柬埔寨金邊海外地產投資(十五)One Park

      在前一篇介紹萬古湖衛星城有說過，這麼漂亮又夠大的市中心重劃區能夠創造出的價值是無可限量的，所以看到Flatiron By Meridian這個個案就馬上先研究的原因也在這邊，經過前面幾個市區的個案相信聰明的讀者已經發現為什麼現在柬埔寨房地產銷售去化慢了下來，因為從2014年到2018年套內面積價格從2000美金/m²增加到4000美金/m²，單價沒有太大變化的原因是納入公設面積後以建築面積替代套內面積銷售，總價部分有更小面積的單元被推出，影響也不會太大。

                 筆者對於柬埔寨要攻訐會用沒有一定的遊戲規則，資訊永遠的不清不楚，今天用套內面積跟你銷售，明天用建築面積，當沒有一定的標準可以遵循就是商人往最有利的地方去鑽研，這樣傷害的是沒人會對這個政府有信任感，筆者第一次去柬埔寨購買除了超市有價格以外，其他地方全部都沒價格可以參考，以金邊路邊攤為例我記得第一天晚上買了6串(兩串肉、兩串杏包菇，兩串豆腐吧)好像就4塊美金，你看看當地待了10年的桂先生購買才是物美價廉當地的價格，當外國人覺得柬埔寨是在專門坑外國人的時候，誰喜歡被當盤子的感覺，相信心態會由投資這個國家轉變成單純利益取向，賺了就跑而不是落地深根投資概念。當人家對政府沒有信任感就以台灣都更為例，只要撐下去不參加政府都更政策，後面有更好的政策更多的利益會給屋主參加都更，誰要去參加。

                  當海外企業來柬埔寨只投資能快速高獲利的產品(例如房地產)，而不是製造能久遠的工作機會(房地產工期2-3年)，對於柬埔寨而言只能賺到短期的發展後跟稅收，這些海外企業看苗頭不對就開始跑了，柬埔寨又無外匯管制，最後只會苦了這個國家人民，商品價格高當地一般人買不起，海外的一般投資者購買的商品賣不掉，就準備開始資產泡沫化的經濟陣痛期，這些人雖然是大多數卻不會對國家經濟造成太大的壓力，要等到企業因為沒人要購買商品以後產生危機後，才會開始醞釀成為風暴，柬埔寨短期之內還沒有這種風險是因為各項經濟數據都還一直往上成長，可是五年後呢？   

      當大家對於投資這個國家心態都是打跑戰術投機賺了就準備跑，等到遇到金融危機或是政府動盪時，可享這些投資者們一定會流血殺出，也就是浪退了才能看到海平面地下有多少人擱淺，不過短期內都不會有這種問題發生是因為外國人投資柬埔寨房地產佔總體經濟還是算少數，短期內全世界資金還是不斷流入柬埔寨要投資，至於政府剛選完還是洪老大當權這五年沒人會挑戰他的地位，所以五年內國內會有重大變故的機會不高，不過筆者認為是政策面導致柬埔寨最大的問題是財富不斷集中到財團身上，五年後這些前幾大財團會膨脹長大成像南韓一樣變成國家不敢去碰觸的一塊嗎？這是可以去觀察的。

      前面說這麼多廢話現在介紹One Park 金邊壹號案子，柬埔寨的房地產開發公司跟台灣不同的是，以基地面積79000平方公尺的大案需要強而有力的建築開發商才有能力駕馭，可是筆者卻查不到樂城房地產開發有限公司GRED(Graticity Real Estate Development CO.,Ltd 這家公司以前的房底產個案，業主口碑是台灣購買房地產很重要的一項評斷標準，到了柬埔寨卻變成有沒有能力蓋完的依據，可想而知工程品質還不是當地購買不動產的決定因素，建築工程品質剛蓋好有沒有漏水水痕問題及2年後管道會不會出問題及水痕會不會出現，因為這是很難處理的建築問題，新大樓還太少的柬埔寨應該是會在2021年(大量建築交屋潮兩年後)會開始發現吧。

      柬埔寨的房地產個案很多都是集合各家股東注資後的成品，所以在銷售前會有一個內部認購的時間給股東們購買，通常取得價格會比銷售價格還要優惠一些，所以很多個案一開盤就已經去化掉很多樓層，也會有股東想賺差價自己南出來賣跟銷售中心打對台，市場行情好的時候當然沒問題可以去化，市場行情不好的時候就會出現股東不按時付款的糾紛，不論如何對於消費者而言同樣商品可以取得便宜的價格購買又何必去接待中心購買呢？對於銷售市場來說是負面因素，不過柬埔寨很多房地產開發案都還是有這個問題。

