柬埔寨金邊海外地產投資(十七)機場周遭市場

      金邊機場附近個案就像兩年以前的銷售模式，用套內面積計價，AXIS金軸麗苑這個個案是新加坡開發商，另一個是日本開發商的Bodaiju菩提個案，其實從空拍圖就可以看出金邊市中心跟機場周遭房屋座落情況就可猜到哪邊才是繁榮的區域，機場周遭個案其實還有一個大陸開發商的城市理想City Ideal跟前面文章有提到過的皇家集團The First 1，市中心房地產賣的是繁華跟未來高增值性，那機場周遭就需要比市中心有更多賣點才能吸引人購買。

      這四個個案看到它們除了標榜機場交通以外，地段未來可期增值性(以後金邊發展後一定會漲，以首都發展史台北市來看，正市中心的一房及兩房是不會失敗的投資，只是你買多少錢，能租多少錢的數學加減法計算利潤投報的投資公式，現在的金邊都市發展已經跟從前台北有些許的不同，不過筆者還是建議高價值的房地產一定比低價格的房地產適合投資，正市中心一定比旁邊發展潛力區好，別忘了海外房地產投資就把它當商品來看風險最低，以永久持有概念來看待，能租出去，好租出去，租出去租金夠高，持有成本低才是考量永久持有商品，如果考慮未來增值性就是資本利得考慮，很容易購買後等到10年後才能賣出，中間持有空轉時間根本不算投資，買賣賺資本利得產品要你很熟悉能控制的區域，海外就別碰了吧，講一句難聽的當初會有人投資柬埔寨被套住就是因為買價高於區域行情，又是所謂未來發展區域，現在根本有行無市。

      以金軸麗苑來看，除了傳統房地產所講的地段機場條件以外，大師級建築團隊，跟前面個案來比還多了綠建築概念的引進，大量的綠覆面積，良好通風採光增加住的舒適性，這些都是前面個案沒有特別強調的地方，另外工程上筆者也看到跟台灣一樣的主結構保固15年，設備保固1年等售後服務，廁所對外窗戶(其實基地夠大一個用心的開發商都需要對於平面規劃負責，廁所能開窗應該是大基地基本要求，不過大多數的開發商只是讓建築師圖面套一下就開始銷售，根本沒有以人居住在房子內討論，這點筆者給金軸麗苑非常正面肯定。不過沒有工作陽台的設計就不優了。

      另一個賣點是公共設施的多樣化，既然基地夠大當然要能提供比其他個案不同的體驗，公設的設立是一門藝術，整個中庭都是動態的水區，加上高綠覆的園藝，看到他的管理費1美金/m²就有點捨不得了，沒感覺換算成台灣一坪1*30/0.3025=99.17台幣/坪，筆者前面有提過淡水大型社區最後都將泳池停掉不使用的原因就是增加太多費用，水費，定期清潔保養，管路或壁面維修，岸邊設備保養維護都是費用，更何況人員配置費用呢？很擔心以後公設會變成無人使用公設被廢除掉，那麼對於案子是絕對負面影響，管理費用當地習慣雖然是承租人繳納，不過空著的時候是屋主該繳納的，也是持有成本需要考慮的一環。

      這個個1A及1B兩棟是整棟賣掉，筆者猜測購買者有可能是當做旅館經營，機場周邊沒有高檔的旅館，筆者預測整個社區裡面兩棟商業經營以後公設的使用會是一個問題，還有就是這個個案購買者多是海外投資客戶，如日本、臺灣、新加坡、中國都有購買，機場周遭標榜的是離金邊經濟特區及加華工業區等經濟園區近所以有大量的租屋需求，機場周圍附近沒有太多新大樓可以供出租住宿。

      金軸麗苑案名由來為陽光下的黃金軸線，在當初建築設計定位為宜居宅，考量的是採光通風等住宅舒適性為主，所以案名與建築主體能表達一致性，建築物安排成為南北兩排讓陽光能夠穿過中庭不被建築遮擋，共八棟建築也利用前後座落讓各層走道能夠享受到自然風吹進貫穿整個社區，柬埔寨炎熱的天氣確實需要這種建築巧思而不是使用太多空調，由案名、建築規劃跟平面規劃能夠整合成一體就有像台灣銷售手法，在柬埔寨還算是少數，通常都是房地產熱戰區個案才會這麼突顯建築賣點這種比較細緻銷售，還好沒有人專門提到業主用心程度，因為在台灣就知道沒有任何賣點能說的時候就會主打業主很用心。

