關於利率，通貨膨脹率與地價的關係，我們可以逐一來說明。

首先是通貨膨脹。所謂「通貨」指的就是貨幣。通貨膨脹簡單來說就是在一個經濟體體系裡「錢太多了」。原因有幾種 ，一種是央行發行的鈔票太多了，不然就是貨幣在經濟體系中的流動速度變快了。

那麼，不動產為什麼可以抗通膨？因為一般來說，不動產的供給量在短時間內不易有大量變動。特別是土地，不能被生產，也不會消失，它的總量固定，所以不同於一般商品。在通貨膨脹下，整個經濟體系通貨（鈔票）變多了，土地的量卻是固定，那麼，土地相較於通貨，就更有價值了，這就是所謂的物以稀為貴。

更何況，土地還有兩個特質：第一是土地所在的「位置」往往具有獨特性，很難發現替代品。這強化了它「量固定」的性質。第二是它不像一般機器設備等資產有折舊問題，所以除了機會成本與稅以外，持有土地幾乎沒有成本。

像這種「數量固定」的有限資源，本來就應從「持有」的角度去課稅，而不是「交易」的角度。既然土地是上天所生產，土地所在的位置利益是眾人所創造，地主就不該佔著黃金茅坑不拉黃金，拉出來的黃金要歸於眾人。而且不該等到交易時才「漲價歸公」，否則如果永遠不交易，不就永遠可以把地利歸私？

由於土地的數量固定不會折舊，如果政府沒有刻意壓制，它的價格增長速度就不會低於通貨膨脹率，甚至會高於通貨膨脹率。這是因為大家都明白土地有抗通膨的特性，在通貨膨脹時會吸引更多的資金投入。

如果要抑制資金流向土地，最重要的就是提高持有成本。也就是提高「利率」和「地價稅」。而且必須提高到「至少」超過通貨膨脹率才行。以目前台灣通膨率在3%，全年目標是保二。相較之下，地價稅實質稅率不過0.23%。養地者當然把地放著養著，什麼事都不用做，每年土地可以「至少」增值2%-3%，扣完稅還有 1.7%到2.7%，比賣掉把錢放銀行（郵局一年期定存利率不過1.37%）還划得來 ，當然放著養著沒差。

一旦地主（或屋主）將不動產放著沒差，就容易將該自己該付的稅轉嫁到價格上，此時的交易稅（增值稅與奢侈稅）只會助漲地價或房價。11年前就有學者為文指出：「非常低的地價稅負擔〈持有稅〉，形成鎖定效果（Lock-in effect），致使財團百分之百或儘可能將土地增值稅轉嫁給一般民眾負擔之，若不能轉嫁時，則不出售房地產。」

所以真正看地價（或房價）持有成本，不能單單只看利率，還要注意通貨膨脹率。通貨膨脹會抵消利率提高帶來的持有成本壓力。相反地，低利率也不代表地價（房價）一定漲。日本實施零利率政策超過十年，地價稅也自1998年起停徵，固定資產稅也不高，房價地價卻沒有多大起色，原因就在日本有通貨緊縮，也就是負通貨膨脹的問題。

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