Ｑ13：標得房屋，拍定不依合法程序而闖入屋內或恐嚇其搬遷，會產生何種後果？應如何處理？

Ａ：標得房屋為儘速取得房屋之佔有而恐嚇屋主或第三人搬遷，可能會吃上刑法第三百零五條規定的恐嚇危害安全罪的刑事司，而且這種罪是〔非告訴乃論之罪〕，至於標得房屋在權利移轉證書核發，固然可以取得所有權，但拍定人卻不依法定程序聲請點請遷讓房屋而擅入其內，這種情節，實不無構成非法侵入他人在居罪之嫌，蓋屋主或第三人的占有縱然毫無權源，但在未取得執行名義強制執行前，均不得未經同意擅自入內居住，否則，難免吃上刑法第三百零六條規定妨害居住自由罪的刑事官司，（應處一年以下有期徒刑，拘役或三百元以下罰金）不可不慎。

Ｑ14：標得房屋，應如何聲點交，需準備那些人員，器材，執行當中如遇屋主抵抗，又如何處理？

Ａ：(1)人員器材：請村里長會同，請警察協助請鎖匠開鎖、換鎖、水、電專業人員檢視房屋水電管路。 　　(2)應先具狀聲請點交，並將可能發生狀況一併陳報。 　　(3)如遇抗拒，則應即聲請執行人員，請警察協助，以強制力解除屋主或第三人占有，以求點交予拍定人。

Ｑ15：標得房屋，該屋係拍賣持分，而屋內由共有人居住，且為不點交，應如何處理？

Ａ：拍賣共有物應有部分（即持分）時，若共有人已約定分管，執行法院應將債務人占有部分，按占有現狀點交拍定人，這是目前實務處理方式，換言之該共有物只要不是債務人占有，即無從點交，此時只有兩條途徑可走： (1) 如債務人曾與他共有人有分管協定，則可請求他共有人按分管協定交出拍定人應取得分管之共有物。 (2) 如業已分管由他共有人全部占有，或未約定分管，則倒不如依民法第八百二十三條規定隨時請求分割，以劃清權利歸屬，確保權益。

Ｑ16：標得房屋，拍賣房屋註明，該屋一部份侵佔在別人土地上，應如何處理？

Ａ：這種情形，應以越界建築來處理，換言之，應以原始建築的土地所有人建屋時為準，即依民法第796條規定意旨不外為： (1) 原來土地所有人建築房屋逾越疆界者，當時，鄰地所有人如〔知其越界而不即提出異議〕不得請求移去或變更建築物。 (2) 但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得謮求賠償。至於越界建築之土地為國有地，則應視其情形辦理承租及承購手續。

Ｑ17：標得房屋，如係祗拍賣房屋，不包括基地，應如何處理？

Ａ：(1) 在標得房屋原屬抵押物拍賣情形，而土地與房屋同屬一人所有，而僅以建物設定抵押權而拍賣時，此時建物拍定人，得取得對土地的法定地上權（參照民法第876條，辦理強制執行應行注意事項第四十項第五款）。 　　(2) 如非一情形，應注意有無合法權源，如〔租賃權〕（事實上租賃關係），（使用權），（地上權）等等，當然最好的方式就是能向基地所有人洽購土地所有權，或在基地出賣時依土地法104條挸定主張優先購買權，否則，若無任何權源，除非屬集合式住宅或大型公寓外，難免被地主主張拆屋還地，應特別注意。

Ｑ18：標得土地，如係袛拍賣土地，不包括房屋在內應如何處理？

Ａ：這種情形，剛好跟問十五相反，假如屋主有權源（地上權已有設定，與前地主有租賃關係等等）占有，則僅能按各該法律關係請求給付地租，如屋主占有的土地是無權占有，則自得依民法第七百六十七條規定請求返還無權占有物即請求拆屋還地，但在集合住宅或公寓式住宅，無權源占有僅為其中一、二，則似只能請求依事實上租賃關請求相當於租金的給付。

買法拍屋卻沒樓梯　一年多未進家門提告勝訴

2010年10月06日 中視新聞

台北縣板橋市發生一起法拍屋糾紛。一名謝姓男子買到一棟透天厝2樓的法拍屋，沒想到廖姓屋主一家人卻關門不讓他使用1樓的樓梯，導致這一年多來，他都沒辦法走進自己家中看一看。最後謝男只好採取法律途徑，且獲得勝訴，得到樓梯的使用權。

據了解，男子廖啟明因積欠銀行債務，位於福德街的透天厝2樓和4樓遭到法院拍賣，其中謝宗明以近252萬元買下2樓。但要到2樓必須經過1樓室內左側的樓梯，廖家人認為說法院是違法拍賣在先，加上1樓本來不屬於拍賣範圍，使用樓梯也得和他們協商，就是不讓得標者使用，堅持謝男沒有樓梯使用權。因此謝男雖買了房子，但始終未踏入其中。

得標法拍屋主謝太太：「拍賣的時候它就是合併拍賣，你給人家分別拍賣，這已經就是無效的東西(拍賣)，你根本沒有通行權，我們現在就是沒輒啊，要怎麼辦啦！」謝男為了爭取通行權，向板橋地方法院提告。法官認為，以建築物整體結構來看，樓梯是通往樓上的必經通道，性質屬於兩家人共用共有，判決謝男勝訴。而敗訴的廖家人則堅稱法院違法拍賣，表示「為了保護自家財產，誓死抗爭到底」。

●標購法拍屋注意事項

1.租賃權問題：查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係，則買受人（得標人）必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。

2.點交問題：所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。

3.抵押權問題：確定「拍定後抵押權是否塗銷」，可避免日後的產權糾紛。

4.優先購買權：查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一旦有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

5.產權移轉限制：注意標的物是否有產權移轉限制（如國宅），若想投標之標的物有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

●觀看法拍屋公告應注意的重點

1.標地物種類：分為房屋與土地兩種。

2.底價及保證金：保證金所指定的條件，須確實注意有一般金融機構皆可。

3.地址：須確實了解地址所在地，否則拍定後，除法院有疏失外，一概自行負責。

4.點交與不點交：注意筆錄所載的內容。