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2015/12/03 14:16 |
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法蘭克先生:
我是小朋.上次和你說的訴訟,已於11月底終結,法院也已寄出案結的信給我了
結果是要到了部分租金和返還房屋,歷時訴訟7個月,感謝你的協助 (font0312@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-12-04 11:39 回覆： |
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不客氣~
等判決確定後，記得要再向法院聲請一份判決確定證明書，以利後續可能要強制執行的需要。
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2015/08/01 04:05 |
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法蘭克先生:,
我是小朋,謝謝你的回答,在這幾天的時間,我已經問過法院和政府免費律師了
大至均以了解,我審判費6830元也已交了
法蘭克先生說的是對的,感謝你
1.為什麼要再開一次庭?
法院回答:這是必經程序,第一次被告沒來,庭上要再開一次做最後確認
2.為何要繳6830元審判費?
律師:因為我要錢和遷出房屋2項,所審判費就不只1000元了
3.雖然我考慮再三,有可能我拿不回來這6830元,但我不想再等了,這也是我學到教訓
所要付出的成本,因我沒發存證,又太晚上訴,我想看到最後法官會如何判,這也是一種
經驗
4.關於強制執行,我問過法官和書記官和律師,都沒詳說,走到時我就會知道了
5.我認為雖程序有瑕疵,但覺得駁回機率不大,且我馬上會補存證給被告,在下次開庭
時間上來的及,問過律師,重新跑程不交再上訴或交錢上訴都是可行的,但這次上訴,等
開庭已3個月,我實在受不了,太久了
法蘭克先生可有em信箱網址方便寄到我的信箱給我,下次開庭再寄em給你分享結果
在此感謝,相信法蘭克先生的回答分享和我的問題應會讓人受益良多 (font0312@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-08-03 18:51 回覆： |
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既然你決定把程序走下去，也會儘快補寄存證信函，再來就看法官怎麼想囉！
我有一個提供讀者提問的信箱，如果將來有需要，可多多利用... (但不保證馬上回覆就是了)
bettyfrank64@yahoo.com.tw
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2015/07/29 05:31 |
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法蘭克先生你好:
我是在1/23和5/5日請教過你的小朋,之後参考你的訴狀像法院提起返還房屋的民事簡易訴狀,昨天我去開庭了.被告沒來,所沒開調解,我直接上法庭,審判長說還要再開一次庭,並說什麼按照土地法什麼百分筆比可以和對方最高要68萬算起來我要在3天內交6830元的審判費,下次開庭在9月初,這段期間法院要再寄信叫被告9月出來開庭,如果屆時被告沒來,我判勝訴,就可以強制執行,當然,強制執行我要自己去跑流程,如果3天內我沒繳這6830元的審判費,此案就駁回了
我5/6遞狀,7/28開庭又要再開,我真的很無奈又無力,請教你:
1.為什麼要再開一次庭?不能直接判?
2.我只向被告要25000元(積欠5個月租金),為什麼我要繳6830元審判費??
3.如果我繳了6830元的審判費,而還是有很大的可能無法向對方要到我的損失啊
4.何為強制執行?法院要怎麼做?房間內又沒人(房客),此房客不知去向,房內堆東西,而家人置知不理
我要如何合法進入收回房間呢?
5.因我是不定期租約,審判長說我應要催告被告,我說我沒他地址,如何催告(寄存證)?而且我在訴狀中有提到(本訴狀繕本之送達,為終止租約之意思)
這然道不算嗎?審判長沒回,只問我要不要排時間再審,3天內不交錢就駁回,我需要馬上再寄存證信嗎?
整件事很奇怪,我始終沒收到出庭通知書,打電話問法院才得知,書記官說存在警察局,我去警察局也找不到信,而被告只有給身分證字號沒地址,法院竟
然說被告太太有收到信,我問書記,寄給我的信真的有寄?信件編號?書記又不說,叫我直接來法院出庭就好,真怪ㄟ
麻煩法蘭克給點建議,感謝,謝謝 (font0312@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-07-31 15:18 回覆： |
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1.為什麼要再開一次庭?不能直接判?
