柬埔寨金邊海外地產投資(十四)萬古湖衛星城重劃區   Boeung Kak lake    

2020年都市計畫圖萬古湖還是湖??可是已經填平很久了說，對於政府而言資料精準不是現在的重點，所以在柬埔寨還有很多可能性。

萬古湖衛星城重劃區過往歷史：

2004年金邊市一個以國際城市規劃設計的專家和建築師的競賽，一個名為珍珠計劃的項目獲勝，珍珠計畫中以保留湖泊的美麗是關鍵，並被金邊市政府選中實施，珍珠計劃預計填補湖泊的10％土地在其周邊地區開發商業和住宅區，湖泊及周遭綠帶的保留可以成為亞洲大都市中密集的城市綠肺，將為金邊奪回亞洲明珠的稱號為名。

2006年4月，金邊市政府改變原來計畫，決定填補萬古湖90％的湖泊面積並開發填海土地時。

2007年金邊市政廳市長Kep Chuktema宣布了Shukaku Inc.的交易以7900萬美元的一次性價格簽署了99年的租約，沒有任何事先的公眾諮詢。Shukaku Inc由執政黨參議員Lao Meng Khin擁有，他是洪森首相的親密夥伴，也是柬埔寨人民黨的主要捐助者。(1平方公尺土地約70.79美金)

2008年8月，Shukaku Inc.公司才開始向湖中填滿數噸沙子。幾天后，部長會議將湖泊的地位從國家公共改為國家私人，這次的填土造成原來萬古湖周遭居民住戶淹水。

2008年開始，Shukaku Inc.公司讓原居民選擇領取8,500美元離開該地區或者領取500美元及一個小公寓位於金邊市西南邊緣的Dangkor區。

2008年將這個面積達到111.6公頃的湖泊填湖剷平後政府搬遷了原本住在這個湖邊的2萬位居民。

2010年12月，中國內蒙古鄂爾多斯鴻駿投資有限公司Erdos Hong Jun Investment與Shukaku Inc成立合資公司，以將Boeung Kak發展成為一個高端住宅，商業和旅遊綜合體。柬埔寨政府批准以合資企業的名義重新註冊租賃協議，該合資企業名為Shukaku Erdos Hongjun Property Development Co. Ltd. ，並開始展示其衛星城和商業中心的計劃。

2011年8月17日洪森首相發布了行政命令，從最初的租約中劃出了12.44公頃的土地，為近700個與地方當局爭吵的家庭提供現場安置區。截至2011年12月底，已有500多個家庭獲得了資格取得土地所有權。

2014年Erdos Hong Jun Investment與Shukaku Inc兩家公司分道揚鑣。

2015年由Graticity Real Estate Development CO.,Ltd樂城房地產開發有限公司推出第一個住宅個案One Park金邊壹號

2018年由Meridian International Holding 推出第二個住宅個案Flaturon By Meridian

      會提到這個萬古湖開發案 是因為有業務邀請筆者去投資Flaturon By Meridian個案，而且這個個案的條件很吸引人，藉著這個個案順便講一下柬埔寨金邊特殊的的使用制度，每個城市在高度開發過程都會有選擇經濟還是環境的痛苦抉擇期，以金邊萬古湖衛星城來看好像又不太一樣，要先進發達的美好城市願景下，原本的計畫卻因為特殊力量改成高度開發獲益模式被洪總理的金主給撿走了，原先居住的人民被迫遷移卻處理得不漂亮登上世界新聞版面後，不得不將原先的一小塊改成補償原住戶居民使用，到目前為止還有戶別在抗議中的窘境。

      這個土地糾紛個案就可以看出柬埔寨人治的一面，有錢有權的人目前在柬埔寨還是很舒服當土寨主，只要不要白目去惹當權者，相關事件都還可以用錢來處理的政局，這種局面也是商人跟政客一起悶聲發大財的好機會，筆者認為這是賺取當地財富的機會(房價資本利得)，要是所有制度都健全下的偏財也輪不到我們外國人賺，因為官商勾結下的貪婪，會促使更多的開發案跟金錢注入，不然這些官員拿甚麼，商人會因為走後門賺到更多錢去尋找更多的投資開發標的，這會增加工作機會讓人民吃蠅頭小利，政客拿小筆利潤，商人拿大筆利潤的制度也是在努力開發的國家不斷經濟成長的原因，而我們外國投資者只需要賺因經濟起飛帶動房地產升值的資產財就好。

