違建強拆再等一等！ 容積租借 能解違章建築死局！

孫振義 / 國立政治大學地政學系 副教授

台北市政府給予轄內違章建築自行拆除的320大限將至，卻難免有一些心存僥倖或無能為力的居民，未能在期限內自行改善或拆除所屬之違章建築。因此，北市府最終是否如原聲明般，以雷厲風行之勢執行強制拆除處分，各界都等著看。

一般而言，違章建築可分成兩大類：即為程序違建與實質違建。程序違建的部分比較容易解決，只要房屋所有權人聘任建築師，循著正常程序補申請使用執照即可合法。

相對地，實質違建的處理便顯棘手，最常見的不外乎是陽台外推、後側院外推、加蓋車庫、私設夾層、露台及頂樓加蓋的住宅。這一類的違建通常無法符合法令上對於建蔽率及容積率的規定，即便提出申請也難達合法，無論是依法拆除或政府默許，其永遠是百姓與政府間的難解之結。

關於實質違建的處理，根據「臺北市違章建築處理規則」的規定，其若屬於「新違建」(指民國八十四年一月一日以後新產生之違建)，經北市府各目的事業主管機關認定有妨礙消防安全、公共通行或古蹟保存維護者，則應查報拆除。

即便是目前較寬容以待的「既存違建」（指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建），其若為大型違建、列入北市府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，亦應由北市府都發局訂定計畫，優先執行查報拆除。

事實上，這些已存在多年的違建，在無政府實質管制之下，殊不知何時會因為一場風災、地震或祝融之災，導致民眾難以彌補的生命與財產損失。因此，政府萬萬不可忽視他們的存在。

然而，這個違建歷史共業應如何解決呢？有前人主張，既然新建築物能夠以「容積移轉」的方式取得額外之允建樓地板面積，不如循此方法，讓部分具安全無虞條件的違建解套？

但若以住宅大樓為例，一旦違建依法取得「新容積」，勢必會改變該棟建築物各住宅單元的持有面積。若其將來有機會進行都更，便會影響權利計算比例，定會引起其他之住戶的反彈。

再者，一旦違建「永久」取得合法容積，表示政府對其再無約束力，若他日想出了整頓違建的新方法，也再無施政空間。因此，筆者對於讓實質違建以「容積移轉」或「購買容積」的方式合法，仍持保留之態度。

然而，筆者倒是有「容積租借」一計，政府或可一試。

在「成長管理」大原則下，各城市都有「容積總量控制」的概念。因此，筆者建議在經過專業簽證確認建築結構、消防、逃生避難等項目安全無虞的先決條件下，將城市中的容積庫存量，按面積、區段與環境條件計價，「租借」給實質違建，令其暫時就地合法，便可同時幫政府及違建解套。

如此一來，便可一方面確保這些原無法納管之違建的安全性，更可維護所謂的執法正義，甚至，還讓市政府還保留了調整租用價格的彈性，以利將來執行違建導正政策。

總而言之，居民因為建築物之隔熱不良、老舊、漏水、空間不足、使用需求改變等因素，遂將建築物予以加蓋加建，造成違建到處林立的狀態。這些建築物在本質上並不合法，甚至是居民生命與財產的風險。盼政府一改以拖待變的慣習，積極尋求解決之道，早日杜絕不公平、不合法、不安全的居住環境繼續存在。