A.法院開庭，因法律的規定、因法律實體關係等不同原因，會訂有不同的程序庭及庭期來處理。
也許前一次庭是調解庭，現在轉為訴訟程序，由法官進行審理，這個階段有可能只是準備程序庭，也可能是調查庭或言詞辯論庭，總之~要開什麼庭？要開幾次庭？是法官的權限。
2.我只向被告要25000元(積欠5個月租金),為什麼我要繳6830元審判費??
A.你是否有主張要被告遷出租賃房屋？如果有這個訴之聲明，不單只是請求給付租金，裁判費當然就不只1000元，你自己再看看起訴狀內容，確認一下。
3.如果我繳了6830元的審判費,而還是有很大的可能無法向對方要到我的損失啊
A.如果你有主張要被告遷出租賃房屋的訴之聲明，那麼這筆錢就值得花。因為雖然將來拿不回租金的可能性很大，但至少可以請房客搬遷出租賃處。
4.何為強制執行?法院要怎麼做?房間內又沒人(房客),此房客不知去向,房內堆東西,而家人置知不理
我要如何合法進入收回房間呢?
A.你這個問題問的太大了，無法在此一一詳細回答，等將來本案判決確定後，看法院判決主文怎麼記載，你再來提問好了。
5.因我是不定期租約,審判長說我應要催告被告,我說我沒他地址,如何催告(寄存證)?而且我在訴狀中有提到(本訴狀繕本之送達,為終止租約之意思)
A.租賃處所的地址，不就是你可以寄發存證信函給房客的住址？為什麼起訴前沒有先踐行相關的法定程序呢？房客收不收或寄不寄得到？對方收不收得到或要不要收？都無妨~~重點是你應該先做催告，也就是以存證信函先行催告。
我沒聽說可以透過起訴程序，由法院以寄送訴狀繕本的方式順便來通知房客終止租約的。
這然道不算嗎?審判長沒回,只問我要不要排時間再審,3天內不交錢就駁回,我需要馬上再寄存證信嗎?
A.我猜你可能沒事先把有關你所碰到的不定期租賃關係的情況，充分了解起訴前該做什麼？就依著訴狀範例的寫法去打官司了。法官可不會像老師上課一樣去一一給你解釋。
既然法官已經暗示你了，我看你還是先把整個租賃關係弄清楚，假設真的是該寄的存證信函如果還沒寄，也就是你起訴前根本就未依法履行催告的程序，那我就不建議你花這筆裁判費了(因為被駁回的機會很大)，就讓法院先駁回，把該完成的程序都做了之後，再重新起訴吧！
再更保險一點的做法，就是麻煩你到政府部門的免費法律諮詢機構，拿著相關資料去請教義務律師，看資料回答你問題的正確性及建議做法，才是比較可靠及得到正確資訊的途徑，以免我憑空猜測或假設錯誤，對你也不好啊！
以上說明~請參酌
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2015/07/15 02:47 |
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您好:
請問我的房客積欠租金達兩個月以上，又不肯搬走，我已申請支付命令，還需要寫民事訴狀嗎? (molalisa50@gmail.com)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-07-16 11:25 回覆： |
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如果 "定期" 租賃房客積欠租金達兩個月以上，又不肯搬走，
請求給付租金的部分，固可以申請支付命令的方式為之；但要求房客租約到期前搬遷，依法必須先行通知 (通知是寄發存證信函) 終止租約，並催告房客限期搬遷，逾期未遷讓房屋時，才再來跑民事訴訟程序。
所以必須先踐行上述程序後，且要求房客遷讓房屋未果時，你才會走到需要遞狀起訴的階段。本部落格【租賃糾紛處理系列】有相關文章說明，請自行參閱
以上說明~請參酌
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2015/05/05 06:24 |
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你好:小朋在1/23日有提問過,謝謝你的回答,目前是要以民事訴訟要求返還房屋和租金並終止合約,請教你,若在未開庭前,而被告收到訴狀後,若其家人(因被告可能住院中)偷偷來其租處搬東西,而開庭後說他們早已將物品搬走了或說其物品不見了, 因房客未辦退前房東是不能進入其住處的,我們要如何保護自身權益呢?