你看平面圖標示有四棟沒有戶別的，就是一開案就被整棟買走的。

      One Park這麼大規模的開發案很棒的地方是已經找好新加坡SCIA國際學校進駐，當地人開始有錢後會為了下一代獲得更好教育花錢買學區宅是一定的，國際學校的好處是讓學生柬埔寨學習後可以直接接軌海外大學不用再浪費時間，這是一項很棒的利多可是目前沒有看到有專門機構結合房地產跟教育的模式，相信以後會慢慢出現吧。再來是引進跨國旅館經營Oakwood Worldwide（亞太）公司未來經營整棟的Oakwood Premier Phnom Penh和Oakwood Hotel＆Residence Phnom Penh，其實開發商規劃建造房子，旅館經營人事流程及旅客體驗，物業公司安全及服務都是可以很專精的一塊，異業結盟讓這整個開發案能夠更吸引人潮是必須的，現在只剩下招商商業機能這一塊還沒有很明確，不然筆者認為這個案子具有很吸引人未來增值的大環境。

      前面有人引用VTrust資料2016年底仍有33,000間排屋尚未銷售出去，約占排屋總供應量的三分之一，加上今年還有28,000棟排屋等著完工上市，供應過剩的問題逐漸惡化，筆者認為是地段條件的因素，不然筆者有疑慮的99年萬古湖地上權問題的排屋(共163套)已經去化過半(業者是說銷售9成)，已經有商家進駐等到2019年初看店招就知道，好地段的排屋還是很熱門的，排屋的購買者為當地企業或柬埔寨自然人，因為外國人不得持有土地及房屋的一樓，當然也不能持有排屋，這就是當地人的購買能力，前面不是也有人說房地產都是外國人才有能力購買，其實金邊當地人不是我們想的沒錢，有能力購買房地產的大有人在(排屋現在表價74萬美金)。

      這邊要帶到一個筆者建議讀者做功課的地方，為什麼要了解行情，現在柬埔寨能夠聽到的建案都是大力往海外銷售，柬埔寨大樓型個案除了一樓店面或住家以外都能夠銷售給外國人，每棟只有限制最高80%為外國人持有，所以你購買的房地產基本上都是外國投資人持有，整棟都是以投資為目的沒有不好，這時候物業管理夠好就能夠成為很棒的類旅館產品，路邊攤的概念套回來房底產，這些房底產個案要是銷售價格就因為賣海外開銷大或是要給海外渠道佣金高等原因造成你購買的價格已經比當地市價高以後時，當投資房地產客戶要賣的時候，只能等海外其他不懂行情房地產投資客戶來承接，預售時賣的是夢，可是你要賣的時候已經是成屋，沒有好物業管理或出租條件就準備長期持有，這就是鴨子島為什麼巴里島水岸三期會賣不掉的一個原因。

      第二個目前柬埔寨房地產海外承接力道最強是中國大陸的投資客戶，所以你發現接待中心一定會請講中文的銷售為優先，當台灣的建商大部分主力賣給台灣的客人，新加坡的建商主力賣給新加坡人，大陸的客戶是進不來的，所以現在柬埔寨才會那麼多大陸人當營銷主管賣房子，因為大陸人賣給大陸人才會快，今年大陸北部城市開始對金邊直航增加更是創造不少商機，既然是大陸主導海外房地產市場，大陸強的銷售團隊還沒進入柬埔寨市場時，會流浪到海外的銷售人員能帶來的銷售制度可以試想一下，等到最近兩年大陸打房嚴重才有很多銷售團隊開始往外擴張版圖，在柬埔寨還沒有相當完整的房地產銷售規範下，當然是對自己銷售方有利的地方開始進行。

      以這個個案來看筆者光要問公設比這個數字就沒下文，你能期待以後的售後服務嗎？你能期待以後遇到問題會有人幫你解決嗎？這就是筆者後面要寫的內容讓你功課要做足，挑選市中心大馬路邊商業機能地段，購買時要挑選符合市場行情建案，建案規畫要符合當地租屋需求，購買的建商要有品質避免後續更多麻煩，有名聲的物業管理公司，在持有的時候才能幫你賺錢而不是賺到一個噩夢，這個個案的99年地上權還是讓筆者疑惑無解，當成99年做生意投資租金怎麼算也不合耶。

平面傢配圖：