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| 2018/11/06 14:58:09瀏覽72834｜回應0｜推薦0 | |
為何提出自由使用停車位的訴訟，有些法院判住戶勝訴，有些判管委會勝訴？
地下停車位的法規依據 一般地下室停車位是以共同使用部分性質辦理登記為全體區分所有權人共有或部分有購買停車位者共有，依公寓大廈管理條例第9條第1項規定，應由各共有之區分所有權人按其應有部分之比例享有全部之使用權，但是透過共有人之分管使用約定，各購買停車位之區分所有權人就特定停車格即享有專用使用權。 汽車停車位的種類 一般大樓的停車位可區分為三種： 「法定停車位」、「自行增設停車位」及「獎勵增設停車位」。 所謂「法定停車位」，是指依「都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五十九條」及其他有關法令規定所應附設之停車位，又稱防空避難室兼停車位。這種停車位無獨立權狀，是有買車位的住戶共同擁有持分，且依分管協議或約定專用給特定住戶使用，這種車位必須隨主建物一併移轉。 「自行增設停車位」與「獎勵增設停車位」皆有獨立產權、權狀，可單獨移轉。 汽車停車位在產權上的法律性質 就「法定停車位」部分，屬於公寓大廈管理條例第3條第5款之「約定專用部分」。也就是說，法定停車位本質上屬於公寓大廈全體區分所有人之「共用部分」，而經約定供特定區分所有權人使用。 原則： 停車位的所有權人對於自己的車位均得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 例外： 公寓大廈管理條例對於「專有部分」及「共用部分」之使用、收益或處分，均透過法律或規約之方式進一步加以限制。 例如：公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」。 第15條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀」。 「規約」之作成方式 透過規約對停車位的使用方式加以限制。 規約的作成必須合法，才能拘束住戶。 公寓大廈管理條例第3條第12款之規定，是指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經「區分所有權人會議」決議之共同遵守事項。 因此，規約應由「區分所有權人會議」共同決議，而非「管理委員會」所能片面決定或宣佈。「管理委員會」屬於執行機關，而非決策機關，本來就不應擅自決策，其僅能依「區分所有權人會議」所作成之決議事項加以執行。 透過「規約以外之方式」對於停車位使用所加諸之限制，皆屬違法，對住戶沒有拘束力。 結論 汽車停車位可不可以停放機車或腳踏車或堆置雜物？ 首先要看社區規約有無明文禁止，如果有，那麼專有或約定專用的公寓大廈停車位之使用收益，就應受到區分所有人規約或使用執照用途之限制(管理條例第15條)。 使用執照部分，主管機關之立場應是認為停車空間得以停放汽車以外之機踏車，依據內政部72年台內營字第143377號函之解釋，認為建築物之停車空間停放機車、腳踏車尚無違法。而依內政部93年營署建管字第0932917542號函指出，停放機踏車之問題主要是大廈之空間管理，應依照規約之約定即可，原則上不涉及使用執照之變更。 規約部分，若規約是由區分所有人會議依法作成，區分所有權人應受其拘束。只是若規約內容顯失公平者，法律上亦賦予區分所有權人得於規約成立後三個月內，向法院請求撤銷之救濟機會(民法第799條之1第3項參照)。 如果規約沒有明文禁止，而是由管委會自行制定管理辦法的話，因為如未經區分所有人會議之意思決定，而是管委會自行制定停車場管理辦法限制車位停放機踏車者，區分所有權人自不受拘束。 罰則 雖然住戶就該車位有專用權，住戶仍應依使用執照所載用途及規約來使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條定有明文，作為停車用途使用之停車位，屬所有權人專用部分性質的停車位，或由法定防定避難設備兼停車空間者，均不得擅自變更作為非停車使用，譬如：堆放雜物，尤其是危險物品，否則，依法管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀，依同法第49條第1項第3款規定，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。 在未劃設機車停車格部分停放機車，應如何處理？
根據現行建築技術規則，並未就機車停車位予以特別規範，一般做法，均是在法定停車空間或法定防空避難設備兼停車空間內使用。地下室空間非經劃設供特定目的使用者，在民事上將構成無權占用行為，在刑事上則同時構成竊佔罪責，要特別注意！因此，將機車停放在未劃設機車格的地方，或以「見縫插針」的方式隨意停放機車，依一般具體情形判斷，極有可能構成上開民、刑事上法律責任。 就公寓大廈管理條例之規範而言，任意占用除了違反第9條、第15條等規定外，如果有任意停放機車，或違反法定防空避難設備空間之利用情形（例如：隨意在地下室停放機車，在機車停車格內擺放雜物、據為己用等情事），均得依同條例第49條規定，由轄市、縣（市）主管機關處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。
公寓大廈管理條例 民國 105 年 11 月 16 日 第 1 條 為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。 本條例未規定者，適用其他法令之規定。 第 2 條 本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府。 第 3 條 本條例用辭定義如下： 一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。 二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。 三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。 四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。 五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。 六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。 八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。 十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。 十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。 十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。 第 4 條 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。 第 5 條 區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分： 一、公寓大廈本身所占之地面。 二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 四、約定專用有違法令使用限制之規定者。 五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。 第 9 條 各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。 第 15 條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。 第 16 條 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。 住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。 第 49 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人對專有部分之利用違反第五條規定者。 二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。 三、住戶違反第15條第1項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。 |
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| ( 知識學習｜隨堂筆記 ) |
