

一、分散設置公共宅，且其租金價格應與市價脫勾

就成本計算上而言，基於只租不售的條件下，政府獨立興建的公共住宅僅需要營建與修繕成本，而捷運共構宅則是以「公共財-獎勵容積」所換來的，堪稱無償取得。

若利息與土地成本不計， 20坪的住宅按其工程造價與修繕費用估算，每月僅需收取約八千多的租金即可。因此，公共宅給予青年的租金標準，應該遠低於同社區或鄰近社區的住宅單元，甚至與市價脫勾。否則以市價打折的租金計算方式，對青年而言，恐怕連現有的「租金補貼」制度都比不上，更有政府牟取暴利之嫌？

然而，政府若要試圖以成本價出租公共住宅，必須以混居的方式，將其分散設置在城市的多個地點。並且，強調這是一種「社會福利」的概念，而且公共住宅到處都有，所以無論是誰的子女、兄長、親戚、朋友，只要符合規定都可申請。

在專屬條件限制下，本來就可區隔租用公共住宅者與一般租房者，只要公共住宅數量與分佈均勻達到一定程度，絕對可以避免影響局部區域之租金市場，更遑論影響房價。

二、以「公益住宅」租金擴大收益，用以增加租金補貼或擴大公共住宅數量

今日，政府口口聲聲說要照顧弱勢青年，然而，月領22-35K的青年如何能租得起動則上萬的公共出租宅？加上原規畫的住宅單元面積與房型設定，也未必符合最弱勢、最需要被政府幫助的青年，最終恐導致美意成空。

在精華地段的租金水準本就偏高，無論政府予以多少的折扣減免，對政府與承租青年雙方都不公允。不如將之設定為「公益住宅」，以正常租金租予一般住戶，再將租金所得納入基金，專款專用於擴大「租金補貼政策」或購置「公共住宅」之用。

如此一來，首先，能讓原捷運共構宅之租金收益極大化，再以放大之收益照顧更多青年；二來，公益住宅租金價格與周圍無二，可避免先前公共住宅租金折扣影響房價之顧慮；三則，能促使支持「居住正義」的民眾優先認租「公益住宅」，達到類似「買樂透、做公益」之榮譽感，擴大「民眾參與」居住正義政策之範圍。

究竟出租公有住宅是否會影響該社區房價，持正反兩面意見者眾，恐需多方辯論與時間證明。然而，今後政府所推行的「居住正義」政策能否一勞永逸、完全避開此課題，更是值得思考的方向。筆者僅從「租金價格」及「擴大效益」觀點論述，願起到拋磚引玉之效，更期盼台灣安居樂業那一天的到來。