租約到期，房客賴著不搬，令人頭痛；但租約還沒到期，房客落跑的情形，也同樣令房東困擾！想成為優質的包租公或包租婆，出租房屋前，一定要先做好功課，清楚了解租賃的法律關係，尤其是有關房東的權利及義務，否則，租約一旦成立，說不定這正是惡夢的開始呢！

【具體做法】

步驟1

(1)租約未到期，房客積欠租金，但押金未扣光時

押金主要是作為租賃關係中房客履行租約義務的擔保，擔保租金的給付，便是押金的作用之一。

實務上，計算房客是否欠繳租金及欠繳多少租金，會先確認房東有沒有收取押金及押金是不是已經扣抵完畢，而異其法律效果。

換句話說，有收受押金的房東，可以先以押金來抵充房客欠繳的租金（通常租約中也會作這樣的約定）；但就算租約沒有約定押金可用以充抵租金，有些房客在繳不出租金時，也都會要求房東從押金中先行扣抵，不過這並不是房客既有的權利，而是無可奈何的房東必須與「現實妥協」的做法而已。

因此，事前已經收取了押金的房東，在發生房客欠租的情形時，不妨以存證信函先作催告，要求房客在限期內繳清所欠房租，否則欠租即從押金扣抵（這可是房東的權利）。

存證信函催告給付租金及以押金扣抵的寫法如下：

台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之房屋，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，押金○○元整，租金每月○○元整，須於每月○日前支付，此有租賃契約為證。因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付，請台端於文到後○日內給付所欠租金共○元整。如逾期仍未給付，台端所欠租金將以押金抵充，惟押金扣抵後，仍不足清償欠繳之租金時，本人將循法律途徑請求，希請照辦是祈。

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存證信函格式，請上中華郵政全球資訊網，網址： 

http://www.post.gov.tw/post/index.jsp  

接著再點選→便民服務→下載專區→【存證信函格式】即可下載。

(2)租約未到期，房客積欠租金，且押金已扣光時

這個時候，建議房東不要急著寄發存證信函，另作催告，因為房客積欠的租金依法必須超過兩個月應納租金的金額，房東才有終止租約請求房客搬遷的權利。

民法第440條（第2項）：

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

想想看～有哪個房東願意將房屋出租給老是遲繳租金又找不到人的房客？然而受限於法律的規定，也只好選擇忍耐；除非房客這個時候出面清償積欠的租金，否則筆者建議房東應等到欠租超過兩個月租金的金額時，再來寄發存證信函，這時除了可以要求房客必須限期繳清所欠房租外，還可預告終止租約，請求房客遷出房屋。

（存證信函的寫法，請參閱部落格「存證信函」系列文章之說明。）

※若租約曾經公證，則房客所欠租金，不論押金是否扣光，均得以「公證書」為執行名義，以下步驟2的程序即可省略，直接進入步驟3的強制執行程序。但因租約尚未到期，因此並不能強制執行請求遷讓房屋，要注意。

※租約未到期，房客對於租賃物仍然有合法使用、收益的權利，為有權占有，房東不宜擅闖進去，以免房客依據客觀事實反告房東「侵入住宅」、「毀損」或「竊盜」等罪名。

步驟2

不論積欠租金的型態是屬於步驟1中的哪一種，只要房客收了存證信函而仍置之不理或因房客下落不明而存證信函被退回時，房東都則只能另循其他法律途徑解決。這個階段的具體做法如下：

(1)積欠租金未達兩個月金額時

這個時候，只能向法院聲請發給支付命令或提起訴訟請求房客給付租金。但聲請核發支付命令的督促程序仍然可能因房客不知去向而無法送達，在此建議房東不妨以小額訴訟（欠租金額在10萬元以下時）或簡易訴訟（欠租金額在10萬元以上，50萬元以下時）的程序來請求。

