海外地產投資(九)利用反論述文章來驗證海外投資功課

      這是網路分享不該投資柬埔寨金邊這個國家首都當作海外投資的文章，從前面筆者前面幾篇文章介紹柬埔寨所提到的資訊跟內容來一一檢驗這個柬埔寨金邊到底該不該投資，對於這類文章讀者要心懷感恩地去閱讀，因為文章作者提出這些問題對於海外投資可能是決定性的賺賠錢關鍵，如果你可以了解這些反面論證文章其中提出問題是對或錯，還是資訊不足無法判斷，代表你已經對投資標的有明確的認識且具備投資海外最重要的資訊及資料的蒐集，如果你還可以將這些問題去檢驗所有你想要投資海外地產，帶表你已經進步到投資海外地產達人，因為筆者還在努力學習其他海外國家房地產。

      所有海外房地產相關文章都是由房地產相關產業從業人員所寫，很多新聞雜誌有帶到個案或請人分享投資也都是有關係，讀這些文章先要讓自己客觀，所有作者都有想要表達的重點及所在的立場，當無法了解作者寫這篇文章用意時。保持客觀去了解文章內容及建議，用實際數據去分析了解，再將投資很重要的時間因素帶入，查驗作者引用的資料及數據，一定會有你心中的答案，因為朋友問筆者這篇內容，筆者將自己驗證文章內容想法及資料紀錄如下。

【全面解析】你想要投資柬埔寨的金邊房地產嗎？十大真實狀況，這些風險讓你立刻打退堂鼓

http://internationalsuperagent.com/2017/09/combodiacondobubble20170924.html

      2014開啟「全球資產配置化」的大海外時代，從2014年起，台灣正式進入了海外房地產投資的元年。標題讓筆者開始困惑，因為筆者第一次接觸到海外地產投資民國99年一位跟筆者購買三戶的客戶范律師，范律師當時跟筆者詢問的是大陸投資，因為他上海的房地產已經有賺，考慮的朋友介紹的成都，當時對於海外地產不熟悉所以沒有給出建議而是介紹他去台商協會聊一下會比較知道當地情況，第二次被人問到海外地產是民國101年的日本東京，這次直接把客戶介紹給從事日本房地產的朋友，所以民國103年正式進入海外房地產投資元年這句話聽起來怪怪的，這些都不能代表什麼，前面筆者有教過正確資訊才是判斷的依據，所以擷取台北市地政統計資料大家自己參考。

      所以2014年可能是這位作者或他所屬仲介公司加入銷售海外地產的年份，也可能是因為這年是第一件消基會曝光海外地產糾紛發生的年份(2015年申訴，備註一)，也可能是指2013年到2014年間增加海外銷售公司最多，這可能需要當事人才能作答。民國99年前台商台資大陸房地產已經很盛行，只是沒有專人將大陸房地產個案拉回台灣來賣，因為大陸自己人都買不夠了。

      只是能夠選擇配置資產的地方很多，而對於「買方預算」與「業者專業」要求最低的柬埔寨「金邊」不動產（也就是一堆外行人在賣，一堆貪婪者想賭），也在這個時候成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，也曾是大多數台灣投資者青睞的地方。這句話代表他所在的銷售公司沒有賣金邊，因為這一篇是2017年發表的，可以猜想該公司代理銷售產品性質跟價位跟柬埔寨一定雷同而不是客觀分析，如果這篇文章是2012年第一波進入柬埔寨的朋友這就是在賭未來性，筆者朋友當初2012年進去的已經賺錢安全出場，因為那時候進場人少且金邊發展跟現在是天壤之別，可是2017年很多代銷跟仲介已經開始海外地產的銷售(包括柬埔寨)，這時候說一堆外行人在賣，一堆貪婪者想賭這句話相當偏頗，有機會看倌們可以去問這位海外地產銷售大師他所賣的物件國家行情資訊，請他提供就知道是真大師還是假大師(網路上能做功課地方筆者已經教會讀者自己找尋正確資訊，說實在的市場行情才是網路沒辦法做齊全的功課，不要問怎麼蓋房子等建築問題，那是開發商的功課，對於銷售行情及市場區域跟趨勢能夠準確告訴你才是大師級的銷售，市場行情如果只是告訴你一個價格區間那也不用理他了，筆者後面市場調查跟概略估價會在教你)。

