柬埔寨金邊海外地產投資(五)新台幣投資海外獲利後回的來嗎？

      這篇標題好像很白癡？不過這是海外投資風險中你無法控制的一環，其實他就是政治問題，我們都很清楚經濟自由就是不能以政治條件去干涉經濟環境，這個卻是全世界沒有國家有做到只能在教課書內出現的完美情況，雖然先進國家都稱自己是自由經濟，不過哪一個國家有做到呢？貿易關稅就是政治干涉經濟最好的例子，既然是無法控制的風險，那投資海外其他國家時我們可以做的是選擇比較不會管控的國家是不是會比較好呢？

      購屋程序為：購屋款新台幣換匯成該國貨幣匯款進入海外國家建商金融帳戶支付房價及相關費用(稅金等)，賣房子後將所得價款匯款回台灣金融帳戶轉換成新台幣，看起來不難，筆者為什麼會覺得是無法控制的風險存在呢？筆者先舉幾個實際已發生的案例。如果你是很有辦法的朋友，這個風險會不存在，筆者只針對一般民眾正常情況下的說明。

      首先是第一步國內換匯可能產生問題，台灣部分目前超過50萬元新台幣匯出到海外帳戶要臨櫃且說明金額匯出目的，如果是超過50萬元匯入到國內帳戶銀行也會跟你來通電話詢問這筆錢的來源，台灣目前原則由央行（管制熱錢）、調查局（洗錢防制）、國稅局（所得來源）三個機構管制。可是政治力掌控一切的民主國家台灣，民進黨政府要求泛公股銀行從10月15日開始嚴審台商匯款要求不能只留妥交易單據，而是要出具詳細的交易憑證，由銀行決定是否放行，直接干預金流的動作，形同外匯管制、金融戒嚴。

      大陸央行2017年7月實施有關金融機構大額交易和可疑交易的管理辦法，個人換匯難度大幅提高。購匯用途僅限旅遊、留學、非投資類保險等幾大類，銀行人員有權以懷疑違規套匯為由，拒絕顧客的換匯要求。之前大陸還有一個人每年只能購匯5萬美元的限制都是要兌換成購屋金產生的限制，大陸將中國人資產轉移到國外的大門似乎正在漸漸關閉。中共強迫中產階級把資金留在國內，而海外的投資環境也變得沒有以前樂觀，每個人購買海外地產目的不同，不是每個人都願意讓國家知道海外資產狀況，合法大筆金額換匯就被政策給阻擋了。很多地下經濟可以幫你把錢轉出去，這不是筆者要討論的範圍，所以才說正常合法情況下的簡易操作。

      如果是攜帶現金出國買房，台灣目前規定是進出海關美金1萬元為上限，多餘的金額除非有事先報關，不然被查到是要被沒收的，進出到其他國家都還要受到其他國家海關的限制，柬埔寨規定入境只能美金1萬元或等值貨幣，這是金額最高上限限制，要是進出泰國就有最低金額2萬元泰銖限制，所以這邊就要知道你要出境跟入境國家規定，不然多的錢就打水漂了，這就是國際金錢遊戲。

      第二個匯款過程就是金融機構間的問題，這部分可能發生風險是短時間內太多筆金融匯款被當成洗錢警示帳戶，對於一般匯款用戶會出事的機率太低，這部分對於國際金融貨幣很複雜所以不討論，最後是匯款進入開發商海外帳戶，當地開發商因為主要業務是房地產收入，所以收到海外購屋匯款也不會有問題。

如果購屋投資者要在當地貸款，就必須增加與當地金融機構放款業務接觸，必須考量該國金融放款業務相關規定，以柬埔寨為例若以公司法人貸款需準備：1.公司營業執照2.營業許可證3.機構信用代碼證 4.公司財務報表(三個月)5.公司章程6.公司租賃合約7.在公司的職務、工資表(最後三個月)8.個人身分證、護照、簽證9.現居住地址及合約10.  個人開支大概情況 11. 照片3*4兩張；如果以個人貸款需準備：1.公司營業執照2.在公司職務3.與公司僱用合約4.工資表(最後三個月)5.個人身分證、護照、簽證6.現居住地址及合約7.個人開支大概情況8.照片3*4兩張；如果對保沒有在你去該國行程內安排好，不好意思你又要跑一趟，還不說若承貸金額若不足還有補款給開發商的問題。這樣就把買房的金流結束了。

