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豪宅地段搞夜市,透露出何種經濟玄機?
2013/08/15 17:31:00瀏覽4746|回應3|推薦25

文/怡克納米斯

最近臺中市有個超級新聞,就是在市政路和黎明路交叉口的重劃區上,搞出了個三千坪的「市政觀光夜市」,這新聞很大,當然市政府的動作更大,開幕三天就被市政府派員「鏟了」。

還沒來得及去參觀一下,觀摩一下臺灣特有的夜市經濟現象,更特別的是緊鄰七期豪宅「邊緣」的超級夜市到底有何特別之處時,很遺憾的已經看不到了。這件事告訴我們,很多必要的決定,真的動作做要快。當然,臺中市政府的動作真的很快,訝於市政府的效率何時變得這麼超級,光就這點,讓人想像空間超級的大。

夜市,在臺灣的經濟發展史來說,其實扮演著很複雜的角色,好的方面來說,可以人能盡其才,地能盡其利,物能盡其用,貨能暢其流;壞的方面說市都市之瘤,製造很多「外部成本」。在光華雜誌2010年12月號有一篇「非浪漫傳奇:台灣夜市文化夜市經濟搖錢樹」對台灣的夜市現象描述的分常深入與清晰,大致上來說,這篇文章認為夜市的存在(先不論合法與否)對經濟上的貢獻,至少有以下三點:

第一,讓失業率不致惡化;

第二,通路廣布的銷售網路;

第三,灘頭仔企業家磨劍所。

為何臺中市政府「鏟夜市」的動作這麼快速有效?竊以為是這個超級大夜市與「七期豪宅特區」簡直是當鄰居了,而且在市政路上,不就是在市政府的後門上搞夜市名堂,這等事想當然耳驚動太多的政商界,務必除之而後快!

但鏟了一個夜市,放眼臺中市還有很多大夜市,又在住宅區好幾年了,怎沒一塊鏟掉,還留在這時候變成了好幾條「尾巴」呢?

其實,最近十幾年來,臺中市出現太多的重劃區,不管是公辦還是民辦,總之臺中市就是重劃區多(重劃區內草也多),但沒人住的也多(如七期),養蚊子和養草的特多,如果各位有興趣來臺中市,外環走一圈就知道所言不虛。

這些重劃區內(說是住宅區)不僅有夜市、釣蝦場、夜店、柏青哥、汽車旅館、二手車商、海產店等外,還有鐵皮工廠,我是不太懂土地法啦,但這些好像都不是住宅喔?

問題來了,為何鄰近七期豪宅的重劃區不蓋豪宅,竟然搞起夜市(還有酒店、汽車旅館、按摩館等行業)呢?很簡單一件事,土地報酬罷了。

外地人大概以為七期豪宅真的很貴,事實上貴的是有的,但不是全部都貴,因為坪數太大,所以總價貴,動則七十坪上百坪,沒有上等收入的人,基本上是養不起的。七期的豪宅價格是開給外地人參考的,甚至是開給陸客投資團參考的,但各位想想一件事,一般臺中人是不會住七期的,因為總價貴、管理費貴、生活機能差(因為土地貴,所以不會有生活機能服務的行業可以存活),只能巴望外地人買,或者陸客投資。然政府即使開放陸客投資,論本事也只敢開放商辦投資,要完全開放自用住宅投資,直白說一句,不論哪個政黨當政,都沒那個膽子敢開放。

所以,各位就知道為什麼很多人說七期沒人住的說法了吧,更何況,這些豪宅已經淪落到被房仲業者擺地攤式的賣,如果想看豪宅的賣法是擺地攤,建議各位可以去七期和八期附近(好市多)晃幾圈,各家房仲都會集結在那邊走動擺攤,這就是「頂港有出名、下港有名聲」的臺中市豪宅特殊賣法。這樣賣真能成交嗎?我不太相信,所以當各位看到這些豪宅建商拼命的在水果報刊全版廣告加上擺地攤促銷,問各位一件事,豪宅是賣方市場還是買方市場呢?如果豪宅是物以稀為貴,就是賣方市場,不用打廣告,半夜都有人排隊般現金來買,但現在還有建商從預售到成屋,打遍各種廣告管道,從南賣到北,從臺灣賣到對岸,賣了十年都成中古屋了,電視上還有銷售廣告勒,這也是臺中特有的豪宅賣法。

不說豪宅啦,回到正題上,為什麼七期豪宅旁邊會出現超級大夜市呢?我試著用李嘉圖的地租論(Law of Rent)來解釋,但這理論不好懂,尤其是「租值」更不容易懂。

李嘉圖談的地租,在概念上並不是「付給房東的錢」,而是指的「土地所有人在土地上進行的經濟活動所得到收益,減去在最低效的土地上進行的同樣一項經濟活動的收益」。(如果看不懂的話可以參考這裡)再來,地租是產品價格上升的結果,而不是價格決定的因素。