      讀者一定好奇看有些人買害外地產很簡單，怎麼筆者要建議大家作這麼多功課後才下手購買，因為這就是賭徒(投機客)跟投資客的分別，投資客會將自身投資分險控制到最低，如果只是去聽聽說明會就跟所謂的大師購買海外地產那就是投機，因為你自己沒去驗證所有的資訊，要知道房地產是很複雜的投資課程是因為一間房子從無到有裡面的建築學問很專業，業務部份銷售價格，當地市場及商業機能都是影響投報率不可或缺的因素，建築規劃跟平面設計，公設配比跟公設維修運營，建築物外在因素地段條件，交通條件，面臨道路每一項都是影響這個海外不產投資價值，所以功課永遠做不完，只是要你將可能發生的風險問題及地雷投資案利用作功課的時候先排除，畢竟永遠都有可以賺錢的機會，只是到你面前你掌握得住嗎？你能看出是合適投資標的嗎？

情況一：柬埔寨金邊消費者寧可多花二十分鐘的車程去買又新又大又便宜的「排屋（透天別墅）」，也不願意花兩三倍的價錢去買市區的電梯大樓。2016年底金邊還有約33,000戶的排屋賣不掉，等於市場上有1/3的排屋是賣不出去的，金邊目前供給過剩的問題更惡化，這些話有語病並不完全正確。

      第一件事當地人喜歡排屋(類似台灣連棟透天別墅，一樓當店面，也有一樓當停車位，二樓以上住家的產品)，因為柬埔寨以前強降雨的雨季(5-9月)容易積水，房子為挑高地面才做住家。第二件事市區周遭有排屋跟大樓比價格便宜，連排屋銷售都不好更何況是大樓產品，他的資料引用是這篇文章，只是將引用文章的排屋車程時間30-60分鐘改成20分鐘，【短短兩年，為什麼柬埔寨炙手可熱的「排屋房地產」成了燙手山芋？https://asean.thenewslens.com/article/67411】，要注意的是這篇文章有空進去了解沒賣掉的排屋原因，2017年同時間銷售日本Creed集團的Borey Maha Sensok森速馬哈花園住宅施工中已經全部銷售完畢，下一個排屋產品Arata garden redences在2018施工銷售中，花點時間去了解房地產不是只有價格因素影響排屋銷售，以台灣為例非上市公司贊泰建設的房子為什麼銷售單價比較高而客戶認同會買，房子不是蓋好能擋風遮雨，而是要提供舒適安全跟空間實用，只要施工跟規劃用心的好建案比較貴當地人還是會買。

日本Creed集團Borey Maha Sensok排屋外觀3D圖

      大樓產品對於當地人還真是冷門，目前筆者有市調過的建案跟已完工營運大樓，大樓產品有超過6成都是外國人持有(除了公司集團持有以外)，最近兩年購買新大樓有超過7成更多為外國人持有，尤其是中國大陸是其中最大宗買家。這個數據不夠廣泛的市場調查所以誤差度太高只能參考，因為筆者時間限制太多個案跟市場調查資料不齊全，而且2018年開始全面硬卡需要一段時間政府才能有完整數據，以前還是以軟卡為主很容易數據誤差過大，就以當地人也不喜歡錢放銀行而是鎖在保險櫃一樣，需要時間讓當地居民適應，台中以前也不喜歡大樓而是喜歡透天別墅，現在還是接受大樓產品一樣道理，高樓大廈是全世界城市都市化後的必然現象。

