《新聞案例》　　　　　　　　　　　　　　　　

    一名補教界陳姓英文名師將自己名下的一棟透天厝租給一名林姓男子，未料林姓男子竟然在屋內燒炭自殺，因而使這間出租的透天厝成了凶宅，無人敢租乏人問津。陳姓老師自覺權益受損，訴請損害賠償，法官認為這間透天厝確實因此貶值，判決林姓男子的父母在承繼兒子遺產範圍內賠償新臺幣297萬餘元。判決書中指出，民國95年4月，林姓男子以每月租金3,000元之代價承租台中市的一棟透天厝二樓，96年1月，林姓男子於租屋處的浴室中燒炭自殺身亡，透天厝因而變成凶宅。陳姓老師於事後想賣掉這棟透天厝，但因為死過人是凶宅，故而二年來始終乏人問津，甚至無法順利出租。陳姓老師自覺權利受損，因此提起訴訟向林姓男子的父母求償300萬元，或是依據市價1,250萬元買受這棟凶宅。 本案審理法官囑託不動產估價師鑑價，鑑定這棟房子正常市價為1,116萬元，成為凶宅之後，房價貶損了279萬餘元左右，僅剩約837萬餘元的價格。法官認為，林姓男子自殺之行為依據民法第184條第1項前段侵權行為規定，已經對陳姓教師造成侵權，致透天厝的交易價格驟減、出租收益降低，因此判決林姓男子的父母應負賠償責任。( 註1 )

《 爭點提示 》 

一、房客自殺的契約責任為何？

二、於租屋處自殺，是否不法侵害房東權利？

《 概念說明 》

一、 房客自殺，房東可否主張債務不履行的損害賠償？ 

租賃契約為不要式契約，只要當事人對於租賃物之使用收益與租金意思表示一致，即可成立（民法第421條）。承租人基於租賃契約負有主給付義務—支付租金（民法第421條），與從給付義務—保管義務（民法第432條），承租人若違反保管義務者，亦應對出租人負債務不履行損害賠償責任。然而民法第432條第2項規定，承租人違反前項規定之善良保管人之注意義務，致租賃物毀損、滅失，負損害賠償責任。

租賃物承租人在租屋處自殺，雖然構成租賃物毀損、滅失，但將使該房屋成為凶宅，影響出租人之後的使用收益，其程度等同於租賃物毀損、滅失，且為承租人之故意行為所致（故意自殺），出租人可依民法第432條第2項向承租人請求債務不履行的損害賠償。

承租人死亡者，由其繼承人繼承該債務。（現民法第1148條第2項已改採全面限定繼承。本案因發生在95年間，因此林姓男子的父母如不知其債權債務關係或不欲繼承時，仍須辦理限定繼承。）此外，實務上對於預防房客自殺，房東通常會在租賃契約上加註自殺求償條款，以利求償。

二、 於租屋處自殺，是否不法侵害房東權利 

法院認為林姓男子選擇結束生命的方式，應注意避免造成他人損害，否則應就其行為負責，由繼承人負連帶賠償責任。一個行為要構成民法第184條第1項前段，必須是故意或過失，不法侵害他人權利，並因此造成損害結果的發生。

首先，承租人自殺後（人死了），才導致房屋價值貶損，人死後有可能構成侵權行為否？要求行為人對其故意或過失行為負責，其行為人必須具有識別能力才行，沒有識別能力，就沒有侵權行為能力，本案例應將行為提前至自殺的時候，當林姓男子決定自殺的時候，其尚有識別能力，即有侵權能力，自殺乃基於其故意而為之行為。

再者，必須討論侵害房東的何種權利？是否侵害房東的所有權？此時房東仍為該屋之所有權人且仍占有該屋，該屋也未因林姓男子自殺而毀損，其實屋主的損害乃純粹經濟上損失，由於林姓男子自殺使得屋主受有無法再收取租金的損害，且法院實務認為凶宅亦會影響房屋出賣之價格，（臺灣台北地方法院98年度重訴字第12號判決 ) ：「……系爭房地確實曾經發生非自然身故情事，為一般買賣所慣稱之『凶宅』，足使一般人心生畏懼而無購買或居住意願，其個別條件亦產生負面評價，造成經濟性之價值減損，進而影響系爭房地之交易價格，自屬系爭房地交易上之重大瑕疵…」）究其性質應為純粹經濟上損失，此時應探討林姓男子的行為，是否構成民法第184條第1項後段的以「故意背於善良風俗之方法加損害於他人？」自殺為背於善良風俗之行為，應可認為林姓男子的行為構成民法第184條第1項後段，屋主可對繼承人主張其應承受該侵權行為損害賠償責任的債務。--- 本文轉載自高點

註1： 引自98年7月17日蘋果日報，http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/31791925/

IssueID/20090717。