柬埔寨金邊海外地產投資(一)海外地產投資是賺錢機會還是豪賭？

      最近一年台灣房地產開始蓬勃發展，筆者朋友個案銷售速度開始加快，台北市已經開始有短期銷售完銷個案，看來房地產市場開始逐漸加溫中，從去年底開始有公司加碼招募雙北的房地產銷售人員(跑單)，到今年還招募公司銷售案場專案副專人員，最近三個月其他縣市徵房地產從業人員也開始不斷增加，台灣房地產又開始恢復過往榮景了嗎？筆者認為只是悶了三年的房地產市場，在大家預期跌價跟名嘴說會跌結果雷聲大雨點小，很多人的房價跌三成希望空等落空後才有這波自住性買盤。

      今年開始海外地產有捲土重來的趨勢，因為銷售海外地產的網路廣告開始蓬勃增加外，也有海外地產商直接來台灣設立銷售據點銷售海外不動產，如大陸開發商在馬來西亞的碧桂園；海外仲介日本東京都心不動產來台灣設立銷售據點；也有來台灣成立分公司的柬埔寨太子地產集團；台灣地產開發商亞昕喜來城到海外開發台灣銷售；台灣代銷公司豐滙國際地產代銷海外柬埔寨皇家一號建案，市場熱絡很容易從廣告量增加發現，尤其海外地產投資的主力廣告都放在網路為主，更是容易從網路數據發現。

      這些都是世界地球村後常見的現象，資金是會不斷在各個國家流動，哪邊有好的投資就會有資金集中的現象，只是以前這些比較多是專業基金或是財團或富人投資，現在資訊流通快加上對於全球投資市場了解的人越來越多，這一塊屬於專業理財工具已經很多人知道且能夠上手，只是海外地產投資是賺錢機會還是豪賭？這個是每個要投資海外獲利的人都需要好好想清楚的一環。

      你用網路查海外地產投資就會發現網路上的資訊是讀不完的，有說好有說壞的，你會發現海外地產的資料很多在2015年開始中斷，2018年才又開始豐富了起來，因為2015年開始有很多海外地產交易糾紛的負面新聞開始傳出，那些新聞是真的還是假的呢？不花時間去深入了解很難去判別真假，花了時間大量閱讀後又發現很多新聞或文章寫的七零八落，根本不容是全盤了解，這時候你會需要好的不動產營業人員給你真實的

       現在的不動產海外地產從業人員都有一個叫做銷售業績的壓力，所以對於自己銷售的案子所在區域都會不斷的美化，加上海外地產區域這麼多，不是每一從業人員都能夠了解這麼多海外地產資訊，而且每個國家都有每個國家不一樣的制度跟觀念，每一區域還可能都有自己獨特的文化，所以還在了解階段的消費者很容易將在台灣的房地產知識以為其他國家都一樣的錯覺帶入，最後就不小心將資訊搞錯。

      筆者以自己接觸過的日本跟柬埔寨為例跟大家報告一下，多年前有一個機會可以投資日本東京收租金型不動產，當時筆者身邊發生很多事所以最後還是沒有出手，不過對於投資日本這個先進國家不動產來說，風險不高的原因是你今天得到的資訊大多數都是可驗證且是真的訊息，日本都會區有很發達的仲介系統、幫屋主代售代管制度跟成交價查詢系統，所以對於購買價格是公開透明的，不論買或賣都有一定制度可以保障交易雙方，不論你對於日本來說是不是外國人都不會因此而有偏差，就算持有期間也可以利用這套成熟的代租代管系統電話或網路遙控讓不動產為你賺錢。

