海外地產投資(八)金邊市房地產概略行情資料

      前面資料蒐集跟了解柬埔寨只是開端，因為這些功課後至少能知道要不要投資這個國家以及為什麼選擇這個國家，海外的國家這麼多為什麼會選定柬埔寨這個國家，經濟資訊是交互影響的不會是單獨存在，所以投資功課也是交互影響的。

      以房地產而言，投資報酬率分為兩種，一種是持有時的租金收益，另一種是不持有時賣掉的資本利得，這時候有一個數字跟這兩個都息息相關就是取得成本，房地產取的成本就是房子售價+裝潢家具費用+相關稅費+相關費用，房地產的持有成本就是房子物業管理費+代租代管費用+相關稅費+維修保養費用+相關費用，我們都很清楚利潤是{[(年租金收入+年其他收入)-持有成本]/取得成本}為持有時的租金收益，[(賣出房價-取得成本-當年持有成本-相關稅費-銷售費用)/取得成本]為不持有時賣掉的資本利得，公式看起來很複雜可是簡單來看就是收入-支出=利潤的概念。

      要知道取得成本就必須知道當地行情才知道這個房地產有沒有超出當地行情購買，要知道取得成本就需要知道當地相關稅費的計算方式才知道除了購屋金以外還要準備多少錢上繳給政府，要知道當地交屋習慣才知道交屋前這個建案須要收多少費用(物管基金或水電交屋款等)，要知道當地裝潢費用才知道妳花的錢值不值得，這些都是管控取得成本，這中間每一環都很複雜不容易的原因是你不住在那邊，資訊取得不容易，容易被人家牽著鼻子走，開始知道為什麼我用那麼多篇幅要投資者做當地功課了嗎？

      這中間最難知道的是房地產價格跟租金行情，柬埔寨不像台灣有房地產買賣實價登陸可以參考，當地語言不通以外，相較於先進國家資訊處理也算是落後的，你不在當地要做市場調查了解房地產市場也不是一件簡單的事情，而房地產買賣價格卻是投資中最重要的一環，這時候能利用的只有各家房地產專業公司的分析報告來旁敲側擊，利用當地仲介跟銷售公司提供的資訊來分析，甚至到當地親身去看去了解價格，好在現在網路方便的原因，這些資料取得不是太難，只是很浪費時間去做這些事情，柬埔寨當地銷售跟台灣不同(仲介或代銷都一樣)並不會提供市場行情給消費者參考。

      根據CBRE 2018年第三季市場調查報告內，高端公寓平均單價從2015年開始不斷的上升，同樣大小的辦公室(商業大樓)或是商場(1-3樓的商城類似台灣百貨)租金都比住宅高出許多，因為金邊目前好的商業辦公大樓還是屬於稀有，還有金邊高樓大廈跟台灣的大樓不同的是下面1-3樓層不是當停車場就是當作商場使用，以目前大樓在金邊還不是很多的情況下，後市還是看漲，不過供需定理適用在全世界任何一個角落，金邊的邊際人口數量決定未來的住宅及商業空間需求，以目前金邊人口數量200萬人來看，價格還是逐年上升，所以推論目前還是不足。(要做數據歸納，除了住宅、工也及商業建築數據以外，還需要空屋率條件，家戶人口數變化，)

      CBRE計算標準沒有提供給我們，所以我們利用這些數據的趨勢來當作分析的依據是還可以的，CBRE目前在柬埔寨服務項目有分為大樓物業管理服務、房地產租賃及買賣事業及土地及建案投資開發，所以是站在屋主或開發商的角度為主，接下來看相關數據金邊住宅出租金額(因為當地目前銷售多是以住宅大樓為主)，一房約30-50m²，租金每月429-715美金，二房50-100m²，租金每月715-1430美金，三房100 m²以上，租金每月1430美金以上，這是第一個參考數據。

CBRE 分析報告 http://www.cbre.com.kh/news/

      第二個參考數據是knightfrank 提供房地產出租或出售地服務公司，根據2018年第一季地市場報告中提到住宅第一季分為condominium跟serviced apartment 來看，因為筆者當初也被這兩個單字弄混，正常來說condo是私人公寓，而serviced apartment是出租型公寓，不過以柬埔寨金邊大樓而言，大多數購買大樓房地產都是當作投資商品，所以這兩種在柬埔寨分開討論目前還沒有太大意義，不過很多報告都還是是分開分析，所以要讀人家報告前要先分清楚。高端出租型公寓2018第一季租金為每平方公尺22美金，從2017第二季每平方公尺25美金跌了12%，平均房屋租金從2017年第一季到現在沒有太大變動為每平方公尺13美金，高端出租型公寓價格由2017年下半年每平方公尺3000美金略跌到2018年上半年每平方公尺2944美金，金邊平均房價由2017年下半年每平方公尺1600美金略跌到2018年上半年每平方公尺1582美金。

knightfrank 網站https://www.knightfrank.com.kh/

大數據網站將過去18個月網路上數據資訊公布如下，市中心一房平均租金每間471.74美金，市中心以外一房平均租金每間295.24美金，市中心三房平均租金每間1273.68美金，市中心以外三房平均租金每間620.59美金，購屋金額在市中心每平方公尺2366.67美金，市中心以外每平方公尺1200美金。

NUMBEO大數據蒐集網站https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Phnom-Penh

