文/怡克納米斯

2010年，臺灣的房貸及建築融資餘額已經超過當年度GDP的一半以上，你說，這算不算泡沫？

台灣要復課空地稅，還要課徵豪宅稅，央行還祭出升息和信用管制這些措施，大喇喇的說要打房，但民間還是普遍質疑，這樣有用嗎？

光看五都一選完，台中市的建商馬上說要每坪漲價十萬，我可沒見過胡志強市長誓言要打房，如同打擊黑道一樣信誓旦旦，但治安惡化與高房價所造成的社會成本，孰低孰高，看來也沒有官員出來說個明白。以財經學者而言，他們可能關心後者的高房價，但對於前者的問題，應該是社會學家要關心的議題，但常識來看，誰見過治安敗壞會滅國的？但經濟不穩定導致的經濟災難，大概就屢見不鮮吧？

不知各位有沒有想過一個問題，台灣的高房價怎麼來的？炒作？還是自然成長呢？我相信過半的人都選擇是「炒作」！但地皮有限，購屋需求無限，光是抄地皮很難煽得起高房價這股熱潮，我懷疑正是需求被炒作，讓大家死命的買房，捲起千堆雪的房價泡沫。

根據經濟學的供需定律，台灣89年的空屋調查，所有的縣市都是供大於需，也就是說空屋率是正數的，因為台灣每十年才做一次人口普查，我相信這次普查後，建商大量蓋房，但人口沒有急遽增加，照理，空屋率應該還會提高才對。既然空屋率為正，按理，買屋市場應該是買方市場才對，房價應該要下跌，但是，台灣的房價有曾下跌過嗎？（SAS期間有下跌過），那麼，既然事實與理論悖離，我想信這個買屋市場，正是人為操作的。

《民國一百年大泡沫》的作者認為台灣的房屋市場充滿著泡沫，其實也沒錯，只是，我們從什麼數據來看呢？

根據銀行法第72之2條規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款餘額的30%，也就是說，100元存在銀行裡，只能有30元拿去放款在建築融資和購屋貸款上，那麼，實際9年來的數字又如何呢？我找了中央銀行的統計資料：（單位：百萬台幣）

從上圖可以發現，當把房屋修繕貸款算進貸款餘額的話，這30%的上限早在民國2006年已經突破了，所以，才會在民國2007年末，幾大行庫董座和總座連袂要求金管會修法放寬到50%，或者，把銀行同業存款當做存款，一個提高限額，一個加大分母，這樣一來銀行就有更大的本錢貸放炒房。

各位注意看看，在金融風暴前，建築融資的成長率最高曾經到31.75%，金融風暴後落至-2.77%，2010年又提高到18.78%。2007年以前銀行建築貸款的成長率均高於存款的成長率，建築貸款成長率又高於住宅貸款成長率，也就是說購屋者買屋的程度，遠低於建商蓋屋的程度，但到2010年，建築貸款的成長率又來到18.78%，但同期住宅貸款的成長率只有4.56%，和整體貸款總額成長率不相上下。從這個現象來看，建商努力借錢蓋房的現象，就很清楚了，但看起來，怎麼買氣好像還沒上來！住宅貸款的成長率近十年曾經高達14.60%，量雖然有提高，但成長率卻沒有多大的提升。

其實，嚴格來論，30%的上限早已經超過了，因為買屋者的買屋貸款，不盡然是以住宅貸款方式存在，部分還有可能以信用貸款和修繕貸款的方式存在，也就是說，台灣每年的房市，至少有超過三成以上的全民存款投下去炒作房地產。

當然，這個泡沫就有危機了。吹氣的力道愈大，拱起的肥皂泡泡愈多。

根據研究，台灣房貸的違約機率(PD)不高，2006年大約在1.20%，近十年最高也有4.66%，但帳齡數愈低，違約機率愈高，代表近期的炒房愈兇，違約機率可能就會提高，到時候泡沫抹掉之後，首先損失的是銀行，然後是老百姓買單。

這個壓力多大呢？媒體報導指出在去年八月六日指出「國內銀行首次『壓力測試』啟動！依金管會規範，房貸當期貸放成數占7成5以上，及信用貸款金額是月收入8倍以上，將列為房貸違約高風險群，銀行初估至少約有5％的房貸會被列入壓力測試高風險群中，以目前市場上購屋貸款額餘5.0242兆元計算，約有2,500億元高曝險部位。再者以目前銀行的平均貸款成數推估，未來全台房價一旦走跌，如北市房價下跌15％、北縣下跌20％，銀行所面臨的房貸違約壓力勢必超過2,500億元。」這壓力測試有點保守，代表房市違約機率約在5%，泡沫在20%以下，和學者之前估算的40%差距甚多，不管如何，只要房市開始出現泡沫，有可能連帶會有信用貸款違約的風險，整體的經濟損失是很可觀的，比起雙卡事件，可能有過之而無不及（根據央行統計，信用卡循環信用餘額加上個人消費性貸款餘額，僅佔住宅貸款及建築貸款餘額總額的15%）。

後來，雖然金管會宣布台灣的銀行全部通過壓力測試，但在Basel 2標準法之下執行的測試結果，或多或少還是有保留的餘地啦！

最後，回歸到這篇文章的重點，台灣的房市真的是炒起來的，以經濟學理論來說，上升的那條需求線根本是不存在的（讓價量齊揚），所以房市價格根本是泡沫，成交量也是虛造出來的。

那麼，你還不相信台灣的房市會有泡沫嗎？

回到本文一開頭的場景，縣市合併後，建商認為是大利多，台中的建商馬上大喊每坪漲十萬，那麼，如此看來，縣市合併的開始，會不會是房市泡沫的高點呢？

怡克納米斯，一個不惑之年的中年男人，大事不成，小事不就，目前為兩岸財經作家兼大學教員，具有產業分析師和服務業品質專業師專業資格。

已出版書籍：

1. 《發現虛擬貨幣藏寶圖》：華人世界第一本虛擬貨幣專書。
2. 《巷子口經濟學》繁簡中文版及韓文版，博客來十大趣味經濟學選書，金石堂2008趨勢行銷年度排行NO.22，2010年簡體中文版獲大陸福建省政府推薦。
3. 《搞笑經濟學》繁簡中文版，博客來十大趣味經濟學選書，與亞當斯密之《道德情操論》同獲選為大陸上海市政府2009年50本推薦書。
4. 《火星人經濟學》繁簡中文版。
5. 《庶民經濟學》繁簡中文版，2010年正體中文本獲香港特區政府教育局推薦。