      日本不動產分工程度精細且豐富經驗管理是投資者夢寐以求的坐在家中讓資本為我賺錢的優良範例，這點連台灣也是望塵莫及的，但是對於落後國家的柬埔寨就沒有那麼輕鬆了，因為筆者已經去了三次柬埔寨還是搞不太懂，相信非房地產從業人員要想要全面完整了解也不是那麼容易吧，很多讀者或許會提出不同質疑，網路上那麼多資料在介紹柬埔寨看起來那麼光明，每年7%經濟成長率，房價增值再加上高租金投報率，用美金計價又無外匯管制，聽起來這麼美好的前景，再去網路看馬來西亞，泰國怎麼都是這麼美好的投資情況，看來真的可以提早退休了，可是，你沒看到的地方呢？

      這篇文章要教你的第一件事是不是網路或說明會數據做功課就好，這些看起來美好的數據都是能夠解釋出來是真實的，只是當你醫院看病，醫生跟你說這個病開刀成功機率統計是7成，所以對於手術成功率很樂觀，只是對於患者而言統計數據只能參考是沒有多大實質意義，因為開刀成功率只有0%跟100%，所有人都希望是100%成功那面，可是就有30%以為會成功的病人賭輸了，將這個邏輯帶到房地產海外投資來說，對於投資不是賺錢就是賠錢，每個人都想要賺錢可現實狀況是也有人在這麼美好經濟條件下投資海外不動產賠錢了，更準確地說有台灣人投資柬埔寨金邊不動產大樓產品賠錢了。

      回應到海外地產投資是賺錢機會還是豪賭？筆者寫這篇文章不是跟你說海外投資有風險，因為所有投資都有風險，只是海外投資你單獨投資者有太多不可以控制的風險，像你不要這個房地產了，在台灣可以直接委託仲介把它賣掉，賣多少錢有一定依據可以遵循，但是在柬埔寨你不要了，誰能幫你賣，賣了會不會有問題，錢拿的到嗎，怎麼賣屋簽約等，是不是開始頭皮發麻了？這只是賣房中最基本的(當地有仲介制度，只是沒臺灣發達)，就算你飛過去柬埔寨自己處理，請問語言你通嗎？你能夠無礙的與人溝通嗎？再來當地法規你懂嗎？當地有律師公證交易制度(類似台灣地政士過戶，只是就沒交易糾紛了嗎)，那簡單委託大樓物業公司管理出售好了，當地物業公司大多沒有代售的服務，而且很多大樓就是因為務業管理太爛，所以狂跌價沒人要，這個你不在金邊現場是無法察覺的，因為整棟大樓大多是投資型客戶購買的，根本沒多少住戶居住在其中。這些都只是其中的問題冰山一角，筆者希望所有台灣的投資者投資海外地產都能夠賺錢，所以用自己看到的地方跟大家分享，讓所有投資者都能夠收穫滿滿，因為這些是為什麼香港跟新加坡能夠維持這麼強的經濟體系能力主要原因之一，懂得玩海外投資的遊戲並且從中賺錢。

      投資海外地產降低風險是最重要的，天下間不是沒有無風險投資，只是不可能落到你頭上，天下間不是沒有無風險投資，只是不可能落到你頭上，天下間不是沒有無風險投資，只是不可能落到你頭上，很重要所以說三次，不要在用天上掉下來餡餅或是你就是幸運兒，這些都是假的，真實的情況是當人家賺錢是不必跟你說真話，當人家一昧跟你說這樣賺錢很容易要邀請你一起來，除非是你爸媽否則都是不可能的，有了第一條規則就該知道，降低風險是要靠你自己去努力大拼出來才有可能，多參加金融說明會了解世界的金融遊戲(尤其是外匯這頭恐怖的巨獸)，多參加海外地產說明會了解那些大環境資料跟個案資料(了解大環境優勢及當地房地產市場)，上網參加當地華僑組成的社團(了解生活實質面跟這些華僑關注的重點)，多聽聽當地負面新聞，通常還是網路獲得訊息最快(知道這個區域到底發生了甚麼事)，最後跟當地居住有一年以上的人請益，什麼都聊，尤其是當地法規、政治動態面、建築工法跟居住在當地令人厭惡的地方，這些全部做完恭喜你獲得了投資海外地產入場券，而不是參加投機海外地產的機會。