情況二：金邊的人口所得太低太低了，撐不起租金與房價上漲，月收入30,000元台幣收入在金邊等於就是天花板了。這句話是錯的。

      他引用的原文為【從VTrust的調查來看，月收入在1-2千美元的家庭，只佔整體的6%，其它93%的民眾月收入多在1千以下。這樣的薪資情況，有能力背上長達20年的8.5%房屋貸款的買家，真的是寥寥無幾。】引用數據為柬埔寨2016年人均GDP 1269.91美金，2016年中國大陸人均GDP 8117.27美金只多他6倍多卻全世界瘋狂買房，你發現數據奧妙了嗎?他還標註金邊所得(柬埔寨全國平均變成金邊)代表該文章作者沒去過金邊，因為筆者去柬埔寨就開始靠北金邊怎麼食住行這麼貴，旁邊越南胡志明市更發達卻比柬埔寨便宜，金邊居民所得比你全國數據資料高太多倍且很多收入根本不用報稅，最簡單驗證方法有機會加入柬埔寨台商FB社團去看看人家請當地人月薪是多少起跳就知道。

情況三：以排屋（透天為主）的生活型態，將要轉換成電梯大樓？怎麼可能那麼快！這點筆者無法回復，因為第一泰國曼谷從排屋到購買大樓的轉型筆者不熟悉，沒做過功課有明確資料筆者才不敢分析，對於要多久才能讓金邊居民喜歡上到購買大樓產品筆者也不敢說，行為習慣轉換需要時間，這可能需要對於熟悉曼谷的人才能夠告訴我們，不過這篇文章作者只是輕描淡寫有很多因素造成曼谷轉型且金邊比不上曼谷帶過，以房地產來看要公布更多的資訊讓消費者來判斷，消費者才會信服。很多情況不是人民愛不愛的問題而是買不買得起問題，現實問題要考量就是你不夠有錢，沒辦法在台北市買一塊地蓋個單層別墅來居住，同樣的這篇文章的假設金邊收入只有1269.91美金，又如何能享受排屋生活，就算離市中心一個小時車程的排屋也買不起。。

情況四：另類的台灣之光：台灣投資者佔金邊不動產買盤第一名，這點不用筆者解釋了吧，網路不可信資訊之一。

      前面已經有提過金邊預售屋有六成被台灣人買走是2015年開始出現有兩個出處，一個說是引用維基百科(筆者找不到)，一個是說當地仲介說的，這篇文章是說金邊當地店東，筆者已經教過網路資訊有真有假，能找到真實資料的才是真的，我說我認識洪森是真的，所以可以誇大成因為我認識洪森所以柬埔寨什麼問題筆者都能幫你走後門嗎？筆者的資料最早進入柬埔寨投資的是韓國人，接者是日本人，台灣人集中在2012-2014年，中國大陸，越南，馬來西亞，新加坡跟香港也沒缺席，所以單棟台灣人蓋的預售屋6成筆者相信，敢說全金邊6成預售屋被台灣人買走還沒人能提供數據或證據。

情況五：銷售柬埔寨房地產的門檻最低，什麼人都可以來賣金邊的公寓（電梯大樓），這點在2017年筆者還是不認同，請看下面解釋。

      首先是台灣不動產經紀業關於海外不動產銷售在2016年有不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範，只要資格符合都可以賣海外不動產，所有台灣銷售海外不動產是有規範的(如果要說不合法的那就不是筆者要討論的範圍)。筆者從退伍就待在不動產行業好像沒有聽過一定要學歷資格，信義房屋周先生催生了不動產經紀業及經紀人員從業規範這是筆者相當信服的前輩，除此之外好像沒有門檻說吧。

