柬埔寨金邊海外地產投資(二十三)租金篇

      看到柬埔寨很多案子都會提到酒店式旅館的概念，特別標榜酒店式服務可以比一般物業管理精緻，而這邊的建案除了真的整棟委託給酒店品牌經營以外，大多是用物業管理變形成為能夠日租房的服務來增加租金效益，你要先瞭解的是品牌級酒店與物管公司經營的最重要的是當作酒店經營能夠獲得最高租金收益，不過酒店跟日租房是不同概念，筆者會將知道的分享給讀者們。

       酒店經營在台灣是一個學問，可以細分成很多不同種類酒店，不過柬埔寨都是以觀光酒店為主，金邊最近沒有新的大型五星酒店，NAGA2算是市中心最新的酒店，一般新建好營業的旅館到是多了很多間，為什麼討論旅館經營這塊是因為每年持有的總收入內最重要的是房租收入，而房租收入裡面最大效益就是日租房租給消費者，要能夠成為日租房前提是與酒店有區別，例如同樣區段同樣公設項目卻比較便宜，例如外觀酷炫或是有獨特價值才能夠抓住消費者的心，像前面介紹的銀城瑞斯迪亞就是成功日租房的概念(日租跟長租並行)。

      現在柬埔寨的建案都標榜租金效益，不過用筆者提供的數據回來算一下就知道以現在的價格購買根本沒有這麼好的投資報酬率，那要提高投報率就必須要增加租金收入，所以日租房會是以後建案銷售時算租金投報率的工具之一，因為現在馬來西亞跟泰國的建案因為租金投報率不足都拿AGODA等網路旅館訂房的數據當作租金跟消費者說明，筆者預言柬埔寨不久也是會用同樣方法來作為銷售話術。

      假設住宅月租金每平方公尺13.5美金(CBRE統計值)，因為我們挑的是更棒所以月租金每平方公尺20美金，一間50㎡房子月租金1000美金，以介紹過的Silvertown Residia 建案來看booking.com日租不含早餐每日要4000多台幣(約140元美金)，只要出租10天就超過月租金喔。可是金邊只有一間Silvertown Residia混出名聲呀。大多房間每日只能租到1000多元台幣喔。

      現在網路的進步讓很多訂房平台都知名度頗高，網路訂房平台成功的廣告讓者以為在這些網站購房會比較便宜，加上這些網站都是多語服務所以海外訂房除非在柬埔寨有朋友處理不然就都是使用訂房網站，這些訂房網站的興起讓日租房海外預訂及外國付款成為簡單的一件事，就算柬埔寨知名的旅館不是很多的情況下，也能夠賺到很多訂單，不過隨著2018年很多新建築交屋後，會有很多新的日租房出來搶市場，誰能夠脫穎而出就是很重要獲利關鍵，所以筆者才開始講述這塊。訂房網站：Booking.com、Trivago、Agoda、Expcdia、Hotels.com、HotelsCombined等。

      五星級酒店金邊有不過不是我們住宅日租房的敵人，因為客戶屬性是不相同的，不過柬埔寨五星級酒店服務真的不怎麼樣，一般飯店才是我們日租房最大敵手，通常日租房會借用訂房網站達到行銷的目的，來柬埔寨訂房很多外國人都是利用訂房網站，所以只要地點條件好一點加上價格優惠一點，相信旅客很容易跑去訂到日租房，新的建案外觀通常不會太醜加上整棟都是投資型客戶購買，全棟都可以經營出租根本跟酒店沒有兩樣，加上本來就有酒店經營實力的物管品牌更是如虎添翼，當地旅館服務已經不怎麼樣，所以物管只要服務好一點就能夠戰勝一般飯店。

      筆者之前提到要選好一點物管公司就是這個道理，發達的國家旅館前台就能夠讓顧客賓至如歸，少量的人力就能運營一定規模的旅館，柬埔寨可不是喔，通常一百間房間的旅館才能夠達到一定經濟規模好營運，柬埔寨對海外銷售個案都是幾百戶起跳所以這塊筆者都沒特別提及，但是當你要變成專業投資者不是只想購買幾戶投資時，這點一定要注意到，在使用大量人力作物業管理的柬埔寨，怎麼控管整棟大樓安全性就很重要了，因為筆者預測之後盜竊在柬埔寨應該會開始多起來，筆者一位朋友租在大樓居然物管有天拿卡刷了就進來了，雖然是剛交屋不久的建案，不過這也顯現出當初沒當旅館規劃就沒有引進房控系統及工作人員管理的極大問題，這間物業管理公司雖然成立沒幾年但在當地還算大家喔。

      當你考慮完這個國家城市可以投資獲利，這個地段這個建築規劃這個產品是可以投資獲利所以購買後卻因為物管不佳導致出租不順利不是很嘔嗎？出租房最怕裡面發生事情，購買建案住宅都做出租宅要是租客發生火災不是讓你更血本無歸嗎(金邊大樓還少高樓消防怎麼可能會好)？好的物業管理雖然貴但是會讓你建築更好出租且租金更高，相對的高租金會對低房客素質做第一次篩選減少危險發生的可能性，這就是筆者一直說海外投資國家、城市、地段、管理、規劃及業主口碑的重要性。

      買海外地產更重要的是當地實際租金，實際租金是考量將來計算獲利最重要的依據，筆者發現這個很少人去關注都是銷售說多少就多少，CBRE或是KnightFrank都有租金行情預估值等市場報告，不過這些只是讓你去之前參考，去的時候一定要問出來這個建案實際能夠租多少錢，好在柬埔寨現在已經很多成屋，可以用旁邊建案當作比較，假裝自己是租客要租房子去多聊幾句對你投資會有很棒的回饋，筆者也是當假客人去租房子才會了解銷售說的跟實際租金是有差距的喔。