柬埔寨金邊海外地產投資(三)從一則海外購屋糾紛來看風險控管問題

      今天筆者看到一則痛心的新聞，我先把這則新聞發生的情況從頭到尾描述一遍讓讀者能夠了解事情經過，後面看我的想法會比較容易懂，【有一家柬埔寨的地產開發商叫做皇家集團，在金邊靠近機場的地方興建了一個建案叫做Royal First 1，將柬埔寨的房地產委託海外銷售公司(台灣國際全球地產)以預售形式在2年前(約2016年)賣給台灣人林政緯先生和蕭先生(兩個人本身從事台灣房仲業務)，在2017年中的時候，林政緯先生發現Royal First 1 建案停工卻沒有被告知，回頭找尋當初銷售業務卻發現無人可以幫忙服務(該公司地址公司已遷離)，在2017年底的時候發函給建築開發商皇家集團要求解約，還願意照合約規定，被沒收20％購屋款(扣完違約金後最後只能拿回約50萬元)。

Royal First 1 位置

綠色網子包覆那棟就是Royal First 1(拍攝於20180709)

      發信要求解約後，皇家集團承辦給林先生一個電話，叫林先生去找當初賣房的業務處理，可是當初賣房的業務已經離職，幾經奔波後在2018年4月國際全球地產業務及業務主管李格寧協助下，見到皇家集團顏姓總經理，顏總經理承諾林先生與蕭先生共2戶一個月內處理解約好，還將合約書正本收回，2018年6月顏總經理過世這件解約又變成無頭公案，後來林政緯發現皇家集團又在台灣銷售新建案皇家1號，他們連忙找負責代銷的豐匯國際地產副董事長、國際全球地產前總經理的張璨鱗解決，張副董請林先生找原來銷售處理，但是到2018年10月仍一毛錢都沒拿回。

當初銷售時FB頁面已刪除

     看完事件發生經過及相關鏡周刊新聞報導連結，

【海外購屋踩雷】建商、代銷、業務互踢皮球 他成海外不動產孤兒 20181002

https://tw.news.yahoo.com/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E8%B8%A9%E9%9B%B7-%E5%BB%BA%E5%95%86-%E4%BB%A3%E9%8A%B7-%E6%A5%AD%E5%8B%99%E4%BA%92%E8%B8%A2%E7%9A%AE%E7%90%83-%E4%BB%96%E6%88%90%E6%B5%B7%E5%A4%96%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E5%AD%A4%E5%85%92-225858537.html

【海外購屋踩雷】海外不動產代銷陷阱多 圈內人揭密 20181002

https://tw.news.yahoo.com/%E6%B5%B7%E5%A4%96%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E8%B8%A9%E9%9B%B7-%E6%B5%B7%E5%A4%96%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BB%A3%E9%8A%B7%E9%99%B7%E9%98%B1%E5%A4%9A-%E5%9C%88%E5%85%A7%E4%BA%BA%E6%8F%AD%E5%AF%86-225856112.html

      報導的算完整且有盡量跟其中牽扯到的人求證，這篇文章報導也有將來龍去脈說明清楚，另一篇報導還去請教法律端的意見，很用心地完整報導，筆者針對這個海外購屋事件跟所認識的柬埔寨來分析一下，首先海外交易最麻煩的是兩國交易習慣不同，購買柬埔寨房地產的權利義務是合約雙方，筆者很質疑一件事情是為什麼林先生依照合約條文解約居然皇家集團不給解約，反而要林先生去找當初的業務，筆者沒看過當時的林生先與皇家集團簽屬的房屋買賣契約，不過依照林先生所說要被扣除20%的違約金來看，合約內對於違約事項的規定是白紙黑字的，林先生有PO出7月6日與皇家集團Royal First 1承辦的信件內居然是要當初的台灣國際全球地產業務主管李格寧先生來處理，找合約外第三方來處理合約爭議這是相當違背合約精神的，尤其第三方不是法院。

 國際全球地產公司還設立中

     另一個讓筆者相當不解的是如果只是要釐清權責歸屬或是說明這件事件經過，只要找過一次三方說清楚講明白就好，結果卻是上面看的變成無頭公案，再來前國際全球地產張璨鱗總經理向鏡周刊說明時有提到當初全球代理First 1是走仲介系統，所有銷售的仲介都是通路商，最大利潤在他們那，現在也應由他們去跟皇家交代才對，當時賣給林先生的業務主管是李格寧，他還是國際全球的股東，怎麼會不能幫忙處理？皇家集團這麼大的公司，怎麼可能不尊重合約精神，只是有人想把事情複雜化罷了，真的有問題就打官司吧。可見裡面有沒有被說出來的過程存在。