      再來是賣房子金流問題，這是風險最大的一環，首先該國對於換匯規定及轉匯規定能不能讓你輕鬆把房屋價款轉移回自己台灣帳戶，對於台灣的規定我們可以輕易得到資訊，不過外國對於貨幣的兌換性及對現鈔管理習慣的做法是對攜帶本國貨幣出境規定限額和用途不一定是容易查詢，且很多海外國家都是屬於落後人治的社會，今天搞不好一句話就有了新政策如2018年8月下旬，馬來西亞總理馬哈蒂爾表示，該國柔佛州中資支持的碧桂園森林城市房地產項目的公寓不允許出售給外國公民，政府也不會向外國人發放可以居住在森林城市的簽證，這就是政治上的風險。其他如越南是有外匯管制的，簡單的說,是越南盾就算換了美金或其他貨幣是不可以隨意匯出的，貨幣要匯出必須提供Supporting Document(官方核可的證明文件)，不然你的貨幣匯款會被銀行拒絕。

      所以有些銷售公司或是建築開發集團還會提供各國的帳戶(大部分是中國大陸)方便收款，也就是你不需要換匯而是直接以本國貨幣換算匯率後來當作房屋價款，以柬埔寨太X集團建案在中國大陸銷售為例，可以讓消費者直接拿人民幣購買柬埔寨房屋，直接付給該集團中國大陸戶頭就可以免去很多麻煩；筆者還有耳聞台灣旺X公司銷售柬埔寨房屋公司讓熟客海外與開發商簽約後直接將價款給付到台灣公司帳戶再幫忙轉出，這也是另一種銷售服務。

      這些服務可以方便客戶不過也可能因此產生另外的問題，如2018年8月大陸發生一則交易糾紛，澳信集團的中國辦事處倒閉，讓很多中國人的海外移民澳洲和買房夢想再次破滅，大陸客戶的錢被澳信在中國的分公司所挪用，而澳信集團（澳洲）聲明，深圳澳信投資諮詢有限公司及其負責人涉嫌挪用資金的消息傳出後，澳洲公司已經終止了雙方的合作關係，並已經將此事報告給澳洲相關機構，如果大陸購買澳信的消費者是與澳信集團的中國辦事處簽約，對於一個倒閉的法人只有民事求償的權力，對於澳洲不一定有求償的權利，筆者還沒看到相關完整事件及文件不敢下判斷，不過這些消費者的錢就是付給在大陸的帳戶求取便利結果出事的案例。

      筆者還有看到台灣銷售公司創新的案例給大家分享，匯X建設代銷柬埔寨房地產以外，還有以共同基金投資方式來取代傳統海外買房，也就是消費者以美金1萬元(最低投資門檻)參加共同基金持有該公司已經購買或是未來購買的房地產獲益持分所有權，也是直接支付台幣給台灣公司帳戶，不過這已經不算是海外不動產投資，因為消費者投資的標的是匯X建設在海外不動產的投資收益。另外一個是MY X 公司銷售馬來西亞跟中國房地產的資金鏈要改成以虛擬貨幣流通，利用自家公司APP及網路區塊鏈技術來作為支持，而跳過國際貨幣間換匯轉匯及一堆規定流程，台灣消費者也是可以支付新台幣給該公司換取虛擬貨幣轉成當地貨幣購房，這是很新的概念(目前還未上線所以筆者會持續觀察這種新概念)；當然一定會有人質疑安全性，無可厚非新的概念到成熟錢前都會有很多的風險出現，筆者佩服的是這些公司經營者的創新思維概念，對目前消費者有提供新的解決方案，不過若是經營的不好倒閉的機率也高於傳統方式很多，讀者要自己多加思考，傳統方式麻煩但是行之有年要出新的問題機會比較低。

       海外地產眼光就是投資了能夠賺錢，錢能夠輕易進入其他國家當然是沒問題，但是這些錢的投資工具以及未來結算完後能夠輕易回到你的口袋都是投資風險的一環，也是最開始的一環，之後才開始考慮投資報酬率的問題，大家都想海外投資賺一大筆錢，但是錢沒進自己口袋前都不算已經賺錢了，紙上富貴都很棒，現在筆者聽到有太多人都是朋友海外投資怎樣的訊息，很可惜的是都沒有遇到自己投資遇到的問題，很多人都是朋友那邊有辦法，而不是自己實際經驗是如何，看懂了嗎？大多數台灣人都是沒有實際投資經驗卻滿嘴厲害的言論，這就是筆者目前看到的問題，你確定要相信這些人的建議嗎？