(2)積欠租金已達兩個月金額時

房客欠繳的租金已達兩個月金額時，建議房東直接向法院提起「簡易訴訟」，這個程序除了可以請求房客給付租金外，還可以請求房客遷讓房屋。而且本案例的情形是房客早已人去樓空，行蹤成謎，萬一開庭通知送達不到房客或無從送達的話，法院也會依民事訴訟法有關公示送達的規定辦理。

民法第97條：

表意人非因自己之過失，不知相對人之姓名、居所者，得依民事訴訟法公示送達之規定，以公示送達為意思表示之通知。

民事訴訟法第149條（第1項、第2項）：

對於當事人之送達，有下列各款情形之一者，受訴法院得依聲請，准為公示送達：

一、應為送達之處所不明者。

二、於有治外法權人之住居所或事務所為送達而無效者。

三、於外國為送達，不能依第一百四十五條之規定辦理，或預知雖依該條規定辦理而無效者。

駁回前項聲請之裁定，得為抗告。

此外，身為被告的房客，如果自始至終都未出庭，依民事訴訟法的規定，法院也可依職權進行「一造辯論判決」。

※言詞辯論庭是法院必須踐行的訴訟程序之一，身為原告與被告的當事人雙方稱為兩造，兩造在法庭上進行辯論，互為攻防（原告攻擊、被告防禦），就是所謂的言詞辯論；當其中有一方當事人不到場時，法院有權命到場的一方進行辯論，並以其調查之事實及所得之心證來下判決，這就是所謂的「一造辯論判決」。

民事訴訟法第433條之3：

言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法院得依職權由一造辯論而為判決。

步驟3

房東取得法院確定判決後，有了執行名義（連同判決確定證明書），接著就可以向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客的財產求償，也終於能收回原本屬於自己的房屋了。

※如果租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1並以「公證書」為執行名義，進行步驟3的程序（即查封房客的財產求償及收回房屋）即可。由此可見，租約事前有無公證，對於後續糾紛的解決，影響非常深遠。

《房客不知去向，房東可不可以自行進入租屋處察看？》

由於房客行蹤不明，也無從聯絡的時候，房東會擔心房子是否遭到破壞或屋內可能藏有非法違禁物品，甚至擔心房客遭遇不測（例如在屋內燒炭自殺），而急於入屋察看，但在進入屋內察看前，最好委請社區管理委員會的主任委員或管理員、當地的里鄰長或管區員警等人陪同進入，以瞭解屋內的現況，並加以錄影或拍照存證。

偕同第三人入屋察看，是為了維護房東自己的權益，兼以防範房客反過頭來以刑法「侵入住居」、「毀損」或「竊盜」等罪名來指控房東，房東一旦遭到房客提告，曾經陪同房東入屋勘查的第三者，就是最好的人證。

※陪同入屋察看的第三人，也可以是親朋好友，只是萬一房東被房客提告，這些親朋好友在出庭作證的時候，證人證詞的可信度如何，會被列為考量的因素之一。

《房客不但不知去向，還有雜物留在屋內，房東該怎麼辦？》

房客行蹤不明，無從聯絡，催告給付租金或終止租約的存證信函也被退回，然而租賃處還留有房客私人物品時，如果這些東西還具有財產上的價值，房東可依民法的規定，行使「留置權」，並依法定程序就留置物出賣所得的價金，來清償欠租或其他房東所受的損害。

民法第445條：

不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。

前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

民法第928條（第1項）：

稱留置權者，謂債權人占有他人之動產，而其債權之發生與該動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時，得留置該動產之權。

民法第936條：

債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。

債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。

不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。

留置權的行使，是針對有價值的財物來主張，萬一房客留下來的東西都是不值錢的雜物，房東可能還要支出一筆清運費。這時房東也只好將這筆費用和其他欠繳的租金或損害賠償，一同列為求償的項目了。

由於留置權的行使，一般人並不太熟悉相關的規定，既然房客不知去向，東西也還留在屋裡，建議房東還是依本文前述的步驟，在取得執行名義後，直接依強制執行程序，就房客有價值的財物進行查封、拍賣或變賣來受償，比較省事。

強制執行法第45條：

動產之強制執行，以查封、拍賣或變賣之方法行之。

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