海外地產投資(十)The Bridge

      2018年7月筆者接觸的第一個柬埔寨個案就是The Bridge建案，由台灣的銷售公司說明會上推薦，只是當時這個個案住宅部分已經全部賣完，只剩下SOHO住辦合一的工作室，還有下面的商場還沒賣完，這個時候也是Oxley銷售The Bridge尾聲跟附近The Peak的時候，到了柬埔寨當然要去接待中心走一走了解價位及柬埔寨跟台灣銷售有何不同，也要順便了解柬埔寨的建築跟台灣有甚麼不相同之處，功課就是盡量做，因為不動產這麼大的題目要全部了解是很難的，只好乖乖努力功課。

      在了解建案之前，要先把當初困擾我的幾個地方先解釋給讀者了解，柬埔寨最通行的是高棉文不論，台灣人常會看到的是英文跟簡體中文，所以要了解英文跟簡體中文所要表達的意思是很重要的，Commercial 商鋪指的是台灣頂好名店城一樣的二樓以上的店面，也可以解釋成像百貨公司專櫃一樣，因為柬埔寨的高樓大廈習慣將2樓以上低樓層當作商場來銷售(商業機能不強的地方也有當作停車場使用)，The Bridge規劃商鋪是1樓(面馬路是店面，後面是商鋪)-5樓，也可以將這些空間稱為retail space(retail units)零售使用空間，The Bridge的 Commercial 商鋪有獨立產權可以直接買賣，這棟大樓共規劃了1-4樓591個零售與餐飲單位(1樓104單元、2樓121單元、3-4樓各183單元)。

      第二個就是之前提到過的SOHO(Small Office Home Office)住家辦公室，就是沒有隔間的套房，也有別的個案使用Studio來代替，這種產品優勢就是坪數小，所以總價便宜讓投資者能夠輕鬆入手，要是在高度城市化跟高房價的地區就非常搶手了，就像筆者跟朋友常說的在台北市精華地段的小套房根本不怕租不出去，The Bridge還將SOHO的樓高提高到3.6米，這個高度有沒有像台灣以前銷售的夾層樓高呀，可是到了柬埔寨規劃963戶銷售結果卻比坪數較大的住宅規劃較慢賣完，可以猜想到的是柬埔寨還是以傳統1-3房產品為主力的銷售市場，當然也可能是因為住宅只有742戶少於963戶的原因。

      第三個就是Penhouse類似台灣樓中樓(FOF)的設計，住宅樓頂樓45樓就是Penhouse(或是PH)設計共有20戶，住宅樓表示方式為 1 bedroom為一房，其中類似台灣2+1房的就是2bedroom+study，還有就是樓層當地習慣一樓稱為GF(Ground Floor)，The Bridge 2014年剛開始賣的資料上是使用GF，只是我在2018年看到銷售平面是改回1樓使用，筆者還有見過不使用4這個華人忌諱的數字，所以樓層編排遇到4樓會變成3A或是5A等代替，筆者看以前資料The Bridge最早的圖面一樓是用GF，四樓是用3A代表，現在大樓建成是用GF樓開始。

      在台灣買預售屋如果開發商要更動各層平面圖面，理論上是要已經購買的客戶同意且送建管圖面變更完成才成立，柬埔寨筆者就不清楚了，因為The Bridge 商場圖面也更動過，更動的原因筆者猜測是賣不好所以將各商場單元圖面更改，The Bridge銷售速度住宅>SOHO>商場，一樓店面部分筆者沒資料不過筆者接觸的時候沒有在出售，圖面更改牽涉到整棟樓公設的計算，另一個筆者還在學習的地方就是柬埔寨的地政登記面積的計算，以前的柬埔寨個單元面積計算只有套內面積(台灣的主建物+附屬建物概念)，最近出售的面積稱為建築面積(台灣的主建物+附屬建物+公設面積概念)，這個面積只會在雙方房屋買賣合約內見到，柬埔寨國土部所核發的產權證明硬卡上只有套內面積，所以筆者猜想以後銷售下一手的時候問題會慢慢浮現。另一個買柬埔寨預售屋的消費者要知道柬埔寨建案的圖面是可以變動的，所以要有心理準備你買的大樓其他平面跟你預售看到的圖面可能會不同是被允許的。

