【問題】：

一．某甲78年購買六層公寓大樓之頂樓，建設公司與全體住戶簽訂的買賣契約書約定頂樓屋頂隸屬六樓管理及使用84年之公寓大廈管理條例公佈後，經買賣租賃之新住戶及租戶，是否得要求其遵照原先契約書之約定：頂樓平台空間為約定專用部分隸屬六樓。其法律依據何？

二．舊約定事項是否得被新公寓大廈管理條例推翻？其法律依據為何？

◎李岳洋律師回答：

　　加蓋須經住戶同意，這位頂樓加蓋的住戶是因當初買此屋時，建商與全體住戶已經簽訂分管契約，所以分管契約就保障了頂樓住戶的使用權。

　　現在如要買賣或租賃，依大法官釋字第349號解釋：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。所以訂立分管契約的繼受人一樣要遵守分管契約的約定，經買賣租賃之新住戶及租戶，得要求其遵照原先契約書之約定。

　　分管契約於何時失其效力，應視當事人之約定而定，若分管契約訂有期限，則於期限屆滿時失其效力屆滿前，仍得經共有人全體協議終止分管契約；反之，若該分管契約未定期限，因終止分管契約乃共有物管理方法之變更，需經共有人全體之同意始得為之(最高法院97年度台上字第1350號民事判決)，故難認各共有人得隨時終止分管契約，僅得以請求分割共有物以消滅共有關係之方式，使分管契約失其效力。另有例外的是：除非繼受人不知情或無可得知，當然後手就不受拘束，且後手不必遵守此約定。

【裁判要旨】臺灣高等法院98年度重上字第275號民事判決

1.公寓大廈管理條例第55條第2 項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭建物係於73年間取得73建字第1020號建造執照，有系爭建物74使字第0738號使用執照存根在卷可稽（原審卷第19、20頁），則系爭建物原始區分所有權人倘就共有之共同部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，惟於特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。
2.按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院96年台上字第2025號、91年台上字第2477號判決意旨參照。
3.違反建築法第77條規定，依同法第91條規定係課以罰鍰，係屬行政處罰，故縱令被上訴人占有使用系爭建物屋頂平臺違反建築法規定，尚不能認該行為違反強制或禁止之規定而無效。

公寓大廈管理Q&A  ---- 營建署

Q1：共用部分及約定共用部分在形式上如何區別或認定？

答：共用部分成立的原因有二，【第一】是法定共用部分，公寓大廈管理條例第五十八條第二項列舉「法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間」三種為當然之共用部分。【第二】是構造上或性質上之共用部分，對建築物基礎結構及安全或維持共用所必需之部分。公寓大廈管理條例第七條所列示者，例如公寓大廈所占基地、連通專有部分之走廊、樓梯、通往大門之通道、公寓大廈基礎工程、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂構造，其他固定的設備，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。甚至約定專用部分有違法令使用限制之規定時，應予以禁止。【第三】另依規約而成約定共用部分，係指凡可供創設專有部分之建築空間，因區分所有權人會議之決議而變更為共用部分。例如大樓管理室。

Q2：在專有部分的使用上，公寓大廈管理條例有何限制？

答：公寓大廈管理條例第十五條規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」因此，本條例實施後，除原建物使用限制外，並受規約約束，以維護全體住戶之生活品質。
目前有許多餐廳、KTV、酒廊等無視使用執照所載用途，擅自在住宅區任意設立，不但因人員出入複雜影響其他住戶的生活安寧，更可能造成火災等嚴重影響生命財產安全，日前所發生多起公眾場所的嚴重火災，不少即是此類擅自變更使用用途者，然因此公寓大廈管理條例第十五條，對此類違規案件，亦有規定得由管理委員會制止，制止不理，訴請法院強制其遷離，住戶為區分所有權人時並可命出讓其房屋及拍賣，同時依照第四十九條第二項規定，「有供營業使用事實之住戶有因違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用行為，因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新壹幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新壹幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。」想要走法律邊緣的違規使用人，不可不慎。

Q3：房屋買賣契約書所附分管協議書效力為何。

答：依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第三條第五款「本條例用辭定義如下：……五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……。」規定觀之，約定專用之方式並無特別規定，以口頭、書面（分管協議書）或依條例第三十一條規定均可。故有關房屋買賣契約書內所附分管協議書載明法定停車空間、法定空地或屋頂平台，經約定供特定區分所有權人使用之事項，既經各買受人同意並簽訂即具公寓大廈管理條例「約定專用」之效力。起造人於申請建造執照時，所檢附之規約草約亦應已載明約定專用之範圍及使用主體，故其應無效力之疑義。次參酌公寓大廈規約範本第十四條之規定亦係依前揭說明之精神訂定。

Q4：共用之屋頂平台應合法使用管理，應拆除之違章事實不會受是否有約定使用權所影響。

答：屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分， 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用，另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全，使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限，其於平台上加蓋建物，占用平台大部分面積，導致其他共有人喪失景觀休閒等功能，且加重房屋之載重，即有違平台原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。