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| 2011/05/29 22:22:43瀏覽2437｜回應0｜推薦8 | |||||
都會區高房價問題居民怨之首，政府也規劃設定七十年地上權的現代住宅，但類似作法台北市早就有了。民國八十六、八十七年間，內湖區的影劇五村、文山區的萬寧及萬安國宅這三處地上權國宅陸續開放進住，以設定五十年地上權方式出售，住戶只有房屋所有權，期滿後住戶須無償把房屋移轉給市府再利用，目前共有四百一十六個住戶。 不過，住戶近年來紛紛跳出來爭取「買地」，市議會也「順應民意」，去年修法只要各社區八成住戶同意即可出售，且土地出售價格依「當年購屋時的公告現值」計算，市府正研議出售程序，預計年底前公告。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮估算，內湖影劇五村周邊的土地公告現值，八十六年每坪約廿六萬元，今年是四十三萬元，漲幅約六成多；但從市價來看，現在土地每坪超過一百五十萬元。文山區萬寧國宅周邊土地公告現值在八十六年約每坪廿八萬元，今年則是卅九萬元，漲幅近四成，但土地市價每坪約八十萬元。 然而，北市府把出售地上權土地的方案上報行政院，想尋求中央的背書，但內政部營建署主張，國宅條例沒有「地上權國宅」，所謂「國宅」是指同時賣斷土地及房屋，這三處不符合國宅條件。 內政部地政司官員表示，「土地法」規定，地方政府處分公用土地時，應先經地方議會同意，並報行政院核准；但該土地已設定地上權，地上建築物又已賣人，已非一般公用土地，不適用土地法規定。 有官員直言，這是地方自己創設出來的「變種國宅」，中央拒絕背書；也有官員說，此例一開「天下大亂」，監察院一定會調查北市府決策過程。 【記者黃驛淵／台北報導】北市府準備出售三處地上權國宅，不過內政部以無法源為由，退回該案。北市府都市發展局表示，內政部認為地上權國宅非國宅條例所定義的國宅，才退回該案，但財政部又認為地上權國宅仍是國宅，各部會對定義有不同看法，北市府將持續與中央溝通，尋求對地上權國宅出售要點的法源適用性。 至於為何地上權國宅如今卻可賣地？市府都市發展局官員表示，當初市府興建三處地上權國宅是全國首例，國宅條例並未明確規範地上權國宅出售方式，八十八年更遭監察院糾正，去年北市議會才修訂「北市地上權國民住宅土地設定及出售實施要點」，增列土地出售的程序及條件。
看吧，利益輸送，賤賣市地，圖利他人，收買選票，什麼狗屁倒灶的 早跟你劉憶如說過，你搞的地上權住宅絕不可行。我已經在引用文章： 廣建租金廉宜、只租不賣的社會住宅，才是解決中低收入國民城市居大不易問題的方法。中說過，＂請問那時的執政黨，還要不要競選呢?我看到時，還不是讓現住戶優先用最低廉的價格來購買土地，或者再賣七十年地上權給現住戶，才能解決問題。 但是，假若仍然有現住戶連這土地的錢或再七十年的地上權費用（地租啦）也付不起，（這是七十年後才會發生的事情，你敢打包票不會發生這樣的事嗎？)，我倒是要看看到時哪個官員不怕被打死，敢去執行拆屋還地呢？＂ 請問地上權到期時，政府如何執行拆屋還地？這會關係幾千、幾萬戶居民之安身立命的不動產權利，他們不全家上街頭跟你拼命 到時，還不是效法郝龍斌，找民意代表來協調，淨做些圖利他人的混蛋事情，表面上是大方以依照民意機關之建議為由將國土賣給現有地上權人，底子裡是這樣才好拐個彎去賤賣國土，以圖利特定人，再收買其選票，行政治分贓之實。 一群不負責任到了 我也已經在引用文章： 廣建租金廉宜、只租不賣的社會住宅，才是解決中低收入國民城市居大不易問題的方法。中說過，地上權房屋，只會製造住宅問題，讓中低收入戶變成銀行三十年房貸的房奴之後，還要面臨再四十年後，就會面臨政府強制拆屋還地，自己家人會全被掃地出門的巨大風險，陷民眾於不義，這絕對不是解決都會區房價高漲問題的有效方法。 