有了這一層概念後,就可以來思考一下,這個出現在豪宅篇邊的超級大夜市為什麼會出現的原因了。可以試著問這件事,如果你是這塊地的地主,你的期望收益是什麼?這就是廢話一問了,當然是變身豪宅,土地價格水漲船高。回到現實中,這塊土地有個特色,就是從黎明路(七期旁)一路到環中路(高架,旁邊是大水溝),照理地價會逐漸遞減。我們假定鄰七期的地價(即地主賣地的最高收益)是X1,最遠的地價是Xn,又假定X1的地價與七期同價,照理,X1這塊地的租值應該是相鄰兩塊地的收益差,即X1-X2,也就是相鄰兩塊地的租值是Xn-1-Xn

然問題來了,地主竟然期望不到X1的價格(也就是說這塊地的租值基本上是高估的),也就是說要嘛,他繼續等下去,等成交的那一天,要不嘛想辦法搞點錢賺但又不想增加成本,於是乎可以搞停車場,或者是搞「夜市」,短期來看,於是乎這塊地的真正租值,應該是出租當夜市的收入(隔壁空地沒有收益),所以一塊地的租值,其實是反應在這塊地能搞出什麼名堂,搞豪宅租值就高,搞夜市租值就低。

從經濟理論上就可以知道為何市政府要鏟掉這個夜市的道理了(這樣會不會太抬舉),因為,如果這個夜市就此存在,不就代表這些重劃區的租值僅能夠當夜市,卻成不了豪宅,那麼,鄰近的七期的豪宅租值,照理不就被「嚴重高估」了嗎(租值為相鄰的概念)?

臺中市七期旁搞出了超級大夜市,坦白說空地也好存在幾年了,對地主而言,諾高的地價無法成交都是虛的,也就是說土地的租值根本是被高估的,而實質上也許只是出租當夜市罷了。

反應在地價上,當地租愈高,地價當然愈高,反之愈低,也就是說不考慮屯地取財的話,一塊地上搞夜市,這塊的地價當然不及於豪宅的地價了!

借用李嘉圖的理論,剛好來說明臺中市的相當奇特的土地政策,現在鏟了一個夜市,還會有其他夜市冒出來,還有其他早已存在的重劃區夜市,要不要一起鏟了呢?

可惜臺中市少了一個可以逛街的超級大夜市,樂趣,就少了那麼一大點了!


已出版書籍:

  1. 發現虛擬貨幣藏寶圖》:華人世界第一本虛擬貨幣專書。
  2. 巷子口經濟學》(二版)繁簡中文版及韓文版,博客來十大趣味經濟學選書,金石堂2008趨勢行銷年度排行NO.22,2010年簡體中文版獲大陸福建省政府選為年度100本推薦選書。
  3. 搞笑經濟學》繁簡中文版,博客來十大趣味經濟學選書,與亞當斯密之《道德情操論》同獲選為大陸上海市政府2009年50本推薦書。
  4. 火星人經濟學》繁簡中文版,大陸國家圖書館港澳臺文獻推薦書
  5. 庶民經濟學》(二版為老百姓經濟學)繁簡中文版,2010年正體中文本獲香港特區政府教育局推薦。
  6. 上班族經濟學

怡克納米斯信箱:e-mail to me

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陸比歐(沈兩津)
等級:8
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七期豪宅 已 淪為 房仲業者 擺攤式的 叫賣。
2013/08/18 08:59


台中市 重劃區 真的好多,像是
潭子 和 北屯交界 的 豐樂路、頭張路,
也被 劃為重劃區,被 圍牆 圍了起來。

另外,我覺得 65路 也可以考慮
分為主線、副線。主線 以 潭雅
神綠園道為終點,但路線可稍做
改變。

副線 可在經由大豐雅潭路口時,
左轉進大豐路二段,銜接「大豐一路
」。

在 大豐一路 延線 有許多空格
,可做為 副線 的 終點站。

而 開往 綠園道的主線,可考慮
改走 崇德路五段。這就很像 最
近台中市在推的 新幹線公車
概念。崇德路五段 的 紅綠燈很
少,可以快速行駛。

而且 矽品 公司 在 崇德路五段
也設有出入口。走 崇德路 五段
比 大豐路三段 快多了。



陸比歐(沈兩津)
等級:8
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七期重劃區 的 生活機能,沒有想像中好。
2013/08/18 08:43


學過經濟的人, 對於 地租論 並不陌
生。現在財政困難, 李嘉圖等值定理
(Richardian Equivalence Theorem)
也讓我想了起來。

-

回顧一下全航65路的歷史,從2007年
起原是 班距尖峰15分一班車。

而在 賴朝國議員 的努力下,讓65路
延長到「得天宮」,早期班次也很密
集、很便民。每十五分鐘到三十分鐘
就有一班。


不過,我覺得現在的班次 似乎沒像 剛
延長到「得天宮」時,那麼密集。

我覺得65路台中市的部份,可由 中興大學
發車即可,未必要延到 南區區公所。


畢竟,南區區公所 有58路35路在行駛。
而且58路的班次也很密集

若能將65路的班次,恢復到通車初期那麼
密集,可提升搭乘的品質。台中市潭子區
頭家厝地區人口達兩萬多人,而行經頭張
路的,就只有65路。若讓班次更密集,當
然是更好。



鐵錘仔
等級:6
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2013/08/16 09:14
夜市也是逃漏稅的天堂