柬埔寨金邊海外地產投資(十二) 銀城瑞斯迪Silivertown Metropolitan Residia 

      Boeung Keng Kang 1 是桑園區內的萬景崗1次分區，也就是大家常上口的BKK1，BKK1西邊還有BKK2跟BKK3，BKK1也是台灣銷售柬埔寨常聽到的地名，代表繁華的市中心，BKK1西邊面臨莫尼旺大道，南邊面臨毛澤東大道，東邊面臨諾羅敦大道，北邊是274道路(西哈努克大道)，一般傳統金邊道路都是用數字命名，南北向道路為單數，東西向道路為雙數，看到以人名來命名的道路一般都比較新且比較寬，作為市區主要道路居多，所以BKK1就由四條人名道路包圍可以看出他的發展。

柬埔寨房底產高租金投報是真是假？讓銀城瑞斯迪Silivertown Metropolitan Residia告訴大家

      以CBRE2018年10月高端公寓租金平均14.3元來看，一房(studio)租金584-841元、二房1211-1457元、三房1758.9元跟網路上擷取的其他公司銷售的數字是不是很不一樣呢，再來驗證SD租金投報率 (租金715元*12月/197000元房價=約4.36%投報率)，以網路上銷售附近個案網站資料擷取銀城一房租1700元，驗證SD租金投報率 (租金1700元*12月/197000元房價=約10.36%投報率)整整多出10%投資報酬率出來，也就是說你10年後你的租金收入除了跟附近平均值依樣收入以外，還多賺了這戶房價回來的概念，這也是筆者要你們知道怎麼去看數據不合理性，另外一提這個網站引用的租金數據連結筆者也去找了，有這個頁面卻沒有提到任何租金數據喔。

https://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=1555814&page=2

https://www.21cambodia.com/silver-town.html

      以銀城瑞斯迪來當第三個介紹個案是因為他已經成屋運營中且筆者在柬埔寨考察時住過可以拿來當作參考比較，前面已經提到過房地產投資有兩種收入(租賃收入及資本利得收入)，台灣跟中國大陸為什麼房地產一直喊過熱會泡沫化的原因是依靠房地產帶來的收入投資報酬率已經不符合期待，不是把房地產當成商品買賣而已，還把房地產當成奇貨要賣高價，這時候房地產這個資產價值是會開始調整，當你放在不動產投資的錢都是自己的閒錢不會有泡沫，可是大多數人是用借來的錢投資房地產價格調整就會有問題，柬埔寨目前就不會有房地產泡沫化是因為他的高樓大廈還不夠多且以高樓大廈為投資工具的都是當地有錢華人或是外國人為主，不會是用跟當地銀行借貸的錢來投資，另一個原因是當地借貸成本太高，以柬埔寨銀行房地產貸款利息8-12%來看，除了當地沒辦法的民眾，誰會去借這麼高利率的資金來做投資。

      另外一個注意柬埔寨的指標是銀行定存利率，筆者的ABA銀行在11月已經把美金定存最高5.25%調低到4.7%，美國聯準會是調升利率的同時，柬埔寨銀行美金利率卻是不斷調低，代表的是當地銀行資金已經過多，台灣有8家銀行在當地有設點，以台灣的銀行在柬埔寨美金定存利率都在4%以下就是要去當地放款的業務而不是吸收當地的資金來看，柬埔寨當地人願意借那麼高利率的資金投資就是因為當地還有容易投資回收資金的機會，以台灣來看要是讓你借8%利率資金去投資房地產，應該很快就倒了吧。

