2011.06.22

標準普爾上周決定將中國房地產產業評等從「穩定」下調到「負面」，並認為在未來半年到一年內，可能下調評等。此前，另一家國際信評機構穆迪已下調了對大陸房地產企業的評等。美國《華爾街日報》也認為，「中國房地產泡沫開始洩氣了」。由此三個值得關注的問題：

一、如果大陸有泡沫，而且破了，會產生什麼影響？

二、大陸房市到底有沒有泡沫？

三、如果有，什麼時候或在什麼條件下會被戳破？

先看第一個，近年來大陸城市房價高升，除因大量人口流入外，更有大量資金湧入。房價所反映的，已不是購屋者的負擔能力，而是外來資金的投資偏好。這種由房地產投資作為火車頭帶動的經濟繁榮，一旦停止，可預期會出現的效應是：

一、大陸地方政府的財政很快會出現危機，因為長期以來，賣地收入與地產商繳付的稅款是最主要來源。來源一旦萎縮，財政收入頓減，地方基建就要停擺；

二、房地產作為火車頭產業，火車頭熄火，上游的鋼筋水泥，中游的工人就業，下游的仲介、金融、家具家電，全都失去動力，衝擊百業；

三、地產從來就是中國人的財富儲存工具，一旦房價下跌，意味財富蒸發，社會消費能力將大為縮水；

四、通過金融產業鏈，作為銀行貸款主要抵押品的房地產價格下跌，也意味整個社會信貸能力的收縮，並可能誘發金融危機。

以上，是對大陸經濟本身的影響。由於中國現在也是拉動全球經濟的主要火車頭，如果大陸經濟著陸，不管是軟著陸還是硬著陸，當然也會衝擊到它對包括台灣在內的全球需求，也會影響到包括台灣在內的全球對它的投資。所以，標普及穆迪等信評機構對大陸房地產評等的調降，不但要注意它的微觀意義，也要關切它的宏觀效應。

其次，大陸房市到底有沒有泡沫？泡沫，總是在它破滅之後，才知道它是一個泡沫。儘管如此，人們還是可以從泡沫發展的邏輯，經由對現象的觀察，做出某種程度的判斷。大陸大中城市近年來的空屋現象相當普遍；空屋如果沒人買，房價就會下跌，但房價不跌，說明是有人買，但是買了不住。這即是投資或投機需求，且往往有追高的現象。房價愈漲愈買，然後經由信貸機制，愈買愈漲。一旦進入了這個過程，就意味著泡沫化開始了；泡沫化一旦開始，不到破滅，就不會終止。

這就是第三個問題了，大陸的房市泡沫，什麼時候或在什麼條件下會被戳破？理論上，是在投資或投機需求難以為繼時，泡沫的膨脹達到了極限，也就是到達隨時可破的臨界點了。這時，只需要一根稻草就行了。

對房市的投資或投機需求，在兩種情況下，會難以為繼。

第一，通過信貸機制，把整整一代人的購買力全都吸光，甚至還透支時，就接近難以為繼了；

第二，政府基於政策需要，開始收緊貨幣政策時，此一需求被約制，也難以為繼。

目前的形勢是兩種情況都已存在，而且都朝不利於泡沫的方向發展，尤其是後者。也許大陸政策當局也擔心房價下跌的負面影響，但消費者物價持續上升，讓貨幣政策的選擇空間很小。當存款準備金率一再上調，對控制通貨膨脹顯得力不從心的時候，升息就成了最後唯一的選擇。

最後一根稻草也可能來自國際。美國的二度量化寬鬆（QE2）6月底結束後，如果不再持續新的QE，或美國的舉債上限無法即時上調，以致面臨技術違約…

標普和穆迪，這一次，恐怕是很不願意再被大家譏為事後諸葛亮了。

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