      首先不知道大家有沒有注意到Shukaku Inc.公司與金邊市政府簽訂的土地是使用99年的權利而不是購買所有權，以台灣的觀念就是地上權的概念，這種房地產從簽約交付日開始99年後就不論房屋還是土地都屬於國家，你要是購買可以說用一輩子到死時間都夠，可是地上權有時間限制就不是正常房地產估價概念，你將來要賣也不是買方都會接受這種房地產，或許好一點的政府還有但書能夠讓你再續約一次，不過以柬埔寨當地習慣跟法律規定未來會出什麼事都很難預料，筆者建議還是以永久所有權房地產個案優先考慮，這種個案除非你很熟建議不要碰。

      台灣法律規範跟柬埔寨來比算嚴謹了吧，有機會讀者可以去查查華固新天地這個個案就知道，華固建設已經是知名上市公司品牌推出地上權個案，結果鬧出的糾紛這麼多，就是大家沒有預期後續有這麼多問題跑出來，當時誰能夠想到這麼多，所以筆者建議除非你對於這種投資型態很熟悉不然建議不要碰。

      高風險可能帶來高報酬可能是對的，只是誰能獲得這個報酬呢？或許將來因為柬埔寨人治這塊土地變成開發商的，或許是因為土地蓋了房子所以變成完全持有，在這個國家一切都還是可能的狀況，沒人知道將來會變成甚麼的情況下，你要賭可以不過有機會看看這兩個案子的開價就知道利潤是給開發商拿走的跟你沒關係，這麼大一片空地當地開發商卻都不去碰合理嗎？

      這邊要說到柬埔寨跟台灣不一樣的房地產制度，台灣把土地跟建物分開為獨立所有權，所以土地有土地權狀，房屋有房屋權狀，柬埔寨在無建築土地階段有軟卡及硬卡兩種，現在的土地全部為國土部的硬卡因為土地糾紛不斷的增加，1992年以前因為戰亂所以攜家逃亡，戰亂結束後又一段政府奪權跟恢復的動亂時期，到現在可能土地已經經過多人佔有且當時政府無力管轄，一般村長或鄉長都可以自由發放土地認證(就是軟卡)，一堆人都具有同一塊土地所有權的亂象，所以從待在當地的台灣人許老師那邊聽到，就曾經發生過台灣人購買土地後後面有人拿以前的軟卡來主張權利，政府基本上是要土地持有人花錢解決，你能花錢解決幾次呢(因為不是一個人有軟卡，誰知道那些軟卡是真的還是假的)？

      現在購買房地產全部是硬卡(2018年開始)，不過不是土地一張硬卡，;房屋一張硬卡喔，而是蓋好後只有一張房屋硬卡，聽說土地的硬卡就被國土部收回，這時候又有一個問題，房屋的硬卡上會有標明土地是99年的租約嗎？對於房屋是freehold可是99年跟政府土地租約期到了那又算誰的，讀者可能不相信這些問題在柬埔寨無人在乎，政策只是解決眼前的問題跟滿足執政者的意願，而不是以國家長治久安發展去著想，台灣不也是一樣。真的要攻擊柬埔寨不能投資筆者會用滿足執政者人治的社會及貪圖眼前利益的政策，等到換人執政有是另一波混亂及前朝政策的改弦易轍，這是無法控制的政治風險，海外房地產投資除了最常見的買賣房地產所有權後收取租賃收入，其餘筆者都不碰。

      另外我喜歡稱這個衛星城為萬古湖是因為這裡原來是萬古湖的位置後來被填土整個填平，第一次看空拍圖的時候還很好奇金邊市怎麼有這麼大一片空地沒有使用，後來當地仲介才說這區還有土地糾紛存在，所以只有推出One Park這個個案後都沒有任何動作，那時候跟仲介提出看One Park也沒去就是因為時間不夠地上權的個案先排除，仲介有提到俄羅斯大道以北的這區會常淹水，只是筆者沒親眼見到。

      Shukaku Inc.公司是將這區命名為Phnom Penh Center City金邊城市中心，PPCC的總面積111.6公頃的開發計畫有住宅區，商業混和區，國際學校，旅館，運動空間及公園空間等，未來PPCC將會提供金融，零售，商業，住宅，酒店，教育，醫療和娛樂等方面工作機會及成為當地和國際企業接軌的地方。公共設施將採用最新的國際標準的交通和排水系統規劃，有了鑽石島衛星城計畫的成功經驗，如果萬古湖衛星城依照正常開發也會是一顆耀眼的明珠，前提是用心規劃，筆者提供PPCC的主要計畫圖給大家看，你會發現只有把分區標上，其實已經這麼久的衛星城計畫，相關規畫及招商應該資料是更豐富的，原來的陸資合夥公司也退出，公共設施也該跑在開發之前全部完成，我沒去現場看只能從空拍跟Shukaku Inc.公司提供的資料來分析，連國際學校都還沒確定哪一家不是嗎？

