一、依使用的情況可區分為下列4種:

(1)空屋:在查封時屋內無人居住。

(2)債務人自住:由債務人也就是房子的原持有人自行使用，屬於無權占有。

(3)租賃:房子在查封前已有租約，租給第三人使用，屬於有權占有。

(4)第三人占有:此部分可以區分為第三人查封後占有及第三人在查封前無權占有且有爭執兩大類。

*第三人查封後占有:

簡單舉個例子，房子在查封後，屋主才將該房屋出租給其他人，這種狀況就屬於查封後占有，雖然依強制執行法規定，可以具狀向法院聲請"點交"，必要時還可以請求警察協助，但是處理起來有點麻煩就是了。

*第三人在查封前無權占有且有爭執:

第三人在查封前，無抵押權的規定，且對其是否為無權占有仍有爭執時，因無適用強制執行法第99條規定，且因執行法院無實質審查權，所以應由拍定人對占有人起訴，請求判令返還拍賣物的使用權，而待其判決確定後，才能再持確定判決書向該第三人強制執行，而解除其占有。

第 99 條

債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。

第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。

依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。

前項執行程序，應徵執行費。

二、點交、不點交、部分點交:

(1)點交 : 通常，房屋實施查封後，發生租賃關係及占有等有礙執行效果的行為時，法院會將這些行為排除後再行拍賣，法院也應該會點交。

(2)不點交 : 最常發生的狀況，房屋雖遭到法拍，但原有的權利關係，如房屋已先出租給其他第三人(有權占有)，而租約尚未到期時，法院就會以不點交處理。

(3)部分點交 : 是指拍賣標的物，部分仍有租約或有其他構成不點交的狀況，這就會形成部分點交部分不點交。例如，含有車位的房子、債務人自住，但將車位出租給第三人，此時房子的部分可以點交，但車位就屬於不點交的範圍了。或債權人陳報共同使用時，例如有些建物如集合式住宅大樓、社區的地下室、樓梯間等公共設施範圍，是共同使用，此部分屬於不點交的。

@法院點交前常見的執行障礙有四種:

(1)債務人占有:例如，小王的房子受到查封拍賣，拍定後，小王還沒有搬離，仍然住在這屋子裡。

(2)債務人之占有輔助人占有:例如，債務人小王本人沒住在自己被查封的房子內，而是給他的親戚借住。

(3)第三人查封前無權占有且不爭執:例如，小王的房子受到查封之前，暫時將房子給小李棲身，彼此間也沒有簽訂任何租賃契約，當房子受到查封時，小李對搬離這棟房子也沒有任何異議。

(4)第三人租賃前有設定抵押權，經由抵押權人請求法院去除租賃:例如，小王向銀行借錢並將自己的房子設定抵押給銀行，然後將房子租給小陳後來房子遭到查封，銀行可以請求法院排除小王與小陳間的租賃關係，再行拍賣。

@法院不點交的常見原因有兩種:

(1)查封前第三人有權占有(包括租賃未除去):例如，小王把房子租給小李，後來小王的房子遭到法拍，但租約限期在得標人辦理所有權移轉之後，小李也從沒有不按時付房租等違法情形發生，在這種情況下，法院通常不點交。

(2)第三人因借貸情形而有權占有:例如，小王向小陳借了一筆錢並答應將房屋租給小陳，而且以房租來抵償借貸的利息。後來小王的房子遭到查封法拍，但法院在這情形下，並不點交。

@什麼是無權占有及有權占有?

無權占有:是指屬於非法占有，法院可以排除占有的情形，進行點交。

有權占有則無法排除，此時法院會以不點交，分為三種:

(1)租賃:包括定期租賃契約(5年以上需經公證方得有效)及不定期租賃契約(需經公證方得有效)。(2)借用人占有。(3)典權人占有:所謂典權是指債務人將不動產的使用權設定給典權人。