      再來柬埔寨端對於房地產銷售部分，【柬埔寨房地產因為沒有特殊的法規限制、金流限制、購屋限制、從業人員限制或者政策限制，導致想要從事海外房地產銷售的業者，都會選擇上手難度幾乎為零的柬埔寨進行。】筆者不懂這段想要表達的重點，柬埔寨無外匯管制用美金計價所以無金流限制？還是要像馬來西亞吉隆坡有最低購買房地產總價，日本要到各縣市最低金額才能銀貸，這些東西會造成上手難度？跟消費者說明清楚後消費者會決定哪個投資物件是他覺得需要的，更厲害一點的業務能夠依據消費者情況決定哪一種投資對消費者最好，不論哪一個，管制越少的國家反而被人家嫌無難度，柬埔寨對於預售屋除了建照以外還要取得銷售許可才可以銷售，對於外國人持有柬埔寨房地產需要二樓以上才能購買，這些每個國家都不同，所以柬埔寨不動產上手難度為零是指哪方面？要該篇作者才知道吧。

     【投資海外不動產就沒有這麼單純了，因為是一個完全陌生的市場，你必須要了解這個地方的政治、法律、經濟、所得、購屋習慣、供需比例…..等一大堆的資訊，才能夠做出正確與安全的投資判斷，不單單只是夠便宜、夠熱鬧、建設夠多就好（比方說伊斯干達這類的區域）。】前面筆者文章已經提過且公布相關柬埔寨資訊如何取得，對於必須要做這些功課筆者大大認同。

     【現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了，因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售（台灣佔最大宗），因此台灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了，甚至某些建商還會提供高額的銷售獎金給代銷業者，所以才可以讓某些台灣業者可以主打「免收服務費」的口號吸引的民眾上門】，海外不動產早期銷售都是單一店頭仲介加盟主自己去拉回台灣賣，所以買賣方都會抽佣金，代銷的習慣是只有抽開發商的佣金，有板橋店頭加盟仲介還跟筆者說以前他們都拿15-18%佣金，那段時間筆者沒研究過不敢說，除去開發商及不合法範圍來看，台灣銷售端分為仲介制度跟代銷制度兩種，對於海外不動產就沒分這麼細都是經銷商概念，所以跟開發商佣金制度每家不同不過都在6%以上，因為銷售海外麻煩度確實比銷售國內高，還有一個是客戶當地參訪旅費的問題，有些仲介體系接案還會消費者也要出的概念都沒有錯，所以所有海外不動產銷售的建商只要在台灣出現就代表該國電梯大樓難銷售？

     【甚至到現在還有人敢說金邊的租金投報率有8%以上、還敢說每年增值15%以上），導致金邊不動產在台灣有這麼驚人的成交量，同時有這麼驚人的「海外孤兒量」。】這句話筆者2018年參加到現在台灣的所有說明會都沒聽過，不過有在柬埔寨聽過銷售人員說過能租多少錢是嚴重灌水過的，台灣最常聽到的是包租幾年幾%，要長期持有才能獲利等話術，筆者還真的沒遇到很多海外孤兒說，遇到是租金跟當初業務說的不一樣，租金報酬只剩4%(巴X島水岸三期)，要賣價格也拉不起來。柬埔寨不是台灣人喜愛投資的標的這是真的，台灣人海外地產投資第一名是日本，另一個筆者注意的現象是馬來西亞開發商建案以馬來西亞人購買居多，日本開發商建案以日本人購買居多，台灣開發商建案以台灣人購買居多，這樣群聚的現象造成下一手買方(大陸人)不考慮這些過度集中的建案，所以現在柬埔寨銷售個案都是請大陸銷售團隊就是這個原因。

情況六：保證租金型的產品充斥金邊Condo市場，這是錯的。金邊有很多沒有包租的大樓目前在銷售，皇家ROYAL ONE由甲桂林代銷，新加坡商的THE GATEWAY雲極建案都是沒包租的大型個案。

      現在台灣銷售的海外地產都是包租為主，包租的重點是當地有沒有那麼強的租金力道，另一個是區域市場價格是否合理，假設相同建築在購買建案隔壁價格是20萬/坪，建案包租3年每年10%，所以賣你28萬就不對了吧？等於你的包租租金是拿你自己的錢給你，3年後房子沒漲還是20萬/坪你賣掉不是每坪賠8萬，所以筆者接下來的文章要教你如何取得市場行情就很重要了吧。

