柬埔寨金邊海外地產投資(二十二)柬埔寨稅制及相關費用

      柬埔寨的新個案又開始出來一些，筆者先談房地產房屋價格以外的相關費用，房價是取得成本中最大項目的支出，取得成本跟持有成本中還有一項繳給政府的稅費也是影響投資報酬率很重要的一環，政府稅費代表應該房屋買賣移轉及持有出租期間應該繳納的費用，投報率投資公式=(持有收入-持有支出)/總成本，持有稅費會包含在持有支出，買賣交易稅費會出現在總成本內，所以是我們今天要了解的一環。

      柬埔寨稅制跟台灣比較算是簡單，不過柬埔寨並沒有台灣地政士制度，為了交易安全通常會有律師公證費用，柬埔寨也沒有不動產經紀業制度，所以仲介(中古屋買賣)或是代銷(新建案或整棟建案)都沒有太多規範，也代表這邊房地產從業人員不必有太多專業度，除非與有口碑開發商購買外建議要請厲害的律師公證，消費者的問題都可以請教清楚再購買。

      另外一個當初令筆者疑惑的地方是行政更名費用，當初筆者沒遇到這筆費用，原來是因為與柬埔寨開發商購買房屋時，很多開發商都把這一筆費用吸收沒有跟消費者索取，筆者有問當地銷售的營銷總監過戶費用問題，該總監給筆者的答案只有4%交易稅，過戶開發商要給政府很多辦事費，筆者當時還以為是人治的柬埔寨所以企業保持關係都疏通費，現在看來應該是行政更名費，建案的銷售只賣自己家個案所以根本沒去了解吧(該總監為大陸人)。

      柬埔寨現在房屋過戶都要跟國土部申請硬卡(類似房屋所有權狀)，以前比較好可以由企業或地方官員開立軟卡的時代產生很多交易糾紛已經過去，硬卡對政府好處是實際稅收入國庫，政府登記有案以後產生交易糾紛也會比較少，但是對於消費者來說就是買方必須要支出的費用了，以前由企業發的軟卡還是可以證明有這間房子憑證，就算賣給新買方過戶只是跟企業更換資料，沒經過國家可以省掉交易稅跟行政更名費，對於新買方成本比較省。以前沒硬卡之前開發商需要繳納lump sum tax一次性總付稅就是將房屋過戶的稅收提前一次繳納給國家的機制，所以開發商才有權利發放軟卡給消費者，時代改變建築模式也在改變所以柬埔寨才會停止一次性總付稅改成強制硬卡機制。

      申辦硬卡式將資料整理後送到國土部審核，一般是說6個月後沒問題硬卡就會下達，筆者猜測跟政府關係好點的應該可以快點拿到，因為筆者看到有建案三個多月硬卡就下達了，柬埔寨開發商的習慣交屋後房屋就可以給消費者使用，只要依據合約書就是憑證，不一定要等硬卡下達。

      跟開發商購買交屋時還需要多給一年份管理費及水電費用，台灣有暫收管理費是給整棟大樓管理基金專戶內，柬埔寨沒看到有這種制度而是物管公司收取，柬埔寨還有跟台灣比較不一樣地方是水電費是物館代收且費用貴到靠北，雖然柬埔寨民生工程缺乏，電費跟水費都比較貴筆者可以接受，不過物管給的水電帳單不是政府寄送繳納的而是自己算完比政府還貴直接跟屋主收取這種制度，筆者就不適應了，另外公設部分還有另外使用收費制度也跟台灣很不一樣。

      這些都是小費用不過建議要購買前問清楚，不然突然知道心臟就要跟筆者一樣有力繼續跳，兩個國家制度跟民情風俗都不一樣所以多了解是必要的喔，有讀者有問海外投資報酬率設定，筆者建議不考慮匯回台灣及匯率問題以年投報率4.5%來當基準，

台灣帳戶使用外幣可能產生費用(柬埔寨為美金)：

一、外幣存款提領美金現鈔處理費={領出當日即期銀行買入(賣出)與現鈔銀行買入(賣出)差額}*領出美金數額。

二、外幣存款存入美金現鈔處理費={領出當日即期銀行買入(賣出)與現鈔銀行買入(賣出)差額}*存入美金數額，算出來為台幣處理費用。

三、美金電匯海外帳戶美金產生手續費跟郵電費。

四、海外帳戶美金電匯台灣帳戶美金產生手續費。

五、匯損是銀行現金買入跟現金賣出價格不同產生匯損，

六、匯差是投資完畢賣出獲利與購買時美金匯率變動，這有可能獲利或是損失。

海外投資另一個好處是節稅：

柬埔寨沒有遺產稅沒有資本利得稅所以，賣出後是實拿美金，台灣對於海外投資報稅也有比較大的免税額度，海外投資報稅稅基為基本所得額，計算方式為【所得稅法計算之綜合所得淨額＋海外所得＋受益人與要同之人壽保險及年金保險給付＋私募基金之受益憑證之交易所得＋非現金捐贈金額】，海外所得須不小於新台幣100萬元整才可計入海外所得基本所得額，若海外所得小於新台幣100萬，直接以個人所得稅法計算所得稅即可。基本所得額計算後小於670萬元，報稅時海外所得需計算給台灣國稅局知道，報稅還是以個人綜合所得計算之繳納稅額。

      一定要本人到柬埔寨不能夠請代理人的事情有辦理銀行貸款對保，銀行開立戶頭，所以一定要飛過去柬埔寨一次，硬卡的時候有一到手續是親按手印可以使用照片或影像證明是本人親按手印就可以讓代理人去辦理，與開發商交屋也可以由代理人處理。