海外地產投資(七)金邊城市發展過往與現在

      金邊是當年吳哥窟被泰國人打敗破城以後才開始發展的區域，幾百年下來後逐漸發展今天的模樣，最為人知的歷史片段為紅色高棉的大屠殺(1975~1978年)，像他們先殺了我父親：一個柬埔寨女兒的回憶錄及殺戮戰場這兩部電影就是講說這段金邊歷史，也說明了現在柬埔寨人民選擇能夠提供社會安定生活的洪森總理，而不是隨著2017年解散柬埔寨唯一反對黨後西方列強的腳步來追尋理想中的民主社會，洪森總理為人詬病的貪污跟大權在握的問題不是柬埔寨人第一選擇要解決的問題，從2018年投票結果來看人民黨還是拿下快八成的票數，總投票率也超過8成。

      既然發展到富裕是人民所希望的，我們看看金邊目前的情況，再看看對於金邊未來的發展柬埔寨制定的2020年金邊都市計畫願景圖來比較，柬埔寨政府下一個發展時間點計畫是2035年都市計畫，不過筆者沒有買到所以無法秀給讀者們看，金邊市目前有12個行政區，主要在市區有4個，最早的發源地是塔仔山位於隆邊區(Doun Penh)，相傳當時有位奔夫人在河裡撿到神像，把神像請到塔仔山上建寺祭拜靈驗後，吸引更多人來祭拜，所以今日金邊就是塔仔山的 Phnom 加上奔夫人Penh而形成。

      以隆邊區周遭發展起來的桑園區(Chamka Mon)、堆谷區(Tuol Kouk)、馬卡拉區(Prampir Meakkakra)就形成金邊最早的四個區，1992年聯合國接管維和後柬埔寨人民才開始免於不斷的內戰情況，在2000年以後不斷的發展及2010年通過的外國人私有房屋所有權法開始了金邊高速成長及外資資金不斷投入開發，今日2018年金邊的天際線多了一大堆高樓大廈就是結果，這波高樓大廈的競賽還沒停止的跡象，不過從早期誰都可以銷售到現在各個開發商都是找團隊有做一定規模的營銷，也有很多海外大型地產開發商跟柬埔寨本土開發商一同開發，這些對於柬埔寨金邊是好事的地方是可以有機會學習到海外大型地產開發商的建築規劃及思考模式，缺點是當房地產只能夠做為一個投資工具時候，對於健全社會發展不是一件好事。

      金邊的衛星城計畫也不斷增加中，所謂的衛星城就類似台灣的副都心計畫，是讓金邊市往四周能均衡發展的計畫之一，不過你看9個衛星城計畫是環繞著傳統4區逐漸擴散，這樣還是會有高度城市化(商業及住宅集中)的效果，工業區集中在金邊機場南方以及西方，當年的台北市三市街(萬華、大同、中正三區)後來的大安區，在後來的信義區也是不斷擴張長大，只是台北的腹地不像金邊可以往在往北邊、西邊及南邊發展，未來金邊市會比台北市大的多且人口會更多(柬埔寨總人口1600萬比台北2300萬少)，因為金邊目前能提供相對於其他城市高薪資的工作多的多。

      一個城市發展最先行的參考指標是交通，因為交通便利後能夠帶起的生活機能跟商機是所有開發商跟財團都樂意見到的紅利，以金邊而言最大的交通建設發展都跟中國大陸有關，柬埔寨是中國大陸的鐵哥們，中國大陸目前也是柬埔寨最大的投資者，其中很重要的因素除了串起陸運的一帶(連接越南胡志明市到泰國曼谷)以外，從金邊到西哈努克港的柬埔寨第一條高速公路預計2018年底完工，金邊到貢不省貢不的三號全長135公里省道拓寬，預計2021年完工。

