臺灣未來住宅政策的可能性

孫振義 / 政治大學地政學系教授

筆者看完此次總統候選人政見發表會，內容雖稍有唇槍舌戰，但卻未見針對許多關鍵問題提出政策與觀點，尤甚可惜。其實，無論最終由誰脫穎而出，人民亟需下一任總統推行的重要政策眾多，其中，關乎民眾「房事」的住宅政策，更是不能再等！是以，筆者拋磚引玉提出諸點淺見，或可供各界參酌。

一、多元社會住宅政策

蔡政府原先規劃的8年（106至113年）興辦20萬戶社會住宅政策，在時程上恐要延宕，在實踐上也需調整作法。相較於政府興建社會住宅所存在的土地取得困難、建設經費龐大、管理與修繕負荷繁瑣沈重，以較務實的「多元社宅政策」執行，透過政府興建、公有地參與開發案分回（如都市更新、捷運聯合開發）、外加「包租代管」（預計共計8萬戶），估計終也能達標。

二、住社宅也存頭期款

無論是青年還是弱勢族群，舉凡一定收入線以上的社會宅入住者，政府可規劃將原折扣金額代為轉存，透過多年代存幫住戶積累未來購屋的頭期款或子女教育基金。社會住宅政策因興建與土地取得不易，故可救急、不宜救久！唯有讓民眾住社宅也存頭期款，方能夠裨益入住社會住宅民眾有機會購屋、脫貧，也能讓有限的社會住宅資源提供給更需要的對象。

三、補貼租金強化社福

對於許多弱勢族群而言，租金補貼政策不但可以避免集中安置的標籤化問題，更可輔以全方位策略，以結合社會福利與社區照顧關懷等政策，妥善施行政府對於弱勢民眾的關照。相較於光是興建成本（不計土地成本）每戶上則數百萬公帑的投入，適居、適所、不脫社會群體環境的租金補貼居住安排，比高成本入住社宅的集中安置方式，更可彰顯居住正義。

四、理性推動都市更新

為了加速都市危險與老舊建築改建，無論執行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」或是推廣「都市更新條例」，近年來中央與地方政府都不辭餘力。然而，自2015以來，房屋移轉數量逐年回溫增加，開發商眼見雨過天晴之態，紛紛磨刀霍霍購地準備大顯身手。然而，屆時成屋與預售屋供給數量大增是否衝擊房價雖是未定之數，但若房市不如預期，則建商投資成敗盈虧雖得自負責任，而被政府鼓舞參與都市更新或危老改建的民眾卻會哀怨政府。是以，建議政府切莫躁進，仍須以理性推動都市更新與危老改建為宜。

五、逐步完成漲價歸公

談到「居住正義」，其主要訴求仍是讓百姓買得起、租得起房子為基礎，政府除了致力於增加人民收入之外，若要穩定房地產價格，逐步讓房地買賣收益漲價歸公是唯一關鍵。雖說「房地合一稅」可以抑制短期投資炒作房價，但是對於長期投資客卻不甚奏效。若能夠制訂法令，讓房地買賣收益透過20至30年期間逐年增加稅率至60%（例如每兩年增加2%），則可緩慢地逐漸讓住宅不再具備投資價值，而是人民安居樂業的棲身之所。

臺灣每每遇到大選，「居住正義」口號就被喊得半天響亮，然而，有效政策被落實時卻會遇到重重阻礙。不過，治大國若烹小鮮，欲實現「居住正義」既不能操之過急，也不能鬆弛懈怠，政府唯有出手恰到好處，美好的理想方得以實現。至於在不久的將來，臺灣可否能同時備具施政契機與執政智者，令人拭目以待。