金軸麗苑平面傢配圖：

      菩提筆者參觀的時候剛好遇到體驗金邊下午強降雨，說實在的要是沒在建築物下遮擋，保管一分鐘就全身濕透透的大雨，參觀金軸麗苑的時候還在施工中，參觀菩提的時候就已經交屋的狀態，這兩個社區剛好可以對比看看，順道帶一下台灣有一家海瑞國際到柬埔寨金邊開設物業管理服務據點就是從這個個案開始，所以海瑞國際有打出一個讓筆者心動的廣告，海外孤兒他們可以處理，海瑞國際代租代管菩提是收8%，代售收仲介費5%，筆者剛好由他們物管派駐金邊菩提的處長接待看屋。

      菩提也秉持日式風格將所有資料完整呈現，以消費者而言這樣比較好，只是目前看過柬埔寨金邊的案子來說，都是標準流程後你要問什麼業務員才會回答，大多時候回答的答案都是很沒有意義的，當客戶有喜歡也不太會結案有望客戶，因為大多的客戶都已經是跟開發商有關係要買了只是去當地挑戶別，不然還有聽過大陸投資者連看都沒看就買了只是單純要把錢往國外搬的概念，這些有海外渠道(尤其是大陸)都可以在當地有戶頭可以收錢，幫客戶連人民幣都不用換美金匯出就買到柬埔寨金邊的房子。

精裝修內容完整呈現

      還有一個理由是柬埔寨沒有CRS共同申報準則，所以在柬埔寨的財產是不會被其他國家知道，也是另一種藏錢節稅的概念，全球貿易通暢的年代，也是有能力富豪錢在國際間亂竄的概念，資金所在位置及全球資產總歸戶概念下，合法節稅管道就少很多，對於這些身價上億的朋友們影響可是很大的，這也是柬埔寨為什麼大陸人買房這麼活躍的原因之一。

      菩提目前蓋到第三棟，後面D、E、F棟還是空地也是一個很弔詭的地方，銷售說法是因為有人要全買E、F兩棟所以還沒施工，筆者認為是因為銷售狀況不如預期以及房地產價格還有往上空間所以C棟蓋完後，D棟沒繼續施工而是等著前三棟未銷售餘屋銷售完畢才要施工，E、F兩棟如果筆者要經營旅館一定會全買，因為外觀特殊且機場周遭沒有很棒的旅館，不論如何，這點要跟讀者們分享就是柬埔寨金邊的營造跟台灣是完全不同的，台灣建築基地領取建照後有開發時間的限制，而且建築基地共同請的建築執照是要一同施工完成，菩提居然可以A、B棟先施工完成，換C棟施工，再來是D、E、F棟施工這在台灣是不可能發生的，就算每一棟都請一張建照，看他的圖面也不像，千萬別用台灣的建築思維去看不然根本無法理解。

環境區域圖也很清楚

      這個案子菩提為名卻沒有太多與佛有關的語彙就可惜了，日式風格其實跟禪道是兩回事，釋迦摩尼佛在菩提樹下得道證道，這點就比金軸麗苑差了，不過這邊的房間套內面積都大於金軸麗苑是很棒的，畢竟住離市中心比較遠還換不來居住空間的寬敞怎麼可以，這個案子最特別的是一樓庭院約定住戶專用，可以享受有庭園的綠意生活才是與眾不同。

得獎紀錄及設計理念

      永久地契是大陸用語代表土地所有權的概念，在教育程度還不高的柬埔寨很多人還搞不清楚所有權跟地上權的概念，所以很多專業術語當地人也可能是似懂非懂的概念，投資一定要選擇最簡單大家都明瞭的方式，這就是筆者的小建議，不然一定會有落差，就像筆者在另一個俄羅斯大道上的個案看到圖面上電井其實就是台灣的管道間，結果當地銷售解釋是機房喔。

菩提平面傢配圖：

城市理想City Ideal-中鼎泰兴：

FIRST ONE-皇家集團：