2018年11月金邊機場跑道整建工程完工

      除了聯外交通以外，金邊本身由日本規劃的輕軌捷運路網也將在2019年完成，公路網絡部分有新增加2環道路由中柬友誼大橋連到俄羅斯大道約10公里預計2019年完工，規劃中的3環道路將由4號道路由金邊市南方接連3號、2號、21號到1號道路最後連接新金邊港，衛星城計畫AZ新城由ING集團以洪森總理父親洪甯的名字命名，全長500米，寬30米，由2號公路經洪森大道至371號路。這些都是在金邊如火如荼進行的交通建設計畫。柬埔寨Globalcam Project Development Ltd.公司與馬來西亞Mahdi Holdings Investment公司簽訂合作協定，將在柬埔寨建造金邊-老撾邊境高速公路。湄公河水路通運今年也完成運輸快艇的建置。

      商業發展部分由炳發集團投資建設整個綜合專案占地面積40公頃(洪森大道與洪甯大道交接)，包括要建設豪華住宅區、頂級公寓、辦公樓、會展中心等的The Star Diamond造鎮計畫，其中PH Daimond Place超市的建築面積達6.2萬平方米，預計將於2020年竣工。金邊第三間永旺百貨預定地也在洪森大道上。金邊最高的泰文隆雙子塔由133樓高雙層摩天大樓組成，占地5公頃就正面對 NagaWorld，目前整地完成。這些重大建設或衛星城計畫都有一個共通的投資參考點，就是要等完工才能夠完全確定。

      相信讀者腦筋已經開始混亂筆者到底在亂說甚麼，筆者要跟大家報告的是柬埔寨跟台灣是完全不同的做事方式，因為柬埔寨的重大工程很多都是靠外資跟財團而不是政府，我們習慣政府收稅建設城市的模式目前不適合柬埔寨，交通建設由大陸融資及施工完成；衛星城計畫由財團規劃，施工及完工銷售；雙子塔摩天建築也是由泰隆財團統包，政府只站在旁邊協助的功能所以這些工程停工或是延遲都是很有可能的。

      第二種是財團間不是像台灣鴻海、國泰等集團是有一個核心企業開始發展壯大衍生出集團很多分公司，大到分成各個事業體的成長歷程，而是以當地華人抓準這十幾年高速發展時機各家公司集合組成而成集團，也就是各家公司參與成為單一集團變成能夠主導市場大小的經濟規模，加上中國大陸有錢人不斷的經濟移民參加，今日柬埔寨前幾個大集團都有著不容小覷的實力，另外也符合人治的社會，所以各家集團都跟政府高層保持良好關係，這樣的整體情況下，要加入柬埔寨的市場要就是真的大到人家無法忽略你，不然就是加入這些集團運作是最快的，還有可能是這些集團還沒插手的業務才有可能立足柬埔寨，不過這些集團的營業項目是很廣泛的，以皇家集團業務涉及電信、金融、能源、房地產，擁有CTN、MyTV等電視台以及電信公司MobiTel等，以太子集團業務涉及金融、房地產、物業理、旅館、商業辦公大樓、航空、閩柬產業園區等，OCIC柬華投資就擁有兩個衛星城發展計畫，其中鑽石島是已經看得出成果的大型開發計畫。這些集團都是柬埔寨當地舉足輕重的角色。

      筆者曾經分析過一個交易糾紛，皇家 First 1這個建案停工過，連皇家集團都會有遇到停工現況，所以金邊會有工程突然停工的狀況是可以預期的，台灣停工通常是開發商犯錯後被政府勒令停工，不然就是開發商倒閉的情況，當地停工卻不一定如此，可能是股東間利益擺不平大家都不出錢，跟台灣不同的是，房地產開發案雖然掛的是公司名字，可是出資者可能不同，房屋銷售也跟大陸一樣先詢問所有股東認購後才開放給銷售開賣，這時候給股東的價格就很重要了，要是夠便宜，很多貪心的股東就會想要出售賺差價，再來銷售的主體台灣會抓區域客為主力，可是柬埔寨的大樓前面有提過是被當成投資商品而不是住宅來看待，目前以海外客戶購買主力客群，要是海外客戶斷掉不繼續購買，案子也會很悲慘，台灣之前有建商雙X建設購買水岸三期的客戶就有傳出賣不掉的情況，還有一篇新聞報導更好笑，你要知道柬埔寨報導當時預售有多少戶嗎，韓國、新加坡、馬來西亞開發商在當地都有規劃個案銷售，要是台灣人有能力購買預售六成，台灣就不會在柬埔寨只有一個民間商會，連政府的辦事處都設立不成。

