主計總處在今年四月底的時候，發佈第一季經濟成長率，從預估值的3.26%腰斬到實際的1.54%。在主計總處的新聞稿中，還同時出現一段話：

「惟占逾85%之住宅服務成長平穩，概估『整體』不動產業實質成長4.29%，對經濟成長貢獻0.34個百分點。」

好啦，馬上就有媒體與專家出來歌功頌德：泥看看泥看看！經濟成長率不過1.54%，不動產業就貢獻了0.34%，佔去五分之一。要是沒有不動產業，GDP數字不知道會多難看。不動產業就是推動景氣搖籃的手，台灣經濟的火車頭，民族的救星，世界的偉人……皇恩浩蕩啊！

只是，這些專家媒體根本不知道，或是他們故意不說的是：根據主計處對GDP的分類方式，台灣「每個住戶」都算是不動產業。

什麼？！！！

我們先看這些數字從哪來。關於整體不動產業對GDP的貢獻，是出現在主計總處新聞稿第8 頁的表3。這些專家媒體，從新聞稿數百個數字中，抓到一個「當季數字」就大肆宣揚。事實上，以季為單位的計算本身波動就大。以前年(100) 年第一季為例，整體不動產業對GDP的貢獻也達到0.26%，但全年下來不過貢獻0.1%。去(101)年第一季，整體不動產業對GDP的貢獻，還是負的咧！

這種短期數字本來意義就不大。不僅如此，如果放長期來看，把同一份新聞稿中，整體不動產業對GDP成長的歷年貢獻畫出來，會出現一些更有趣的事。

首先，有人能從圖中看得出來：「不動產業能帶動GDP成長」這件事嗎？我是看不出來啦，不過蠻佩服有人能夠妙筆生花就是。（話說回來，哪個行業不能帶動GDP？）

另外一個有趣的地方是：馬總統當選後房價暴漲，信義房價指數五年間漲了六成。但整體房地產業對GDP成長的貢獻不增反降。從馬政府上台前的0.36-0.69區間，下降到0.06-0.28區間。

到底發生了什麼事？

原來，主計處所謂「整體」不動產業（行業分類代碼L）包括兩個部分：一般人認知的不動產業，也就是從事不動產開發、經營及管理等行業，列為項目LA，僅佔一成五。另外一部分叫做「住宅服務」，列為項目LB，佔了八成五。今年第一季「整體」不動產業所創造0.34%的GDP成長貢獻，是由「真正的不動產業」與「住宅服務」兩者貢獻合計出來的。

那，什麼行業叫住宅服務？規模居然是真正不動產業的五倍以上？其實，所謂的「住宅服務」根本不是一個行業，它指的是「全國住宅對住戶所提供的服務」。是誰擁有這些房子不重要：如果你是租房子居住，繳納給房東的租金便計入住宅服務當中。如果你是自住，就會當你是「自己出租給自己」，先推算出一個虛擬租金，然後計入住宅服務當中。也就是說，不管自住或出租，全國所有房子對住戶所提供的服務價值，都會換算成租金，算進GDP中。有趣吧！

由於住宅服務根本不是一個行業，但性質與一般人認知的不動產業「內涵較為接近」，主計總處就把「住宅服務」的合計放到不動產業下（先前叫做「不動產與租賃業」）。這就恰好給了不動產業膨風的機會，一膨膨成六七倍，讓本來已經有大頭症的建商頭更大，也剛好符合我們政府把不動產業當做「最重點保護產業」的秘密國策。

「真正」的不動產業，雖然佔媒體的版面很大，但卻佔全體產業的比例非常非常的低。從70年到最新的資料（100年），真正的不動產業（LA）國內生產毛額，佔全體產業的比例，從不超過1.5%。但經過全國住戶「住宅服務」的加持後，暴增為8到9個百分點，成為最重要的國內….嗯…「產業」之一？

馬上會有人會跳出來說：「不對不對，不動產業與其他產業的關聯性大….」很有趣的是，房價高漲的這幾年，台灣營造業的成長居然不時會出現負值。而主計總處的「產業關聯分析」也指出：不動產服務屬於「既不易帶動其他產業起飛，也不易因其他產業發展而受影響，為聯鎖效果最低的產業」之一。（猜猜看為什麼？）

這些事實，建商會跟你說嗎？當然不會。政府會對你說嗎？也不會。那些媒體專家會跟你說嗎？更不會。

這就是為什麼台灣建商們要花這麼多錢投入廣告與置入行銷。他們不僅僅是要你買房子，而是要徹底地改變你的印象與觀念，讓政客能夠順利推行建商們想要的政策。基本上，所有你在媒體上看到「不動產業對經濟貢獻」的相關數字，幾乎全部都用「住宅服務」灌水過。反正又有哪個住戶會想到，自己也會莫名其妙地變成不動產業？

這應該是威權統治結束後，全台最大的洗腦工程。不信？可以做份抽樣統計，要民眾猜「真正的不動產業」每年的產出佔全國GDP多少百分比，我相信很多人的答案都是兩位數。

很多人都誤認為高房價可以灌水GDP。事實上，由於「住宅服務」佔GDP比重遠高於「真正的不動產業」，透過高房價提高總體GDP是沒多大用處的，這也正是大家在上圖中所看到的情形：馬政府上台後，房價雖快速增長，但空屋率跟著高，房租水準便被壓抑。影響所及就是整體不動產業（含住宅服務）對GDP成長的貢獻不增反降。美國經濟分析局（BEA）也指出，房價上漲過程中，會有拉低房租的效果。所以抑制房價，降低空屋率，讓租金水準合理化，才能真正提昇GDP。同樣地，分析洗腦工程業「真正不動產業」對經濟的貢獻時，也必須同時考量高房價對租金水準與經濟成長的傷害，方為公允。

【註一】國內學者花敬群教授的網站中有「住宅產業與經濟成長的關聯」一文，說明的也是類似的事，而他提出的建議是「發展租賃市場」。

【註二】一個有趣的問題是，空屋該不該計入「住宅服務」？理論上不該，因為空屋並沒有對任何「人」提供居住服務。只是空屋很難認定，所以一般統計單位都是以現有可得的戶籍與稅務資料來計算。

【註三】關於「房價上漲會拉低租金收益率」，這裡有一個實際的例子。由於地上權房屋難以享受增值利益，房東或投資者就會要求較高的租金收益率。相反地，如果房價上漲可期，房東就願意以較低的收益率出租房子，進而拉低整體租金水平。