      如果是正常跟台灣代銷公司接海外個案再以各家仲介代理方式來銷售，目前這是灰暗地帶，只要這些代理的不動產經紀從業人員都能夠提出有委託就不犯法，正常消費者不論與仲介或是代銷公司購買房屋，對於銷售到成屋房屋交屋或是預售合約書簽屬完成，仲介與代銷要負的責任是達到銷售安全與正確資訊告知的義務，簽約完成後消費者的權利應該是要建築開發商或是屋主將當租承諾付諸實現，也就是完善雙方合約內所記載規定的所有內容，今天林先生購買預售屋後決定違約，就依照合約內容走完解約罰則被沒收房屋價款20%，從2017年底寄送解約通知給皇家集團到2018年10月共10個月還沒走完解約。

      綜和上面所有資訊筆者大膽猜測是因為林先生購買這兩戶當初有拿銷售佣金或是退傭的問題，造成今日皇家集團依照正常流程走解約流程退回金額不是林先生所說的50萬元台幣，或是林先生與國際全球地產有另外的約定被皇家集團發現(柬埔寨房地產委託海外通常合約內會有不得有將傭金退回給客戶，避免銷售為了業績採取退傭方式來拉客破壞銷售價格)，也可能是因為皇家集團就是這樣的退戶行政流程，也可能是林先生認為權益受損要把事情訴諸輿論新聞，也可能是皇家集團認為林先生無理取鬧根本不在乎，我在這邊可以猜測一大堆，不過我不是當事人無從得知真正的答案，不論是哪一種，當你是站在消費者立場來看，我花了一筆錢購買海外不動產就是希望增值賣掉，沒賣掉的時候租給人家收取租金來當作投資工具，結果沒賺到錢還惹了自己非常不開心，所以以這件事情為例該怎麼購買海外不動產來預防降低投資風險就很重要。(林先生已從事房地產超過10年所以不是懂不懂房地產問題)

      第一個國家交易習慣不同的情況下，你能夠投資自保的只有與建築開發公司的合約，柬埔寨交易習慣都會有各種語言合約可以選擇，高棉文合約、英文合約及簡體中文合約是最常見的，尤其現在所有開發商都在抓中國大陸來購買，簡體中文版的合約應該已是必備，台灣銷售公司還會將簡體中文版翻譯成繁體中文版讓消費者來簽約以保障消費者知道合約內容，只是柬埔寨目前合約書內容很簡單，筆者以手邊有看過的太子集團的合約為例，內容為標的及價格，交房時間，付款方式及期限，逾期付款違約責任，貸款違約責任，面積誤差及找補，開發商延後交屋違約金，交屋條件，保固，物業管理約定及物業費用，大樓住戶管理公約，交屋費用及稅金，文件寄送達方式，建材設備等，跟台灣規範有應記載及不得記載不同，合約內容很簡單，另一個也是因為這個國家相對台灣比較落後，所以相關法律規定也不如台灣那麼完備，你要購買海外地產當然要詳讀合約規定，才能利用合約規定來保障自己權利，筆者猜測林先生想用中間無告知停工來解約結果不行，因為柬埔寨合約很間單只有交屋時間，交屋時間沒到前消費者是無法主張皇家集團中間停工造成損失。

      東南亞國家步調比台灣慢很多，所以退戶所需要的時間跟各家公司的流程都可能要花一大堆時間，尤其又是不同國家，可能中間一個意思誤會就要多花很多時間，柬埔寨的文字用詞意思如果不是懂的人很容易誤會，尤其現在各家開發商為了抓大陸客戶，銷售團隊大多會請大陸人來主持，問題又來了，三個國家的語言溝通與認知都是不同的，要統整成觀念一致是需要時間磨合且最重要的當地銷售團隊要用心主導，實際情況是柬埔寨的房子太好賣(低總價又高投報)，當地大陸銷售團隊根本不在乎其他國家跟自己有甚麼不同之處，所以就產生其他銷售渠道(代理商)或是各國仲介通通用我這一套就對了，結果是各國銷售人員轉化這些銷售資訊後成為該國熟悉的用語，一直到簽約完成這段過程因為是大家努力的結果所以不會有太大差異。

      可是簽完約後到交屋就該開發商承辦與消費者直接對接了，消費者只需要按時付款給開發商也不會有太大問題，畢竟房屋不在台灣你想去看看品質也不方便，等到交屋時也因為房屋在海外通常簽屬房屋買賣合約時會有一個代理人項目，簽約時會讓你委託一個人(可以是當地銷售人員)方便未來交屋，加上現在流行包租一交屋就被建設公司租走，可能至少要兩年以後你才會見到自己的房屋，這中間對於房屋品質跟設備的認知如果有不同，等到兩年後交屋就又開始產生問題了，尤其是當房屋租不出去也賣不到高價的時候，消費者可以說台灣都怎麼樣或是我朋友說應該是怎麼樣，只是開發商需要理會你的認知嗎？。