情況七：金邊民眾「不會」為了賺5-6%的租金而去買公寓。一些小規模的銀行可以提供6-8%的美金定存給存戶，只是要賺個5-6%租金，他們會選擇冒險去買一個大家都不喜歡的東西，還是放在銀行安穩定存就好呢。正確的是金邊大多數民眾還不懂財務槓桿的原理，對於銀行存放款業務都不是那麼了解，更何況各種資產投報率的分析比較，相對的當地華人就很懂這一塊，所以有錢的都是當地華人。2017年底統計柬國成立的商業銀行已有39家、專業銀行15家、全世界銀行都要進入(台灣8家)柬埔寨是代表什麼意思呢？在台灣誰家裡擺一個保險櫃存錢呢？小銀行倒閉是沒有像台灣一樣有存款保險制度喔，倒了你存的錢就沒了，筆者不敢賭所以選大家銀行定存只有5.25(綁3年)，扣掉14%的所得，年投報率約為4.5。等到金邊民眾被教育到能利用金融工具賺錢就會有一波資產增值潮。

情況八：由外商撐起金邊租金行情的時代早就結束了，金邊的租金早已下滑中，這句話要修正成金邊租金投報率行情逐年下滑，因為房價不斷增加下，每平方米租金卻小幅下降，造成取得成本增加，而租金金額卻下降，所以租金投報率下滑，參考CBRE數據資料可以看到住宅2017年-2018年，金邊因為有大量白領工作機會且月薪高於其他區域，有大量白領在這邊工作，目前租屋主力就是這些白領跟外商，2018年全球房地產指南平均租金毛利率為5.33%。對於當地外商人數筆者手邊無資料，不過依據柬埔寨內政部移民總署所發布之資料，柬埔寨本(2018)年1-8月簽發外國人工作證之件數達118,280件，較上(2017)年同期之57,000件成長一倍，內政部國務秘書Sok Phal表示，中國人在柬工作之數目已增至210,000人，亦較上年增加一倍。外國人尤其是大陸人不斷增加中。

情況九：除了排屋供給過剩，「電梯大樓」供給過剩問題才更嚴重！這句有問題喔

          這篇資訊作者引用 2017年1月報導THE CAMBODIAN PROPERTY BUBBLE https://www.asialifemagazine.com/cambodia/cambodian-property-bubble/

2017年2月報導Condominium unit supply in Phnom Penh to reach 37500 by 2020

https://www.realestate.com.kh/zh-cn/news/condominium-unit-supply-in-phnom-penh-to-reach-37500-by-2020/

這篇引用原21世紀標題是Large condo supply offers short-term challenges but bright future, Century 21 report suggests，也就是共同持分住宅公寓供給量短時間內是個挑戰，但是未來是光明的，21世紀研究報告。

這篇報導連結為https://www.realestate.com.kh/zh-cn/news/large-condo-supply-offers-short-term-challenges-but-bright-future-century-21-report-suggests/

        這篇報導到2016年上半年共13300戶銷售率13%(賣出1729戶)，2015年圖上為約12000戶銷售率18%(賣出2160戶)，2014年為約1500戶銷售率為31%(賣出465戶)，這個數據是逐年增加condo住宅量需求，只是新建數量大於每年需求數量，再用CBRE住宅價格趨勢數據來看，雖然新建供給數量大於需求數量，價格還是每年增加，柬埔寨還有一個特殊現象，就是有人專門等成屋後將未賣完的住宅整批收購(如鑽石名邸)，所以很多現象是需要細部分析，不然供給過剩該導致價格崩盤才對，怎麼會是今天柬埔寨的房價。你知道供過於求的CBRE報告從2015就開始有警告文字了嗎。

      另外一個這個數據不能代表新建案，因為柬埔寨分為酒店式公寓serviced apartment跟共同持有公寓condo兩種，目前都是討論condo ，另一種以投資為主力的酒店式公寓serviced apartment都沒有數據，筆者這邊取得柬埔寨數據也不輕鬆呀。