我們可以在房門外另裝鎖扣嗎?或先找第三者(警察..)陪同,拍照存證嗎?感謝 (font0312@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-05-06 00:00 回覆： |
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你的案晉既以透過民事訴訟程序，請求房客返還房屋和租金並終止合約...
對方自動將個人物品搬走，騰空房屋，只差沒有點交的過程，這不是房東最希望的結果嗎？連判決確定後的強制執行程序都省了，至少房子可於判決確定之後先行取回，錢再慢慢催討便是。
因此~就房客的行為而言，似乎看不太出房客如此做，對你有何權益損失？何況此時房客在租賃房屋內通常也不會有何什麼貴重物品存放，只要不在打包走人之際，又破壞你的房子就好。
以上說明~請參酌
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2015/01/23 12:45 |
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法蘭克先生你好:
房客去住院後就沒回來住,其兒子有告知住院後到療養院住,後房租到了通知其兒子要付租(因之前是兒子拿
錢給房客父親付租),其兒子不接電話也不回簡訊,至今已未付租2個半月了,在房租到快1個月時兒子有半夜
偷偷來拿他父親的衣物,並將房門未鎖,鎖匙丟在桌上,但房內留有很多東西,後有電話連絡上請他兒子來辦
退,約時間後爽約沒來,傳簡訊說其父親住加護請我自行把房間東西處理掉,至今我還沒進入其房清理收回房
間,考量的是租屋簽約的房客並沒口頭和來辦退,其兒子也不接電話不聯絡,並無人來辦退轉移權利給我,請
問我是想發存證信函限時間請他來辦退和處理房內物品並終止租約,因沒房客戶籍資料,故我是否可將存證
寄至租屋處?待存證時間到我將房內物品丟棄處理收回房間這是否合宜?我開房時要請警察來作證嗎?感謝你 (font0312@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2015-01-25 23:43 回覆： |
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如果按正常終止租約的程序，寄發存證信函催告給付所欠租金即預告租約終止是有必要的前置程序，至於對方將來是否收受送達的存證信函是另一回事。
不論房客或其子是否收受該存證信函，雙方務必要面對面白紙黑字寫清楚要如何解決，這個程序如果不能在雙方私下進行協商解決，最好透過調解會調解，否則沒有經過公證的租約，最終還是要透過法院訴訟程序來解決。
當然~如果雙方願各退一步，也可以不必搞得這麼麻煩，考量對方現在的困難，房東願意通融房客的難處，雙方協商好何時碰面點交租賃房屋，在雙方的租約都寫上如何解決租賃糾紛的約定，也可以達成解決糾紛的目的。至於有的房東比較強勢，會直接把房客的東西打包，將租賃房屋換鎖，然後再等房客自己來找房東的做法，事實上有可能會衍生其他法律上的糾紛，本人並不十分認同這樣的做法。
以上說明~請參酌
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2014/03/18 15:41 |
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版主您好:先謝謝您造福許多有同樣困擾的朋友。我的狀況就是租約7月15到期，目前已經一個月沒拿到房租(每天都打電話來延遲-父母在處理搞的父母每天都很煩-但父母又不希望我們年輕人太早出面)，租約簽約的是他媽媽保證人是他兒子，但實際上是他兒子在住，有兩個月押金，想了解如果要進行中止契約是否要等押金兩個月扣完然後還要再等兩個月，存證信函最早能寄出的時間點為何?一旦進入訴訟我能主張返還訴訟期間他白住的不當得利嗎?而在他從租屋開始這段期間如果有積欠水電或是管理費是否能一併提出訴訟?實際上會有機會能拿到錢或是扣押到他的資產嗎?謝謝您喔! (k150426fish@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2014-03-18 22:56 回覆： |
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你好~
有的問題，應該在其他的租賃糾紛處理系列文章中有提到，不過還是在此併予回答好了。
如果要進行中止契約是否要等押金兩個月扣完然後還要再等兩個月
A 實務上，租約未到期，終止租約權的產生須在扣抵押金後，累計超過相當於兩(期)個月租金的數額未繳，才能終止租約。
存證信函最早能寄出的時間點為何?