這中時的評論說得沒錯，在交通便利、生活機能健全的地方，廣建租金廉宜、只租不賣的社會住宅，才是解決中低收入國民城市居大不易問題的方法，ＯＫ？ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 以租代售 住宅政策才能永續 (略) 目前的住宅政策以合宜住宅最為明確，行政院已決定年底在機場捷運林口Ａ７站，出售二千四百五十一戶合宜住宅。講白了，所謂合宜住宅就是過去國宅的翻版，本質上都是以平價為訴求，將房子出售給弱勢族群。 不過，如果以大台北地區為範圍，即使標榜捷運沿線，合宜住宅的地點，其實離市中心已有一段距離。會有這種現象，當然就是過去政府以出售為主流的國宅政策，造成國宅愈蓋愈遠，弱勢族群也被迫愈搬愈遠。 (略) 但撇開愈蓋愈遠不說，即使是地上權，期間也長達七十年，以所得分配日益不均的情況來看，低所得者只會更多不會更少，當有限的土地蓋完現代住宅後，回收再利用還是要等七十年，後續更多的弱勢者，也只能被迫住的更遠，或者自己想辦法。 目前的住宅政策，其實都只是舒緩貧富差距的權衡之計，根本上還是要解決所得分配不均問題，讓所有人都能買得起房子。而在杯水車薪、資源有限的情況下，政府更應該讓手中的籌碼發揮最大功效，而且籌碼能永續的掌握在政府手上，以公屋出租代替出售作為政策主流，才是「永續經營」的住宅政策。 地上權建物會造成土地所有權人與建物所有權人「分離」的情形，是糾紛的根源。（我們民法裡有很多規定，包括買賣不破租賃，優先承買權，法定地上權，法定債務承擔，善意受讓的保護等，都是在解決土地與建物所有權分離時，各種交易行為所造成的個案不公義情形。） 簡單來說，地上權房產（等於租用他人基地來建築建物）要能夠成功，就要秉持一個「建物整體自用、不准切割轉賣」（建物只有一個所有權人，而且不能再切割、轉讓或轉賣）的基本原則。所以地上權期限一到，要續約，還是要拆屋還地，因為只有兩個權利義務當事人，所以很好處理。一般商業大樓，由於開設百貨公司或開設工廠，這種地上權的設定費（回饋金等代價），等於租金之預付，如果不願或不能續約，土地所有權人要拆屋還地，收回自用或是轉租他人，都要賠償其損失（建物的殘值）或價購建物所有權人的建物，所以爭議不大。 現在這塊基地上，因要建築地上權住宅，被創設了「區分地上權」，問題就大了。每一個住房單位的區分所有權人（例如十樓Ｆ房），除了自己擁有的住房之建物區分所有權（包括其架設在十樓的專有部分，與其他建物所有權人之專有部分組合，並共享共有部分之建物所有權）外，他還擁有該塊照比例專屬於Ｆ房之正下方土地之區分地上權，也就是大家的區分地上權都照著樓層的分配，立體的重疊在Ｆ房的土地投影上，互相依存，不能獨立存在，也不能抽離。 好啦，其實，我們早就有設定50年地上權的國宅被販售出去了，問題早就在那裡，而不管是五十年，還是七十年，等地上權到期時，除非政府能堅持一概用強制拆屋還地來處理（而其困難，我本文裡已經說過，不重覆），不然，只要其中有一戶在跟你搞抗爭（所謂釘子戶），拒絕政府價購其房屋而搬離，或要求價購或者再用最便宜的價格，優先再設七十年地上權，你能不答應嗎？這跟賤賣土地（或給予永久地上權），又有何不同？ 若協議不成，你趕得了他走嗎？請不要忘記，他可是建物的區分所有權人，有權住在裡面。你能把他的住房單位單獨拆除掉嗎？所有的共有部分，都有他的一部分所有權在裡面，你要怎麼拆？你又憑什麼不准他使用自己的財產？你政府到時還不是只能任其繼續居住在無地上權的房屋裡，什麼也做不了。 假如我是那些地上權住宅的住戶，到期時，我根本拒繳地上權續約費，也不出錢來價購土地，我看你政府能拿我怎麼辦，等於免費拿到土地的使用收益權利。 |
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