      再來看看Flatiron By Meridian這個個案為什麼吸引我的地方，地段條件在市中心又是衛星城重畫區內，這家公司前一個鑽石島個案CASA By Meridian筆者有去參觀還不錯，外國客戶入住率、建築跟管理都算上等，這家跨國的ASCOTT 有酒店經營跟酒店式公寓物業管理豐富的經驗，加上10年包租(住宅平均8.5%，辦公室平均9.5%，剛推出11%表價折扣、10年後開發商包買回加上Freehold 永久持有的條件，讓筆者很心動想要去了解，所以才會特別在文章中間加上這個物件。

      結果就如筆者前面所說的，筆者無法確定土地租賃99年怎麼轉變，這個案子就停手了，筆者還是將自己做的功課分享給各位去了解，另一個要討論的就是10年包租後開發商包買回的問題，所有的房地產投資都是簡單的加減乘除數學問題，站在購屋者就是購買全部花多少錢，每年利潤能多少(租賃扣除持有費用)，賣出能賺多少錢的問題，換個角度以開發商角度來看，住宅包租10年每年平均8.5%是不是好交易，辦公室包租10年每年平均9.5%，市場租金行情5.8%，Meridian的幾棟建築租金行情都是高過市場，而且成立酒店式公寓Somerest品牌有在做日租套房服務，辦公室的租金行情又比住宅高，停車場還可對外營業收取停車費，扣除空置率及維護保樣費用，大樣電氣設備損壞更換是由屋主負責，應該每年只剩下1%要去回補，賣價只要提高10%(10年包租)就能夠打平且幫公司養整棟大樓物管體系的人，經營的好未來原價拿回來自營租金投報率也有7.5%左右。

      正常開發情況當作數學問題來看是【土地成本+營建成本+各項費用+公司獲利+10%未來租金費用=總銷售金額】，土地成本低，總銷售金額高所以代表公司獲利增加也就是這個案子開發商好玩的地方，要是賣不好不就虧了的看法，只要降價就能解決的問題就不會是問題(開發商還有空間)，賣出房地產的資金還可以在投資下一個項目，讓資金利用率更高，這就是大型開發商等級在玩的金錢投資遊戲，只是只能在柬埔寨這種人治國家才能夠順利，要是在台灣就沒辦法執行這種個案，所以柬埔寨能發財的機會還是比台灣多是這種解讀。

      再來看10年包買回的條件，對建商來說房地產從新屋變成中古屋幹嘛原價買回，可是房地產價格是變動的，開發商根本不擔心10年後有人會要開發商原價買回，以台灣為例有10年後的房子比10年前還低的狀況嗎？就算遇到金融海嘯(除非戰爭資產歸零的條件外)根本很難好不好，因為大家通用的貨幣(又稱為錢)是會貶值的，不然通貨膨脹哪來的，既然貨幣會貶值，10年後房地產是相對貨幣升值的，而且以商業運營模式的房地產有現金收入又怎麼會大幅貶值呢？10年後請問屋主要委託給誰經營呢？只能委託開發商，開發商還可以收代租代管理費用，把前期屋主亂找仲介租屋讓建築價值降低的情況以包租去除，整體經營能將運營成本壓低，是一個好投資計畫，唯一的風險是房地產賣不掉會造成大量資金壓在這個案子。

      另一種開發商考量的是自備款的概念，跟銀行借款利率換算成租金回算給屋主的概念，這也是當資金由銀行端取得利率過高的時候，開發商轉向於向民眾籌資的運作方式，跟銀行端只能借到7成的資金，用這種方式可以跟民眾借到100%資金，前提是數學公式收入大於支出概念，以前台灣新竹利永貞建設水玥就是以這種手法拿了客戶錢黃姓負責人捲款潛逃的案例，就是支出大於收入根本做不起來的個案吸引一堆投資人受害。

      有人問99年後政府要收地怎麼辦，開發商99年後還在嘛？就算在只要開發商沒過失消費者是無權索償的，只要當初與政府土地合約沒有寫99年後土地上房屋是一併歸政府或是需要建商自行拆除，房屋是Freehold永久持有沒錯，只是土地是政府的就談跟政府租吧，政府不然就自費拆除還要遇到龐大民怨，怎麼想都還要租，那租金是誰出呢？當然還是屋主啦，開發商就可以完美下莊，這一段筆者是預測喔，誰知道未來會發生甚麼事。搞不好這塊地真的就便宜賣給開發商，只是我們不知道。另外備註一個99年租約是以簽約日開始算起，所以屋主拿到房子後前面發生的時間要照算喔，以2007簽約(假設無附加時間條件，如取得土地施工填平時間除外等)應該是2106年租約到期，詳細要看這份開發商與政府的租約內容。