      這篇就要利用銀城瑞斯迪來說一個房地產物件的最大價值性不是因為大環境房價增值，而是自己創造出租賃價值，房地產最高價值是租賃永續收入，台灣人最愛的海外投資日本也是以租賃為主的投資價值，厲害的投資會將房地產產生最大的投資租金收益，以台灣為例目前大台北房地產租金收益約為1-2%，租金收益要提高要竟是將成本降到最低，不然就是增加租金，成本降低部分房價成本及裝潢維修成本，租金收益提高部分日租房，短租房，微型倉庫，壁面廣告出租，公司登記地址等都可以增加租金收入，這部分就是你做功課後造就出高出一般租金的能力，筆者早期曾幫客戶找頂樓加蓋房或是大坪數公寓隔成小套間也是將空間使用極致化，這邊筆者要說的是投資海外地產要當成永久投資的概念取代現在最常聽到台灣銷售說的至少買五年以上再賣的說詞，因為短期內台灣常投資海外這些國家房地產要大幅升值的機會太低。

      好的投資應該是持有期間不斷為投資者帶來現金收入，目前在柬埔寨看到高房屋租金就是地段條件要好(交通便利)，市中心，商業機能蓬勃等)，外觀及建築吸睛，物業管理上檔次，更棒租金投報的是物管提供更多服務如酒店式公寓，日租型套房，或全棟酒店式經營，目前看到銀城瑞斯迪就是做到酒店式公寓與日租型套房經營，筆者去住的那天還遇到很多外國人也住在裡面，只是不知道是長租型還是跟筆者一樣是日租，筆者租的是兩房產品在2樓，一晚美金117.42元，換算成台幣是3591元不便宜喔，還是號稱比價的booking.com網站上的，除了價格以外還要注意到10% VAT(Value-Added Tax增值型營業稅)，property serviced charge(物業服務費)再收10%，2% city tax(城市稅)，物業管理費柬埔寨是由承租方支付，不過當旅館出租還外加給租客就不一定每家都這樣做，2%城市稅更是第一次見到，日本也有不過柬埔寨沒有查到有這個稅喔。

      銀城瑞斯迪頂樓公共設施部分是柬埔寨很常見的是游泳池跟健身房，另外有一個付費小酒吧，一樓(接待大廳所在為GF樓)有簡易會議室可以使用，一樓接待會客休息區就沒了，其實公共設施實用就很棒了，這棟建築的物業管理公司是開發商自己成立的，為了自己的建築成立自己物業管理才會有這麼好的租金收益，柬埔寨的物管公司沒有再幫忙做日租套房服務喔，柬埔寨普遍請人物業管理的專業度沒有台灣強，所以很多公司都是以挖人為主要取得人力手段，要有決心成立公司自己管理成名的案例太少，當初有購買銀城瑞斯迪的客戶除了賺到房價增值還有委託租賃帶來的租金收益，柬埔寨代租代多數跟台灣一樣收一個月租金，代管跟管理費用因為筆者語言能力太爛沒有問到，有知道的可以跟我說一下嗎？。

      順便帶到當地仲介也都是小家的，國際連鎖的21世紀也有進入，收費部分大部分是3%，當地除了自己大樓有代租代管服務外，就只能委託仲介，如果購買的大樓本身無法經營代租代管服務，這樣不建議海外房地產投資標的購買，應該直接排除這種投資標的，因為委託仲介可能產生的管理問題跟後續麻煩是你在海外很難控管的，物業管理爛的大樓在柬埔寨不會受市場歡迎，租金不會高也不好租。

      自己比較表價漲幅，這些時間委託代租代管也會有租賃收入，實際案例說明買柬埔寨會賺錢，而且還不少吧，讀者有空該去問說買柬埔寨高風險不會賺的人，他經手的海外不動產客戶現在收益如何？這個案子租金年投報率10%是沒問題的。所以對於投資者來說每個地方都會有好投資標的，只是你會不會找到這些好投資個案且下去投資的問題，對於投資者只有賺錢、賺多少錢跟賠錢三種選擇，筆者寫這些除了提供讀者資料以外，也希望讀者能用同樣的邏輯概念來思考海外投資，如何降低風險，如何選定投資區域，如何選擇投報率，如何排除有問題的投資，這些功課都做了選擇的不動產要是遇到不可預期風險也會比周遭其他房地產抗跌喔。

酒店式經營屋內狀況

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