      世界地產指南網站也是一個可以參考資料的地方，不過更新很慢且柬埔寨房地產價格及租金都是以CBRE為資料來源。

Global Property Guide 網站https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Cambodia

        市場調查當然是去當地了解，不過別忘了現在講的是海外地產，再花時間當地市場調查不方便的情況下，只能夠先閱讀前人或專業機構的報告來了解目前價格區間及各種數據，上面網站就是筆者有查到柬埔寨房地產參考數據資料，再來到YES168、21世紀跟CBRE網站上屋主出售跟出租的資料，這是成屋資料可以參考賣價跟租金，

YES168不動產交易平台 http://www.yes168realestate.com/

柬埔寨21世紀 https://www.21cambodia.com/

      這時候你又需要新技能就是知道金邊市區分區及各道路位置，不然你的數據沒辦法配合到地圖上，筆者的建議首次投資海外地產除了是投資到首都外，還要是首都最熱鬧人多的地方，這樣不論將來出售或是出租都不會有問題，出租要考慮空窗期時間，以台北市而言正市中心的1-2房市很好租的，換言之購買柬埔寨首都金邊正市中心的房子以後不論換手賣出或是出租也都不會有太大問題。先看GOOGLE地球2018金邊市空拍圖可以看出哪邊建築最密集。

      筆者建議選擇區域為桑園、馬卡拉跟隆邊區，只是因為這是早期發展區域，目前都一堆工地在施工建大樓以外，還有旁邊生活商業機能也多，白領工作機會也多會吸引人潮；這時候一定會有高手跳出來質疑新的重劃區空地可以興建出不同風貌的金邊市，以後大家一定會往整齊劃一又嶄新的區域移動，這時候這些區域現在便宜買進，以後高價賣出投報率更高，筆者不反對這種論述，只是投資有很重要的時間因素要考量，這些區域很棒只是需要時間發酵，誰敢保證金邊五年內快速發展到9個衛星城都完成，以台北為例最新的南港重劃區發展到現在歷經幾年？信義計畫區整地完成到發展歷經幾年？台灣的經濟實力就算在當年也比現在的柬埔寨還強喔。

      接著再從這些區域更有名的次分區找出座落在裡面的新建築標的，不論是預售或是成屋來分析才能有效的縮小選擇範圍，你知道這三區內的建案有多少嗎？等你開始做功課就知道看不完的，這些次分區內有鑽石島、BKK1、大使館特區、皇宮特區等台灣銷售比較常見的稱呼，再搭配Google地圖上標示金邊市主要道路就很明白密集主要道路的地方就是我們要找投資標的的地方。

      這時候Google大神就很需要了，用Google搜尋這些區域的建案，只要台灣或華人有在賣的建案就會有簡體或是繁體中文，可以開始閱讀這些個案資訊，先了解這些區域有哪些個案資訊，去到金邊考察的時候你才知道那些是可以去現場接待中心看才能比較，到了金邊這些區域你會發現有更多個案是可以看得，不過不是每個接待中心都有會說中文的銷售人員(大部分接待中心有會說中文的，只是不流利)，可以開始實地市場調查。你可能有個疑問是網路上都找到個案了，網路上資料蒐集就好了，只是各位大哥哥大姊姊，這些個案都有一個共通性，沒有擺上價格呀。

      去參加柬埔寨銷售房地產的說明會也可以獲得更多的資訊，台灣目前有在銷售柬埔寨的建築開發商有

柬埔寨分公司台灣太子 https://www.facebook.com/jpztzdc/，

台灣當地建商J&L國際文創地產http://skytreecondominium.com/， 

 台灣當地建商巨石地產開發 https://www.facebook.com/picassocitygarden/ 

台灣當地建商金石國際http://www.excelrealty.com.tw/ ，

台灣當地建商禮富國際 https://theview888.com/zh-hant/，

台灣當地建商雙城建設http://www.twintown-tw.com/，

　　台灣當地建商鴻鋌建設有限公司https://www.facebook.com/diamondtwintower/ 等都可以去參加說明會了解。另外還有銷售公司或店頭仲介都有代理柬埔寨的建案回來銷售，這些也都可以去聽說明會參考。最後這些資料是給你參考判斷用的，筆者記得2016年CBRE的報告中有警示說金邊房價過高，當地人消費不起都是由外國人購買，當年外國人買氣下降會出現風險，結果上面有CBRE網站下載他的研究報告可以參考，2016年到現在房價有更高且買賣棟數也是增加，不過現在新興建大樓的數量比2016年更多喔。

　　投資風險是我前面一直提到的，台灣建商也有金邊建築個案中間脫手賣給其他企業繼續接手，中間發生什麼事情筆者不清楚，不過2018年去市場調查的時候有去到嘉寶利建設的SkyVilla接待中心已經空無一人，門口的守衛說換老闆後也是一問三不知，後來聽同業人員有提到台灣建商轉手給別開發商，要做海外地產投資了解是很重要的。

備註：

(一)柬埔寨有一間VTRUST專業估價公司的市場報告是需要花錢購買的，所以筆者不考慮。 https://www.vtrustproperty.com/

(二)柬埔寨經濟數據可以到世界經濟訊息網參考  http://www.8pu.com/country/KHM/  

(三)GDP資料可以查詢世界銀行 https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?locations=KH

(四)柬埔寨地產雜誌 https://www.realestate.com.kh/zh-cn/magazine/