柬埔寨金邊海外地產投資(十三)台灣開發商的建築大作The View

      今天又來介紹一個由台灣建商去到柬埔寨當地的建築開發案 The View，受先要了解當地外資可以百分百持有公司，但是若是持有土地的話就有外資(不論法人或自然人)持有土地最大上限為49%，另外51%就必須由當地人或公司持有，這在很多國家保障當地商業發展中都可以見到的限制規則，柬埔寨的好處是公司法人(除了特殊許可營業項目外)沒有一定要當地人的規定，不過既然是台灣的建商當地成立公司持有土地做開發，所以筆者猜測這家金邊禮富國際地產開發有借當地人頭開設，這也是當地最盛行的房地產開發商運營模式。

      要有當地土地登記名義人權利才能夠百分百直接持有土地，這對於開發或是交易風險才能降到最低，2018年開始加華銀行開始承辦信託後會有另一條路可以給開發商選擇是不錯，不過開發商主導權跟增加的信託管理費用也是墊高成本的一環，用間接持有方式跟當地人合資公司或用人頭持有土地都會增加很多風險，沒出事還好，要是有糾紛產生後，柬埔寨跟台灣沒有邦交，所以當地只有商會可以提供幫忙，真是自求多福，所以前面介紹過的The Bridge跟The Peak 新加坡開發商(Oxley)都是跟當地大型集團(Bridge)合作，柬埔寨民風純樸網路評論看看就好，要是遇到壞人專門來騙錢會得不償失。

      也有人建議找當地人結婚不用老婆名義持有也是一種解法，不過也不適用台灣，因為柬埔寨不承認台灣所以台灣人與柬埔寨人結婚柬埔寨當地是不承認也不給登記的，只能在台灣登記可是土地在柬埔寨，土地登記名義人可以任意處分土地也是一個大問題，所以筆者猜測這家柬埔寨的金邊禮富國際地產開發就是借當地人投持有51%股份的公司。

      看到建案銷售時的數據是不是跟筆者一樣想算算看合不合理了，10%租金投報率，本案一房最便宜的是6月份190600元的一房，每月租金為1588元，用建築面積來酸梅平方公尺租金為34.42元，你發現平均租金14.3元要變成34.42元的不可能性太高，所以會開始分辨銷售數據的真偽了吧，這個數據是什麼時間點跟怎麼計算出來的很重要，你要投資的是這個個案，所以你將來的租金投報是要用這個個案未來能帶給你的現金流才對，拿別人的數據來張冠李代是沒用的，筆者一直強調的是投資要賺錢的年租金投報率才是你最該要關心的海外投資。

      以房價來看也是比較房價合理的方法之一，不過你比的是全首都最高價，相對的你的產品也該是最高等級，這個個案地段條件正面對BKK1的370小條道路上，結構、外觀或是建材設備有跟陶朱隱園一樣跳脫信義計畫區附近其他個案，如果都沒有那直接比較各收都城市最高價就有點不OK了，不過以NT35萬每坪換算為美金3529元每平方公尺來看BKK1頂級豪宅算可以接受，The Bridge跟銀城瑞斯迪仲介價格都在4000元左右，不過要用套內面積計算單價才合理，The View 單價4300-5800元喔。

      當地建築已經接近完成，原本是預計3月交屋，不過筆者7月去參觀的時候還在施工，接待中心在二樓跟未來的物業管理中心辦公室在一起，實品屋設在20樓，結構中的不動產物件本來就無法顯現出太多美美的賣點，不過也可能是因為我們是跟渠道商(就是請其他公司或業務分銷建案的概念)來看，當地待久了可能就跟柬埔寨當地業務一樣介紹都變成千篇一律，每個地方都帶你看看，不過台灣人來當地的仲介的最大好處是語言通，能夠問的範圍也大，就像我去其他銷售建案案場就沒人跟我們說其他案子。

      參考網站及提供的文宣資料來看，跟附近個案不同的是有專門提到建築工法及建築團隊當作賣點，The View也將企業業績當作一個給消費者購買安心的賣點，The View是第一個建案，其他的建案都在海外，說服力不是很強，台灣和新建設在台灣銷售方式是跟有巢氏仲介配合在飯店舉辦大型說明會，筆者也是先參加說明會才去柬埔寨考察的，當時還是霧颯颯的，果然海外房地產投資真的是要花很多功夫跟時間去消化資訊，不過讀者都比筆者聰明可能需要時間不多吧。筆者到現在還一堆不懂。