　　上面情況了解以後就知道為什麼現在金邊的銷售中心大部分都是請大陸銷售團隊的情況，因為要把房地產當成投資商品來看，就要找最強的購買力，剛好這個時候大陸打貪、抓企業逃漏稅、房市管控及金融管控等原因，大陸境內資金要找尋一個出路，歐洲國家、美國及澳洲都對大陸資金投資嚴格管控，柬埔寨的房地產就變成一個很好的選擇，那邊的銷售常態就變成跟大陸類似，當地銷售就變成只介紹地段跟投報為主，台灣人的購買習慣在柬埔寨一定要轉變，2015年以前案到最多的常態是新加坡開發商就賣新加坡人，香港開發商賣香港人，馬來西亞開發商賣馬來西亞人，現在是全部國家都用代理銷售渠道來賣，在柬埔寨當地找大陸銷售團隊專門銷售大陸人。

      第二個現象是突然之間金邊以建設大樓為主，筆者沒有取得2010年開放外國人後到2014年的數據資料，有人有可以賞給筆者嗎？不過可以猜想從2010年到2012年還在摸索期投資金額不會變化太大，不過從’2012年開始金邊迎來了許多海外投資客來購買大樓，當時都是以預售的型態，2012年到2015年是台灣有在銷售柬埔寨地產的高峰期，地產開發商賺錢的消息流傳在金邊，所以更多人投入開發，也就是2015以後各種銷售花招也出現在柬埔寨，最明顯的是面積計算，柬埔寨只有室內面積(也就是台灣主建物+附屬建物)的登記，大陸銷售團隊稱為套內面積，現在的銷售面積稱為建築面積(跟台灣一樣主建物+附屬建物+公設面積)，不過柬埔寨國土部發給的硬卡上面只有室內面積喔。

      面積計算還有公司把公設面積(地下停車層)當作停車場經營，屋主的車要停也是一樣以停車時間計算費用，有些離市中心比較遠的就有買屋送車的銷售手法，聽過更誇張的是台灣建商的案子連停車位都直接賣錢，筆者不敢說對不對是因為當地建築法規跟建築面積登記規則都不知道，不過要是自己買的公設面積又被第二次賣給住戶一定很精彩。也就是因為看不懂高棉文也對於柬埔寨沒有那麼熟悉的緣故，筆者也是把自己花過的時間將資訊整合給大家多了解，也希望知道的人多給建議。

      目前的金邊大樓銷售市場有遲緩的現象，因為很多個案都已經是成屋後還在銷售，也多了很多包租N年的幾%投報率的個案，有可能是因為當地買氣下降的關係，也可能是因為之前建案交屋後的物管公司不會做租賃這一塊，當地仲介又是貼小廣告為主的營運模式，所以才會將後面營運管理這塊都拿回來由開發商統包，不論如何海外投資就是降低風險後，投資報酬率可觀到最後能夠回到投資者的口袋是投資最重要的結果。

      現在的市場跟之前比多了很多銷售的利基，像已經有不錯的物業管理公司(像CBRE等)管理已興建完成大樓，很多停工的大樓(韓國的42Golden Tower已經復工)，這些都是能夠看到的利多，前面提到相關經濟發展數據看起來都很棒，加上洪森這次選舉又有五年任期，五年內柬埔寨不會有政策急轉彎的事情發生。

