柬埔寨金邊海外地產投資(四)總體經濟數據及基礎公共建設

      筆者去參加多場柬埔寨投資介紹說明會，每一家都會先提到經濟數據，提到柬埔寨優勢是美元計價，提到無外匯管制，提到柬埔寨基期低(首都金邊價格相對其他東南亞首都價格更低)，提到人口紅利，提到基礎建設增加等資料，再來會提到柬埔寨是東協會員國有關稅優惠外，很多歐美國家給予特別關稅優惠，人員工資低所以吸引外資大量設廠，這些資料都是支撐經濟成長很重要的一環，只是今天我們投資的標的是房地產，要連影響房地產價格因素一起考慮進來才會比較好。

      談到市場的大環境，這是經濟學中的總體經濟範圍，也是去參加每一家海外不動產說明會時都會提到的資訊，因為整體大環境數據最好取得外，衡量一個國家成長動能也比較方便，最重要的是，這個資料對於民眾最能夠有感，舉個例來說，台灣在70年代的高經濟成長率到現在就類似東南亞目前逐漸發展的現況，以發展時間最慢的柬埔寨而言，現在的金邊就像70年代的台北，台北的現在高樓大廈林立及高房價的現況，相信消費者心中開始有圖像出現，好像真的是房價會不斷飛漲的情況出現，說明會上的資訊是真的，房價會漲的情形也是必然的結果，只是讓你用台灣發生過的經驗套在海外地產上不完全是對的，讓要購買海外不動產的消費者連結台灣過往房地產經驗只有一個目的，要告訴購買海外不動產的消費者房價是會增長的結果，筆者提出不一定對是因為每個國家或每個區域的經濟發展原因都是因為都市化以後，城市集中大量工作機會吸引需要工作的人民進入市區，大量人口會帶動食衣住行的基本生活需要，當需求增加當然會帶動整個城市不斷發展，房價也因此不斷增值。

      首先先破題的告訴大家，在一片喊漲的環境中還是有人會賠錢，在經濟蕭條大環境中還是有人能賺錢，總體經濟是一個已經發生的數據來作為基礎來預估最多一年後的經濟情況，以台灣為例，預估的總體經濟數據具有不斷修改的潛能，所以這些數用來參考一個國家成長動能分析比較會很不錯，拿來當房地產一定會增值的原因就太牽強了，以柬埔寨為例2015年產業來區分，依序為服務業佔GDP比重39.43%、農業佔GDP比重29%、製造業佔GDP比重17.1%是最賺錢的類別，服務業係以旅遊業為首，金融業也內含其中，製造業則主要係製衣業、製鞋業，製造業中還包含了建築業。2017年工業占GDP比重40%、服務業占GDP比重35%農業占GDP比重僅有25%。根據柬埔寨國土規劃和建設部公布的數據，在過去5年來，建筑業投資總額增長超過100%，即從2013年的27.73億美元，增至2017年的67.99億美元，可以看出房地產這兩年發展的速度很可觀，且這兩年柬埔寨經濟成長率約7%左右。

      所以除了上一篇皇家FIRST 1林先生個案是本人提出，陸續有得到誰的朋友被困在鴨子島的巴里島水岸第三期建案賣不掉，租也租不到當初所說的租金行情，結果還是租掉了(只是沒當初的高)，筆者這就納悶了，全世界都會區大樓型房地產的估價是算簡單的，因為可比較物件多，要獲得資訊也容易，加上大樓型建案規畫設計建造特殊性比較低，所以只要你蒐集資訊夠多且都是附近時間內來做為價格分析比較，正常誤差不會超過一成，可是這兩年來金邊的住宅租金並無太大起伏，所以筆者去看金邊房地產的時候都會加問一句租金行情，發現業務員的確有高報租金行情的情形，柬埔寨賣房的業務員不會跟你說其他建案或是行情等資訊，因為房子好賣所以連附近個案市調資料都不會提供。順便說一句同一個區域會因為建築管理的團隊(物業管理公司)好壞跟承租客品質租金有差異，以桑園區鑽石島ASCOTT管理的CASA MERIDIAN RESIDENCE跟桑園區41街巷內CBRE管理的住宅大樓(我忘了名字)租金行情都高於當地且整體出租率也都很高，筆者在一樓大廳就看到住戶(外國人居多)進進出出。

      再回到這篇的主題總體經濟數據怎麼看，首先是經濟成長率，這是各個機構將柬埔寨經濟數據分析歸納計算後的數值，也因為大家取得數據及計算比重不相同，會有些微數據上的差異，這些不會影響大趨勢的走向，筆者建議要比較至少10年數據，看看發生了麼變化，因為2018年的前10年會有一個2009年的經融海嘯，這是一個很重要的觀察點。通常我們經濟成長率還會順便帶到通貨膨脹率跟失業率一起比較，可以看出比較完整的國家發展面貌，如果經濟成長率5%以上，通貨膨脹率克制在2%以內，失業率控制在3%以下，就代表這個國家非常棒的整體往上發展。