備註：工法種點全棟大樓自救系統，筆者猜測是火災消防系統，也就是整棟大樓都有消防灑水系統，以台灣為例11樓以上的住宅需要強制安裝，缺點是天花板正中間有一個很醜的消防灑水頭落下來。鋼模板是模板不是用木頭製作，可以重複利用但是買來時成本較高，拆模後水泥初胚表面較平整(還要水泥砂漿二次處理牆壁面所以還好)，滑模搭配鋼模施工是大量體建築比較省時跟省工的方式。樁基礎這個就是好東西了，只是沒有秀打幾支多少直徑的基樁進入岩盤，這邊沒地震可是高樓有風動的問題，基樁可以增加建築本身穩定性。

      這次得到很有用的資訊就是金邊不是總價低的案子投報率就高，以當地實際租賃市場來看，一房還是套內面積40m²以上的案子比較吃香，這跟The Bridge與The Peak比較後得到的答案一致，太小的房屋面積要跟其他戶合併就會有很多問題(所有權人不同還是改裝)，面積太小的建案仲介也不愛接，可是站在投資者當然是總價越低越容易入手，而且面積小租金相同換算後每平方公尺租金也比較高，不過了解市場後你還要購買柬埔寨小面積建案房型嗎？當然當房價高到一般人不容易取得後，又必須在市區工作的人只能咬牙租小面積套房，不過時間不會這麼快，海外地產投資筆者建議最重要是租金投報，要租的出去減少空房時間也是投報計算範圍之一，所以目前投資50m²以下的一房筆者都不建議。

      再來是當地仲介最愛的斷頭戶產品，當海外投資者沒有狠狠衡量自身實力購買自己負擔不起的房子時，還款壓力就逼的屋主需要便宜賣，聽仲介說這是他們最喜歡的情況，通常一個禮拜內就沒了，斷頭戶產生的原因就是當初銷售人員鼓吹投資者利用預售低自備款購買，例如20萬美金購買兩間變成購買五間，蓋好前漲價再賣掉賺取價差，等到房子蓋好賣不掉可是要繳款了怎麼辦，只能便宜出售不然之前繳的房屋價款會被沒收更是得不償失，可能有人會問不就賠15%解約，可是柬埔寨不是台灣，沒有預售屋定型化契約應記載及不得記載事項。

      筆者看一下柬埔寨的房屋買賣合約(沒看很多家不敢說大家都一樣)，並沒有規範解約事項而是有一條乙方如未按本合同規定的時間付款，按逾期時間，分別處理（不作累加）：

1.      逾期在 60 日（含）之內，自本合同約定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之 1.5 的違約金，並于實際支付應付款之日起60日內向甲方支付違約金，合同繼續履行；

2.      逾期超過 60 日（與本條第1款約定的日期相同）後，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，乙方按應付款的百分之0.5向甲方支付違約金，甲方沒收乙方全部已付房價款。甲方不解除合同的，合同繼續履行，自本合同約定的應付款期限之第二天起至實際支付應付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期應付款萬分之1.5的違約金，並于實際支付應付款之日起60日內向甲方支付違約金。

本條中的逾期應付款指依照本合同第三條約定的到期應付款與該期實際已付款的差額；採取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。以消費者與開發商簽訂這份合約根本無從主張權利，加上這邊房地產不向台灣預售零工程款所以訂簽開到交屋可能只付15%房屋價款，柬埔寨很多個案到交屋前都需要支付40-50%房屋價款，所以要是被沒收損失就大了，只能賠錢賣，筆者猜測。

       那當你回頭找當初銷售的仲介時就會看到人性，難處理或無法處理的事情神隱就好，當初滿嘴吹得天花亂墜的銷售就不管了，對於銷售來說佣金到手就停止剛剛好，你以為所有銷售都是做口碑打算永續經營的嗎？這就是發生在柬埔寨血淋淋的故事，你還不乖乖做功課嗎？要知道當你還沒投資海外房地產前數據或是數字沒有意義，但是當你資金要進入投資只有賺錢跟賠錢兩個選擇，聰明的你還繼續看我的文章就是想要節省蒐集資料的時間，筆者也是希望看過我的文章去投資的朋友都是賺錢狀態。

平面圖及傢配圖：

公設規劃：