柬埔寨金邊海外地產投資(十九)房地產交易亂告詐騙真實案例

      柬埔寨有一個預售屋銷售許可制度，台灣是建照取得後才可以銷售，而柬埔寨除了建照以外還需要取得銷售許可後才能銷售，多了一個制度是不是比較沒問題，老實說厲害的制度只要一個由負責任的機關把關就可以規範完善且防範後續可能發生許多問題，柬埔寨筆者不知道是審核什麼？不過以目前看過的案子經驗來看，多一個許可好像沒有比較好的規範管理。

      柬埔寨是在不斷進步中的國家，當然法規不可能一步補齊，以台灣為例消費糾紛不還是到處都有，特別法一個接一個訂立還不是一堆問題，因為社會上就是有人在研究怎麼騙人以賺取利益，所以購買海外地產就需要眼睛張大，當沒有把握的時候寧願不賺也別下手，筆者發現柬埔寨很多個案都沒看到拿出來銷售許可，尤其是海外找一堆代理商販售筆者真心希望不會出問題。

      網路看到MOBILE01討論海外地產詐騙，20180828報導，梁柏薰與衛小姐柬埔寨購買新華忠商務旅館產生糾紛，控告衛小姐代理人李先生毀謗的報導，投資柬埔寨遭控詐騙 梁柏薰反控他人誹謗不起訴https://www.chinatimes.com/realtimenews/20180828002657-260402 ，筆者在追上去看事件原因，20171205蘋果報導前新偕中老董梁柏薰遭人指控涉嫌詐騙http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/latest/12009035/%E7%8D%A8%E5%AE%B6%E3%80%8B%E5%89%8D%E6%96%B0%E5%81%95%E4%B8%AD%E8%80%81%E8%91%A3%E6%A2%81%E6%9F%8F%E8%96%B0%E3%80%80%E9%81%AD%E4%BA%BA%E6%8C%87%E6%8E%A7%E6%B6%89%E5%AB%8C%E8%A9%90%E9%A8%99

  大概是一位衛小姐在飯局認識梁柏薰投資梁先生的金邊旅館兩層樓，事後反悔要把支出的1000萬拿回，結果用刑事詐欺跟民事不當得利，結果是地方法院認20181107地方法院判決衛小姐輸了(107年度重訴字第113號)，認為這是交易購買柬埔寨金邊不動產而不是衛小姐主張的。看標題好像有人被騙到柬埔寨投資卻根本不是這麼一回事。

      《時報周刊》2016年報導前新偕中老董梁柏薰造生基，柬埔寨東山再起，引用文章內容【「2015年，柬埔寨完成火力發電廠；1016年，陸續會完成高架橋、高速公路等基礎建設；2017年，金邊市的外環道路也要開始動工。這些都是大陸在柬埔寨的投資建設。」

　    柬埔寨一直在進步，蔡英文政府現在才說要走新南向政策，看在梁柏薰眼裡，已經晚了一大步。「雖然柬埔寨比台灣落後，不過，因為是佛教國家，人民善良，適合投資。老實說，台灣的銀行，已經有10多家在金邊設了公司，很方便。」

　   金邊市的房價，從每坪新台幣8萬元開始漲，現在已經漲到30萬元了！但這個價碼，還是東南亞國家當中最便宜的。我們要在當地投資，不能再猶豫，要不然，永遠趕不上人家的腳步。

我的構想是，第1個案子全部都要找台灣人，10月、11月就要賣完。第2個案子，是要蓋35層樓的豪華公寓，主要賣給大陸，其次是當地人。這個投資金額比較多，要1.1億美元。我的計畫也是要在推第1個案子的中間，同時推出。第2個案子我準備要用無梁柱施工法，快的話，2年就可以蓋好35層樓。」】裡面金邊到西港第一條高速公路2018年還在施工中，台灣到2018年過去八家銀行，2016年的時候金邊房價沒看過30萬元NT/坪，那時候還是用套內面積每平方公尺2000美金左右，銷售策略只賣台灣人且預售一年內賣完，筆者曾讀到外國人可以購買柬埔寨大樓，不過有單棟大樓有總量8成的限制，一樓不能賣給外國人。

      最奇怪的是開發商與衛小姐居然沒有簽屬買賣合約，海外地產唯一能夠保障買方的除了事前功課做足，就是那本合約內容，判決裡面沒提到雙方有簽屬合約這是非常怪的一件事。最後建議讀者們，投資不是選同鄉的台灣人就好，自己人專騙自己人是很多前輩都有提過的，筆者相信到海外當然比較相信同胞，但是投資真的只要看數據跟事前功課，說實在的當地包租正常建案都有提供8%，當旅館商業投資還是8%，這個數據就有了解的必要了，事發後還花錢委託李先生代理討錢，這也是白花的一筆。

      梁先生在台灣訴訟案件也一堆，筆者也沒查到梁先生柬埔寨二期案子，當一個海外投資開發商，更需要好好了解當地民情風俗跟政策法令，筆者光買房就浪費這麼多時間閱讀大量資訊，要當開發商要將大家資金投入不是更該用心嗎？選案子地段、管理、規劃跟業主口碑都是很重要的，這四樣東西跟價格連結後才能夠比較CP值，要物美價廉真的是功課要做足。