清水變雞湯 活化都市土地效益應全民共享

臺灣目前處處在喊「五缺」，檢討臺灣因為缺水、缺電、缺地、缺才、缺工所衍生之競爭劣勢。然而，相較於有破壞國土之虞的都市失序擴張，促使既有都市土地的活化利用，方更能符合國土保育及利用的規劃原則。

然而，由於土地開發的利益甚鉅！因此每每遇到重大的都市計畫變更案、開發案（或都市更新案）審議時，無論是市府團隊或委員，均必須繃緊神經、嚴陣以對，深怕一個把關不嚴格，就讓活化都市土地、公私雙贏的開發願景蒙上了圖利的陰影！當前被各界有所質疑的三重區國巨公司乙種工業區變更案，便是易被誤解的一例。

對熟悉三重或新莊的在地人而言，國巨案基地（原為味全三重廠）事實上就是蒙塵許久的都市精華土地之一。捷運新莊線自2012年1月「大橋頭－輔大」段通車後，促使許多原處於都市邊陲的工業區、農業區土地成為捷運站精華地塊。政府在軌道運輸建設的投入後，應當即時讓這些土地進行轉型，以利擴展公帑與土地利用效益的最大化！

但事與願違，許多捷運站旁的土地並非公有，導致即便捷運完工後，新北市政府對於捷運站周圍土地再利用的推動只能處於被動。除了積極鼓勵私部門進行都市更新之外，只能透過都市計畫變更或其他地方法令（例如「新北市都市計畫都市發展暨工業區變更策略」、「都更三箭」），鼓勵個別基地啟動精華地及閒置工業區再生轉型。

以新北市都市發展架構而言，溪南板橋、溪北新莊的雙核心發展藍圖既定，在三重與新莊範圍設第二行政中心以提供溪北居民優質地方服務，正是建構城市發展架構的重要政策。然而，由於土地取得困難與開發建設費用龐大，上述理想若是可以透過都市計畫變更以民間力量協助，正是實現提升都市土地有效利用、振興地方經濟、興辦公共建設等多贏局面的策略。

反觀，國巨公司的三重都市計畫變更案，此基地變更前屬乙種工業區，在整體都市土地使用分區思維下本不符合今日使用效益，加上未來變更回饋土地包含市府第二行政中心、公園、廣場、道路、公共停車位…等功能，故客觀上此案除了開發者受益外，亦能滿足公、私雙贏的原則。

雖都市計畫變更依法就需提供最低回饋土地比例與回饋項目，且此案明顯對於新北市政建設與市民有直接助益，唯因攸關土地開發巨大利益，故後續審議過程把關宜秉持「一切公開透明」原則，避免讓此類開發案有蒙上不法陰影之虞。

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