      下圖為海外購買房地產關係簡圖，開發商找到當地銷售團隊(自己公司銷售或外聘銷售團隊)，找尋到海外渠道(代理商)在海外銷售，找到消費者後完成簽約繳款或是成屋交屋程序[沒列過戶完成是因為以柬埔寨而言，跟柬埔寨國土部申請取得硬卡(房屋所有權狀)需要六個月，而消費者與開發商的權利義務在交屋就開始]，這個節點就是銷售公司(代銷或仲介)與消費者權利義務完成點，這段時間內發生的問題就會有開發商、消費者與海外銷售公司三者都有關，這個完成簽約繳款或是成屋交屋程序時間點以後理論上海外銷售公司沒有責任要繼續幫你服務(海外銷售公司傭金這時已拿取完成)，接下來就是你與建設公司找的業管理公司的權利義務，因為需要物業公司幫忙代租代管，物業公司找到新租戶與新租戶簽訂承租契約，將房屋租給新租戶，消費者(此時為屋主)領取租金及給付物管公司代租佣金，將來要是想要賣出這間房屋，需要找尋當地仲介委託銷售給新買方，這是沒問題時的流程走法，海外地產買完後消費者會與海外銷售公司、開發商，物業管理公司，當地仲介依照時間點不同會有相關法律關係，你有想過所有過程中間如果有問題該怎麼解決嗎？

      上面案例就是發生在預售時期已簽約及繳款完成卻未交屋時間點之前，所以林先生(消費者)要求退戶事件，皇家集團窗口(開發商承辦)要求國際全球地產(海外銷售公司)與開發商聯絡說明才會讓筆者懷疑這筆交易有不尋常內幕，要找人一通電話就解決的問題搞得這麼複雜，要退費消費者如果願意以開發商條件退戶也不會有太大問題，反正再賣下一個人就好，如果硬要用台灣建設公司被上新聞會損及商譽來考慮柬埔寨企業可能會失望，因為皇家集團絕對是前十大集團，柬埔寨不會看你台灣新聞，皇家集團失去台灣消費者對該集團業績不會有太大影響，皇家集團賺錢主力不是房地產，更何況在柬埔寨打完官司後又不一定是林先生會贏，假設林先生官司輸了還不知道會被冠上甚麼名稱。

      第二個能夠自保的是當租銷售時的廣告內容存證，我相信目前柬埔寨合約內沒有退戶相關規定，林先生要退戶需要有證據，如果是在台灣有內政部版本合約內有明列遇到不可抗力因素，如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。或者是開發商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。開發商違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。前面有說過柬埔寨沒有這麼完整法律規範，所以合約內不會記載因為什麼條件可以解約，通常是只有逾期付款2個月後開發商有權解除合約，除了房款要被扣多少錢以外，還有一個是消費者要多支付逾期付款違約罰款，要想避免就需要有白紙黑字或是相關證明，不然全世界法院都會依照合約內容條文來判定，當初銷售時的所有證明存留還有一個好處，要是海外銷售公司有不相同可以跟海外銷售公司求償，要是當地銷售公司有不相同也可以跟開發商求償，站得住腳講話才會大聲。

      最後一個保障是花自己時間去詢問當地人或有實際交易經驗的朋友當地情況，為什麼其他購買Royal First 1的客戶都繼續付款，以及這一家開發商的口碑如何，房地產要全盤了解是一件很複雜很精密的事情，你知道當地說停工就停工是不會有任何問題產生的，你知道當地是可以24小時不間斷施工的，你知道當地工人是說一動只能做一動的嗎？你知道當地缺工還從中國大陸帶整個工班來柬埔寨施工，當地民生工程工廠不多建材設備都是進口居多，這些都是台灣人無法想像到的可是在柬埔寨是會發生的，當地無天災颱風地震等所以建築法規是夠用的嗎？太多的細節問題是無法被完全弄清楚的情況下，從已經購買過皇家集團的客戶口中探聽這家建商口碑，相信比你沒買過海外地產卻說的頭頭是道的朋友說的東西可信度高多了，純投資的角度也不需要去弄清楚，可是交易的安全性(錢能夠進入柬埔寨買房，也能夠獲利了解，出去柬埔寨回到自己可愛的口袋)是我們一定要控管住的，這就是我說的風險控管，這三點也是你在預售時期能夠做到的範圍。

      不知道怎麼做，用LINE加入其他購買客戶一起討論可不可以？多去參加幾場投資柬埔寨的說明會並將這些業務的LINE加起來麻煩嗎？上FB找柬埔寨台灣商會或是網路上有很多了解柬埔寨的朋友，請他們喝杯咖啡聽聽他們的意見再加上他們的LINE隨時可以請教不難吧？甚麼都不做喊著投資一定賺錢相信幸運之神一定會眷顧你。另一種想法那麼麻煩不投資好不好，要是台灣有好的投資環境能夠賺錢，誰要投資海外，這個問題去問一下萬年公務員，相信他們會回答你都是上面的問題，你投資海外發生問題也會得到人家給你都是上面的問題，自己該做的不做是很恐怖的。

      還會有人質疑你家那些海外業務聽說你沒要買他們家的就不會好臉色給你看，不否認全世界都有只會看到眼前的業務，不跟他買就不是朋友客戶，放心這種業務很快就會被淘汰，再認識新的就好了，頂級的業務本來就不多，多認識只要三四個就很夠用了，不然不會加我喔。