A 就租金積欠的事實，只要屆期不付，就可以存證信函催告請求給付租金，如果要終止租約，依前所述，那麼時間點當然就又更晚一些，必須累計超過相當於兩(期)個月租金的數額未繳，才能通知終止租約。不然就建議你在請求催告給付租金的同時，並為預告終止租約的意思表示，本人的部落格有範例，請自行查找參閱~
一旦進入訴訟我能主張返還訴訟期間他白住的不當得利嗎?
終止租約後，才會有不當得利，與你的起訴時間無必然關係。只要對方於房東終止租約後，仍未遷讓房屋，就有不當得利的問題。
他從租屋開始這段期間如果有積欠水電或是管理費是否能一併提出訴訟?
A 當然，不過這部分的費用通常可從押金先行扣抵
實際上會有機會能拿到錢或是扣押到他的資產嗎?
A 最好先做假扣押，以查明對方是否有財產可供未來強制執行。否則將來只能把房客趕出租賃處，欠繳的租金或不當得利，若房客名下沒有財產，就未必拿得到錢。
以上說明~請參酌。
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2013/10/17 09:27 |
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續上例補充說明:
1.租期5年(102.5～106.4),僅前8個月正常繳租,經多次電話催告,截至目前收到的租金為1年整,想想目前只收到1/4,未來還有4年可能收不到租金,且已發存證信函終止租約,對方仍置之不理,請問是否構成房客意圖竊佔他人之不動產呢?--可否直接告竊佔呢?
(shih590421@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2013-10-19 00:53 回覆： |
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終止租約的意思表示通常都是以存證信函為之沒錯；但並不因此成立刑法上的竊占罪，本案情節也不會成立竊占罪。
建請仍依循民事訴訟途徑解決。
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2013/10/17 02:50 |
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您好,幾個問題請教如下:
1.房客因欠租超過4個月,且租約未到期,已發存證信函終止租約,是否可以要求違約金呢?--因租賃合約第六條約定租期屆滿時,是否適用要求房客支付違約金,計算方式是否與上列例子相同。
2.是否存證信函之終止租約在法律上是成立的,若成立可否向房客提竊佔罪呢? (shih590421@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2013-10-19 00:52 回覆： |
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留言敬悉：
若租約約定租期屆滿不搬才能請求違約金，那是因為租期屆滿，租賃關係消滅，房客不搬才構成違約事由；準此~租期未滿，依法終止租約並請求房客遷讓房屋，這是法律的規定，與你們雙方的約定要件不同，除非你們租約中~另有針對租期未滿經終止租約而房客不搬遷的行為另有違約金的約定，否則兩者要件不同，我認為是無法另為違約金的請求。
終止租約的意思表示通常都是以存證信函為之沒錯。但並不因此成立刑法上的竊占罪，本案情節也不會成立竊占罪。。
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2013/08/06 20:25 |
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 已成為不定期租賃，除以扣押金已2個月外，如何寫訴狀。
而後來扣除押金已2個月外，的租賃日期如何舉證， (ez392568@yahoo.com.tw)
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法蘭客.車禍處理一本通(frankbetty) 於 2013-08-06 23:17 回覆： |
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訴狀基本上的寫法並無太大不同，重點在於你有沒有符合土地法第100條的事由？是房客有違約(例如租金不付，構成違約)？還是你要把房子收回自住或重新建築？
不定期租賃，只要符合前述土地法第一百條規定下，當事人任一方隨時都可終止租約，但要在終止租約日前一個月前(租金是一個月收一次時)通知對方，通知方式通常是以存證信函為之。
請問你有沒有踐行上述法定程序了？
若已踐行上開程序，房客不搬，你就可依本文來寫訴狀了。
訴狀只是把事實及理由項下的內容，將房客如何積欠租金構成違約的事實，以及你已通知房客限期遷讓房屋而房客仍未搬遷的事實寫明，這和本文範例都沒有什麼不同。我也不可能憑空想像幫你去寫一份狀紙給你，租賃日期如何舉證？什麼意思？不是很理解？
重點應該是你限定房客遷讓!的日期，通常也是不定期租賃的租約終止日，舉證靠的就是前述的存證信函。
再不清楚~建議你只好請律師幫你撰狀了。
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字體：小 中 大