      柬埔寨無天災(颱風、地震等)或是高樓大廈這幾年才剛開始發展的原因，筆者相信對於高樓大廈的建築法規一定規範很少，高樓越蓋越多，未來會逐漸增加建築規範，筆者參訪幾個個案下來只有台灣的建商的建案才會標榜建築品質或工法，包括後面提到的The Peak 也是這家新加坡上市公司的案子也沒專門提到，柬埔寨民生工業不強所以很多建材設備都是需要進口，以台灣使用石材為例，從中國大陸來的也叫進口，從義大利來的也叫進口，可是品質跟價格卻是非常不同喔，當地建築營造都是發大包給中國大陸的營造廠(本案是神州長城)，所以大家要關注的是五年後這些新建案的品質問題，因為新建案不會馬上要出現品質問題，以柬埔寨最大宗交屋潮是在2017-2019，所以筆者預計到2022年有建築品質問題的建案會開始逐漸浮出檯面(也因為住宅包租目前最多是2-3年，包租期滿開發商也懶得再花錢去維修掩飾問題)，這裡還有一點會影響問題浮出時間點就是這些大部分建案都是投資型客戶持有出租，發生問題浮出水面時間會延後。

      市場行情是柬埔寨最弱的地方，台灣至少新建案或預售屋會有住展跟惟馨雜誌有資料可以參考，價格部份還可以參考內政部實價登陸，可是到了柬埔寨當地只有筆者前面文章所列的公司有做市場行情調查報告，除非你長期做房地產功課不然要取得相關市場資訊是不容易的，既然難取得房地產市場資訊就是大家喊價的銷售情況，以The Bridge為例筆者看過正式公開廣告是以賣新加坡為主所以單位使用平方英尺，廣告內文一房總價15.3萬美金721平方英尺(約66.98平方公尺)，換算下來每平方公尺單價為2284.26元美金，在台灣參加說明會時的價格一房總價18.5萬美金67.02平方公尺，換算下來每平方公尺單價為2760.37元美金，增加的部分是因為賣二手，所以屋主要賺差價及每年房地產增值所致，也可能是樓層不同導致的價差，不過可以看到的兩個單價比較每平方漲價了20.82%。

      另一個可以觀察到的現象就是房屋面積略有不同，這種大型個案的廣告訴求不會以廣告戶為主，而是整棟最吸引人好賣或是戶數最多的先廣告起，筆者台灣銷售的經驗大型個案規畫階段會將最多戶別規劃成最吸引消費者的戶別，以The Bridge為例就是最多戶別的一房產品(戶型為A4，編號12、14、16、21、23)，這時候眼尖的你有沒有發現最初的廣告66.98平方公尺長大成為67.02平方公尺了，所以就算已經取的銷售許可(柬埔寨預售規定取得證照)的建案面積也可能會不同，不同的地方是因為公設增加還是室內面積尺寸調整這就要好好注意了，室內尺寸變動要考慮以後室內家具配置是否合理，公設面積調整就代表你要多花錢取得無用空間。

      在法規不齊全的國家只能自己多了解才是王道(雖然東南亞國家通病都是愛說自己被歐洲殖民過所以跟歐洲一樣是法治國家，筆者是不信啦)，唯一能保證消費者的只有買賣合約，對於面積誤差找補部分合約內都會有，筆者摘錄一段合約內容給大家看就知道了，【面積確認及面積差異處理，合同約定計價面積與實測計價面積有差異的，以實測計價面積為準，買賣雙方按實測計價面積與本合同約定的房屋單價據實結算。】通常會遇到的都是面積增加，你要用買房子的單價去購買多出來的公設面積，且合約內文有載明不能拒絕喔。最重要的是開發商沒有義務提供公設和面積分算給消費者。依照合約要等交屋時的面積才是最準確的喔，這只是廣告內的資訊提出來大家思考用的。

