多年來，在演講、餐會、公共場合，常碰到請教解決惡房客的問題，內容五花八門，但大多是房客突然搬走，不告知去處，而且在房間留下一大堆雜物、傢俱等物；或是拒付房租，任催不理，有時還嗆聲說：「人肉鹹鹹，你要怎樣？」有人還會討人情：「已經租了三年，租金收了三、四十萬元，欠點小錢就催，真沒肚量！」有則租期屆滿還賴著不走，揚言：「不怕告，有本事就趕我走好了！」令房東氣炸。

其實，房東只要與房客訂立明確的書面契約，不管是屆期不想續約、或房客有積欠相當金額的房租等重大缺失時，都可以終止租約。但是總有素質不佳的房客硬是不搬家，或人走了卻留下雜物，或耍賴不付租金，也連絡不上，令人相當困擾。但也不必灰心，法律上有幾個預防的辦法，讓你解決困擾──

首先，房屋租賃契約最好公證，除法院公證之外，現在也有民間公證，只要公證過的租賃契約，上面會載明：房客應於租期屆滿時，交還房屋，否則應逕受強制執行等字樣，屆期租期期滿房客卻不搬遷的情況，不必訴訟就可以直接請法院強制執行，方便省事，更減少窩囊氣。

再者，為擔保後續收得到租金，應該跟房客收取一定的押金當作擔保金，並在契約中明訂押租金的用途，同意房東可以從押租金中扣抵房租，避免發生房客遲繳或不繳房租時產生的損害。

如果房客撤走時留下一堆爛雜物，不論有意或來不及清理，都是困擾的事情，為防杜爭議，記得要在租約中寫明，租期屆滿後，房客的東西「如果不處理，視為廢棄物，任由房東處置」等文字；最好再進一步載明「房客未經房東同意擅自離去，或自行撤離，或終止，解除契約後，所留物品於某期間(如15日、30日)內不予搬離，視為不要的廢雜物，同意房東自行處置」。

另外，要注意，如果房屋出賣轉讓，新房東要向原房東請求交付原來押租金，房客就要向原房東要回押租金，或者請原房東將押租金交給新房東

常看到房客突然離去，等於終止租約，但也不知如何處理的情況。這可以聲請法院准予用「公示送達」作為終止租約意思表示的通知（民法第97條）。不知房客住哪兒時，由房客最後住所地的法院管轄處理(非訟事件法第68條)，經法院核准後，登報紙廣告就可以做成「公示送達」。

同時，為免房客找碴，對於房客不告而別或期滿離開而遺留的雜物，可以商請村里長、管區警員、左鄰右舍見證處理，並且拍照存證。

相對地，房客也有權利防堵惡房東，最常見的包括房子附屬物電燈壞了、牆面掉漆或有出現壁癌、門窗斷裂、水管不通等等需要修繕，除非特別規定，一般由房東負責;如果房東不修，房客有權催促，否則可以終止契約；或先自行處理後，再向房東要求償還費用，並且可從租金中扣除。

當租金行情上漲時，房東也不能隨意調漲租金，約定一年的租約，一年內的租金就要照契約上的金額來收，沒有例外的話都是期滿後大家商量再調整。至於不定期租約，可聲請法院增減租金。

還有一個「租賃破買賣」（民法第425條）的原則，就算房東把房子轉賣給別人，原租約還是繼續有效，不因房東更換而終止，這是法律對於屬於經濟弱勢的一方（房客）的特別保障，所以有人以為要趕房客走，將房屋出賣或暫時過戶他人就可辦到，這是錯誤的觀念。（施茂林口述．徐谷楨整理）