一、「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙行效果之行為，對於債權人不生效力。」、「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」是就查封之效力，《強制執行法》第51條第2項、第113條定有明文。又所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之。

所謂債權人則應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，最高法院71年台上字第3636號判決、85年抗字第1622號裁定及94年台上字第1924號判決可資參憑。是無論與承租人有無訂立租賃契約、契約期限長短，該租賃關係如係成立於查封後，均不得對抗拍定人，拍定人此時得依《強制執行法》第99條規定請求執行法院點交或依《民法》第767條規定起訴請求返還。

二、如該租賃關係係成立於查封前，則應進一步探究租賃關係是成立於設定抵押權前或後。「前項不動產之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」《強制執行法》第98條第2項定有明文。

是如租賃關係發生於設定抵押權前，則該租賃關係應隨同移轉，惟拍定人是否受其拘束則應視有無《民法》第425條「所有權讓與不破租賃原則」之適用而定；至如租賃關係發生於設定抵押權後、查封前，並對抵押權有影響者，法院得除去後拍賣，該租賃關係既經除去，則當然不得據此對抗拍定人，拍定人此時得依《強制執行法》第99條第2項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前條規定亦適用之。」，由執行法院解除該第三人之占有，點交於拍定人。

認識法拍屋！強制點交後私人物品怎麼處理？

2017-08-14 [房地王 / 盧振池報導]

每個到法拍屋市場去撿便宜貨的民眾都知道：「要投標就要找有『點交』的法拍屋」不過，如果走到「強制點交」的程序，而屋內還是有被占用的情況時，不代表得標人就可以隨便搬動原屋內住戶的私人物品，近期就有法拍屋得標人因為私自搬移佔用者物品而挨告的例子，所以得標者一切還是依循正確的做法，才不會自己沾惹到額外的法律訴訟。

所謂「強制點交」是指，法拍屋得標人在之前會同法院書記官、轄區員警到法拍屋現場執行點交程序時，要求屋內佔用者要把私人物品搬走（法院的法官也會請雙方達成搬遷協議），並給予30天的限期。而期限到了屋內佔用者卻還是不動如山，此時得標者就可以向法院申請強制點交，也就是使用強制力排除佔用人的私人物品，讓法拍屋得標者可以完全取得此房屋。

由於強制點交的程序在法理上，只允許法拍屋的得標民眾在合法的情況下搬移屋內佔用者的物品，但並不表示如果造成佔用者的物品發生毀損、遺失等情況時可以免責，因此法拍業者建議法拍屋得標者，進行強制搬移屋內佔用者的物品時，要特別做到以下各項要點：

1.法院要執行法拍屋強制點交時，會發函債務人或現居人、得標人，但是卻不一定會通知員警到現場，所以為了後續順利的完成點交作為，得標民眾可以事先找好轄區派出所的員警及里長到點交現場。

2.不少法拍屋佔用者會故意缺席點交的現場，目的就是要阻擾點交的程序，所以要事先找好鎖匠，以免當天因為無法進入屋內，以致於什麼事情也不能做，但是也是要經過法拍屋的點交法律程序之後，才能請鎖匠準備開鎖進入屋內。

3.有的法院書記官心態較為保守，不希望強制執行落到「開鎖、強入民宅」的地步，但是只要前面的程序都走完了、得標民眾也做好萬全的準備，書記官也不能完全不作為。至於「萬全的準備」就包括開鎖進入屋之前、之後都要全程錄影，還有搬動所有的屋內佔用者私人物品之前，都要先一個一個錄影、編號、造冊，證明物品遭到搬動前的好壞狀況等等。

4.得標民眾還要事先找好搬家公司、以及放置物品的倉庫或空間，以便讓搬出來的屋內佔用者的私人物品有擺放的地方，千萬不可以隨便堆放在屋外或社區隨便的空間，因為這些私人物品如果有遺失或毀損，法拍屋得標人在這段期間還是要負責。

5.最後這些清出來的物品還是得通知對方來領取，通常是發出存證信函給對方，如果沒有通知到對方或是對方沒有任何反應，還要再向法院申請公示送達（刊登公告內容在報紙上）。萬一對方還是沒有任何動靜，法拍屋得標者才能向法院申請拍賣這些物品。