      台灣的規定【房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第五十六條第三項之規定計算。（二）依第四點計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二為限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。（三）前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。】所以筆者以這個例子來說明不要用台灣的角度來看柬埔寨的房地產，要用柬埔寨角度來看事情。

      高樓大廈銷售都是以大陸團隊為主，很多用詞都要跟大陸同步會比較容易知道，接下來就是得房率(台灣主建物+附屬建物/建築面積，或是1-公設比)，得房率越高代表你室內面積越多，以The Bridge來分析A4戶型建築面積67.02平方公尺，套內面積46.40平方公尺，得房率69.233%，台灣說法公設比為30.667，以台灣來看正市中心的小套房公設比31%算少了，不過要知道柬埔寨是被教育開始有公設比算價的概念，所以下一步我們來看The Bridge有什麼公設吧。

      新加坡高樓大廈集中垃圾使用的管道蒐集垃圾是一個好辦法，只是他是有規範使用下的產物，目前筆者去參訪後的心得在柬埔寨這種新玩意以後一定有麻煩，因為沒有教育住戶如何使用，這種垃圾集中適用小型包裝好垃圾使用，家庭廢棄物含水分或是廚餘類都不能夠使用這種通道，因為一丟就破了以後管道間臭氣四溢孳生蚊蟲反而不衛生，柬埔寨金邊的街道市場旁的景象就知道當地人還不是以衛生為主導生活品質要求取向，用這個設計失敗機率太高。

      這時候有一個communal deck 也是常出現就是公設層的意思，The Bridge的13樓就是公設層，住宅樓可使用公設設計在此層，那SOHO的可以使用嗎，其實該層是相通的，筆者去的當時還在交屋潮中，是從SOHO棟出來13樓的，當時對於柬埔寨房地產還不熟悉所以12樓的轉換層沒去看，6-11樓的停車場也沒看到，商城也還在裝修沒法看。SOHO層的公設在39樓的後棟跟40樓的前棟，住宅樓及SOHO樓一樓獨立門廳，兩棟相連的天橋，柬埔寨的天氣炎熱，筆者發現大樓型產品或是社區型產品都會有的公設就是泳池跟健身房，偏偏這兩個項目都是需要後續維護的設施，以台灣為例淡水很多大型社區以前規畫泳池現在都不使用的原因就是維修保養跟使用費用過高，這些公設以後是否有足夠的金錢支付是值得觀察。

      這邊提一個銷售上的操作手法是價格優惠策略，如同此案大家知道的是有含包租最久的商城部分10年(第1-5年每年6%，第6-10年每年8%)，10年後跟洽談；SOHO樓包租3年每年6%，住宅樓無包租，結果筆者市調後的資訊是住宅樓也有包租3年每年6%，假設當初沒有拿到這個優惠的消費者不嘔死才怪，另一個是他雖然包租還是要收你稅費跟管理費，柬埔寨當地習慣管理費由承租方支付，沒深入了解稅費是指租賃所得還是持有稅，因為目前租賃所得法律有規定卻沒有強制查緝(繳納義務人是屋主)，像台灣早期包租公誰會去繳呢，開發商收去會不會繳也是未知數吧？持有稅繳納義務人也是屋主喔。所以對於海外投資當開發商有提出相關優惠措施時一定要比照都要求要，你沒拿代表你成本比同一棟人都高，或許Oxley這家公司都有給我不知道，只是看到官網上寫沒有卻有消費者拿到，如果是住宅樓跟SOHO都有就不難想像為什麼住宅樓賣的比SOHO樓快。

      開發商包租後成立了The Bridge Club來處理大樓變成旅館來經營，很類似台灣的日租套房，這樣的好處是讓租賃效益最大化，三年內開發商包租的成本可以利用日租套房拿回，因為開發商量夠大能夠攤平旅館經營成本，筆者猜測這個個案賣的好所以是場上會跟風以包租產品為主，這段時間筆者沒研究所以無法得知是否因為這個個案導致包租盛行，不過The Bridge Club要是經營不好，相信2年後包租就沒有開發商願意要做了。包租的玩法在台灣也曾經出現過，不過問題多多所以後來開發商就不考慮了，一間旅館營運建議有80個房間以上具備一定經濟規模比較容易攤平開支，所以建議購買海外地產的朋友有包租的案子很好可以拿租金，也要開發商把這個案子當旅館經營的好才會讓房地產增值具備後續增值效益，基本房數小於100戶的就不要考慮了。