      總體經濟是分析這些現象發生後的數據，給予這個城市未來一年發展趨勢提供基礎數據來預估，總體經濟是顯學，有許多經濟指標與學者專家的研究報告可以引用，而且當你需要正面的數據支持時，一定可以找到支持正面的學長專家，當需要負面數據支持時，也可以找到相關文章報導來使用，所以使用這塊來跟要購買海外地產的客戶當作聊天話題或是資料分析都是很好聊的一環，但是總體經濟數據是落後指標，也就是已經發生過的經濟數據，房地產價格因素不單只有總體經濟指標影響，以柬埔寨而言，經濟成長率從2011年到2017年來看都在7%左右，但是購買柬埔寨金邊投資的台灣客戶，從2011-2014年進場的有賺到錢居多，2015年進場購買柬埔寨金邊投資的台灣客戶現在還被套住的人居多，當然也可以用沒賣掉來解釋，不過有機會查看網路上賣過柬埔寨的業務留下的資料來看，房價年漲15%，就算4%交易稅扣掉，也不想賺多的情況下，應該一年後來賣也是OK的，卻發現有購買柬埔寨金邊房地產的客戶賣不掉，明明經濟數據一直這麼好，發生什麼事情了呢？(這是各種原因交互影響下的結果，不過地段條件是最重要的)

      上面說這麼多其實都是投資海外第一步如何降低風險，眼光要對就是能將海外投資風險控管到最低，購買房地產個案價格能夠快速增長，持有房地產期間能夠輕易租賃且投報不低，未來要賣掉持有不動產時有下一位購買者能夠接手，資金能夠輕易回到台灣來，每一個環節都不能落掉的原因是前面有提到的，你購買的是海外房地產，那個國家的各種制度跟習慣都有可能跟台灣是不同的，你不用那個國家的制度跟習慣來進行海外投資，你的風險控管一定會破功，你以為最慘就是賠掉投入的資金嗎？要是被牽扯進去民事糾紛還要上法院你覺得能不注意嗎。

      2012-2015年有在台灣海外不動產銷售的物件以預售屋為主，今天去聽海外說明會已經有不少的成屋在台灣銷售，這代表了甚麼意思呢？你有深入去想一下嗎。來台灣銷售的海外不動產的現在主軸都是包租X年XX%的投報率為主，建商的收入是營建開發賣給消費者獲得利潤，成屋後厲害一點能夠當作旅館管理獲得現金流也是一個不錯的選擇，現在台灣亞昕喜來城更加碼交屋3年30%投報率，3年施工期間各4%可以回本，成屋三年各有6%，再包租12年的方案，是不是更心動了呢，你有想過預售這樣賣的原因嗎？柬埔寨金邊接下來有捷運，有第二機場，有高速公路，有9個衛星城計畫，又是一帶一路鐵路胡志明市到泰國曼谷的必經之站，看起來好像蓬勃發展的金邊，真的是這樣嗎？

      房地產眼光要對這一點是最難的，首先目前有在台灣銷售的海外地產，中國大陸，馬來西亞，泰國，越南，日本，英國，德國，美國都有，要選哪一國哪一個城市已經是很煩的一件事，還要分析資訊是對還是錯，還要了解各國民情風俗，所以這就是為什麼富人會越來越有錢，因為富人的朋友都是富人，會一起交換有用的資訊，全世界的錢是賺不完的，大家一起賺錢比一個人單打獨鬥有用多了。

      上面零碎的資訊先讓你有思考的過程，風險要能夠控管到最低(風險要是能夠歸零，恭喜你已經是全球經濟影響者)，所謂的眼光準確還要是錢投資後能夠拿得回來(投資安全性)，錢要能夠幫你生錢(投資升值性)，投資資產配置要能夠達到越來越好的投資報酬率。