      反倒是這個數據是需要思考的，根據柬埔寨國土規劃暨建設部之報告，柬埔寨本(2018)年上半年新建築投資案增加120件，惟投資總額卻降50%。本年1月至6月，該部在全國共批准1,643個新建案，投資總額為21億5,321萬1,118美元。上(2017)年上半年，獲批准的新建案為1,523件，投資總額為49億4,952萬3,517美元。大面積的大型開發案是減少的，所以才會投資件數增加而投資總額降低，代表市場熱了小型開發案也進來撈一杯羹，這些要是由小型開發商投資的小型開發案要是市場反轉會先吃土。

情況十：不要被柬埔寨的高度GDP成長給蒙蔽了，衡量一國房地產價值不是只有GDP，筆者前面的八篇一直在講的就是各種資料的蒐集才能夠判斷，柬埔寨的整體經濟量太低，2015年柬國的GDP總值達178億美元，2017年222億美元，所以只要增長不到30億美元就能繼續保有高GDP成長率，2017年台灣5,793億美元，但是反觀台灣要達到3.8% GDP成長率就必須要增加222億美元，一個柬埔寨總GDP的概念。不懂去看海外地產投資(四)總體經濟數據及基礎公共建設裡面有詳細介紹。

      整篇文章看下來筆者能夠寫出這些給大家參考，筆者不是說寫這篇文章的作者有錯誤，而是感謝他分享這篇文章給我們都有在思考的地方，筆者將看到的感想分享，就是要大家多去思考，當人家資訊給你的時候你要知道這個資訊在當下還是有價值的資訊，過時的資訊，錯誤的資訊還是不合時宜的資訊，筆者可能也是都在亂講，端看聰明的讀者怎麼去分辨真假，還是老話一句，房地產散戶投資要自己做功課，不是跟大家或有聽過名字仲介或代銷的銷售人員就好，也不是跟開發商直接購買就無風險，不然你以為戴德梁行，CBRE等公司為什麼那麼多老闆都願意支付顧問費跟他們購買房地產，有錢人會願意支付更多的錢給專業投資顧問團隊是因為這些是真正的專業，這些專業能夠讓投資專案趨吉避凶賺更多錢，如果某銷售人員說多專業你就該多跟他請教市場資訊，因為所謂專業需要隨時了解市場脈動跟市場行情，市場行情是不斷變動的喔。更何況如果筆者認識專業的都是在操盤、企業戶或是大客戶，怎麼可能還在一兩戶當小業務。

      以台灣房地產或海外房地產權利義務關係來說，只有你合約簽訂的對象(開發商跟賣方)才跟你有權利義務關係，所以賣房子的業務只是從旁協助的關係，你站在買方有跟賣房子的業務簽立任何合約嗎？如果沒有白紙黑字簽立合約，你根本無權利要求業務員任何義務，除非他詐欺或是不實銷售被你拿到證據(不動產經紀業管理條例或民法)，其餘你根本無權主張任何權力，所以今天業務跟你說房價明年漲15%(除非你能舉證是因為這15%所以你才買造成損失，且有明確證據他提出這15%無憑無據欺騙了你)，你可能告不了他，就算你能告他，房地產物件在海外要去物件所在地國家打官司，這勞民傷財的事情只要你有作功課是可避免的喔，結論就是該做的功課真的要做才不會被銷售人員牽著鼻子走。

備註一：海外置產頻頻踩雷 政府管不到？  今周刊20150813 http://www.businesstoday.com.tw/article/category/80404/post/201508130039/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E7%BD%AE%E7%94%A2%E9%A0%BB%E9%A0%BB%E8%B8%A9%E9%9B%B7%20%E6%94%BF%E5%BA%9C%E7%AE%A1%E4%B8%8D%E5%88%B0%EF%BC%9F 

網路上也有針對這篇文章的回應，筆者把回應連結放在這，也可以給大家參考。這是一位在柬埔寨開公司的大陸人寫的