      最後是筆者2018年有聽到小道消息Oxley公司因為太多資金壓在柬埔寨所以資金周轉困難，這也是當你投資後要是開發商倒閉就真的是海外孤兒了，所以筆者去看新加坡股市看這家上市公司表現，2014-2015年股價高峰剛好對到The Bridge 開賣後住宅樓熱賣開始，2018年又高峰對應到The Bridge交屋尾款入注，這時候The Peak建案興建到一半，股價變動看起來符合市場期待，會說這一塊是要告訴投資者當購買海外預售屋的時候，投資者沒辦法時刻了解即時資訊，要是開發商出問題對於投資者來說是很麻煩的，柬埔寨目前還好的原因是因為各國勢力準備吞食經營不好的建案(大陸稱為樓盤)，可是如果短時間內無人承接你的投資不就…..，海外投資很重要的風險控管是要資金能為你賺錢(不是保本喔)，就算有很好的投資數據如果開發商不是穩當也先放棄這個機會吧。海外地產投資有很多原因是投資者無法掌控的。

      另一個是外國投資人對於土地無法百分百持有，以The Bridge建案來說為什麼是新加坡豪利控股(Oxley Holdings)和柬埔寨World Bridge Land世橋公司共同開發就是因為其中51%要給當地公司持有，柬埔寨的法規外國人以公司持有土地最大只能佔公司49%股份，所以你會發現很多建案由海外公司掛名的都由兩家公司共同開發就是這個原因，現在有不同的是因為2018年柬埔寨開始加華銀行有信託服務，另一個能夠單獨開發的是政府地上權BOT案給集團，如粵泰金邊港50+50年地上權，這也是跟台灣不同的地方消費者可以先了解。

      綜合來說The Bridge建案賣的好最強的因素是地段條件，位於傳統市中心的新大樓，外觀立面給人神清氣爽的高級住宅氛圍，45樓層高也讓金邊的天際線多了一個能見度很高的新地標，高樓層還可以看到湄公河景，加上價格也沒有高出市場行情許多，剛開案時(2014年)競爭對手也沒以那麼多的時空背景下，海外投資客很多都有購買這一棟，當然也有台灣的投資客有購買到，接下來就是驗收房地產市場的時刻，因為現在網路上已經一堆在賣的二手屋，商場經營及The Bridge Club營運狀況可以預測柬埔寨的市場胃納量，這也可以當作投資者的一項參考數據。

      筆者心中的疑惑是因為這個個案開始都把公設灌入來銷售嗎？你知道以前柬埔寨是套內面積賣同樣單價，現在是灌入公設面積後賣同樣單價，看起來房價單價沒有變化可是房屋總價變化的可是非常多，也麻煩知道的先進賜教吧。另一個要關注的點其實CBRE在2016年報告有提到外國人購買金邊房地產數字是衰退的，產生供給大於需求的現象，21世紀的報告也有提到類似的問題，只是筆者上篇有用他們的報告數字換算出新的成屋或預售每年成交的數量是增加的，只是供給量成長得更快，這些因素會導致後面市場價格的變化，當大量空屋是掌握在開發商手上時，有一定的經濟規模可以當旅館出租還有收益，只要建商財務健全還可以撐很長時間才會有拋售的情況，當掌握在小投資人手中，就只能選擇給物業或仲介代租代售，沒有市場主導權，接下來2018-2019年都是大量交屋潮，當時所買的投資者自己住不到這才是考驗市場胃納量的地方，所以下一個筆者會討論同一個開發商The Peak個案來看柬埔寨金邊市場。

The Bridge 平面圖及傢配圖