三張圖片資料來源為中華經濟研究院經濟展望中心

      第二個是人均GDP(國民生產毛額)數值變化，以美國為例世界第一大經濟體與59501元人均GDP(2017年)，2018年經濟成長率預估為3%，2018年通貨膨脹率CPI預估為2.5%，2018年失業率預估為3.8%就是一個很棒的數值，已開發國家還能有這麼好的數據，難怪聯準會有底氣一直升息不怕把經濟壓垮，尤其2019年經濟成長率預估為2.8%，2019年通貨膨脹率CPI預估為1.8%，2019年失業率預估為3.4%，這樣發展下去對於美國來說是很棒的走向。台灣目前銷售海外部分最多是日本，再來是東協的馬來西亞、泰國或是歐盟、澳洲比較多，從資料比較就可以知道海外地產走向一個是先進國家具有高人均GDP，另一個是落後國家具有低人均GDP高經濟成長率為主。

      國民所得後面還會提到失業率數據，當一個國家所得不斷提高且失業率一職保持在1%以下，代表人力資源是不夠使用的，這時候薪資還是不斷往上(需求大於供給)，或是外來工作人口會不斷開放增加，這些都是經濟不斷成長訊號，代表這個國家有很強的經濟成長動能。

      再來賣東南亞國家都會提到一個重要的人口紅利資訊，把房地產當作投資商品看的是奇貨可居價格的增值，不過房地產可替代性很強且有可租賃獲取收入特性，所以還可以當作商品租賃取得租金，這時候租金價格的漲幅取決於需求曲線，當需求大時租金行情當然會比較好，所以新房子、外觀好看、居住客戶水準高、租客口碑號、管理好的住宅大樓都會具有高價值性，不但比較好租且租金比旁邊建築高，這時候這個住宅大樓旁邊要是工作機會特多，人口數特多當然會增加需求，需求增加不但租金價格好，房價也會不斷上漲，以柬埔寨為例，人口中位數為27歲，平均年齡為24歲，同行口傳金邊平均收入為1萬美金(遠高於1400美金平均)，要是到30-40歲買房需求高峰的時候，相信會有更大一波需求出現，目前金邊還沒流行一定要有房子才出嫁的不成文習俗，金邊結婚年齡也落在20-25歲中間，所以5-6年後預估會有一波剛性置產需求，前提是這個國家每年不斷成長且薪資水平不斷提升，剛好柬埔寨都有符合這些條件。且這個國家人口成長率為1.6%左右，所以預計每年有22.4萬左右人口會加入這個國家，這些不斷增加的人口是未來柬埔寨不斷成長重要關鍵。

      任何東西跟數據要看你怎麼解讀，2015年柬國的GDP總值達178億美元，2017年222億美元，看一下2017年美國193,906億美元，2017年台灣5,793億美元，所以只要增長不到30億美元就能繼續保有高GDP成長率，但是反觀台灣要達到3.8% GDP成長率就必須要增加222億美元，一個柬埔寨總GDP的概念。也因為總GDP高才會有高人均GDP數值，所以經濟數據是相互影響，最後是台灣10年後無法跟柬埔寨比的最重要因素，因為台灣生育率低且人口老化，十年後誰擁有豐富的年輕人力資源就會發展更快，柬埔寨目前人口數1400萬比台灣2300萬少，高等教育的人口數也不如台灣，10年後這些台灣優勢就會被逐漸取代，可是如果開放台灣工作機會給東南亞人讓這些高學歷的人才來台灣工作定居(台灣薪資比當地高)，這個優勢還是可以存在，未來誰知道會有甚麼政策。

      基礎工程不完備是柬埔寨周遭國家想要分一杯羹的吸引點，因為洪森總理的開發計畫說明白的就是利用其他國家的資金來做柬埔寨的基礎建設，所以大量的開放外資投資柬埔寨，外商可以百分百持有公司，外商公司特定行業節稅及獎勵措施，當全世界熱錢進入的時候也相對產生問題會比較多，不過這不是洪森總理要考慮的問題，而是先賺錢比較重要的概念主導整個柬埔寨政局(柬埔寨政府機關有拿辦事錢的事實，為什麼筆者知道，因為我夢到的)，這種政局下好處是政府就是要外資進來，外資進來可以賺錢的機會多很多，壞處是單純人治的社會真的對國家好嗎？撇開這點不看，柬埔寨的政治穩定度比很多國家都還高，筆者認為比台灣都還高。

      台灣有一人得道雞犬升天的選舉制度，今天下一位當選人選上後，很輕易地就可以推翻前朝的制度，下轄的公務員也會因為主子的政見不同，原本的政策就很輕易可以翻盤，這不就是人治的政治制度，柬埔寨2018年剛選完，目前洪森總理的地位還是不可動搖的，所以至少到2013年(柬埔寨每5年選舉一次)政府的政策一貫性是不會改變的，對於外資開放及歡迎政策也是不會更換的。不過柬埔寨的基礎工程大部分都是要由外國出資興建這個政策不一定是正確的，國家經濟成長的同時，利用稅收完備增加國家財政後，交通建設等公共工程應該是要當地政府自行規畫施作才不會都掌握在別國財團手中，目前第一條金邊到西哈努克港高速公路由中國大陸規劃興建，金邊捷運規劃是由日本團隊施作等。

      類似台灣副都心計畫在金邊共有九個衛星城，跟台灣不同的是衛星城開發是將土地範圍圈完後由財團規劃開發，所以當地前幾大財團都是相當有錢的，這樣到時候會跟韓國一樣財團大到連政府都忌憚三分，不過現在柬埔寨只想要經濟發展讓人民有錢(高官也更有錢)，該國金邊跟其他縣市貧富差距非常懸殊，金邊市裡面有錢人更是明顯，不過這些問題都不是他們現在會考慮的。