臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第590號

原　　　告　盧○○

訴訟代理人　沈○○律師

被　　　告　張○○

訴訟代理人　蔡○○律師

上列當事人間履行契約事件，本院於民國100年9月7日言詞辯論終結，判決如下：

    主  文

被告應將如附表所示之不動產所有權信託登記予香港商東亞銀行有限公司所有。

訴訟費用由被告負擔。

    事實及理由

甲、程序方面：

一、本件依兩造所訂房地預定買賣契約書第12條第2項約定，合意由本院為第一審管轄法院，故本院有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：

(一)被告應與原告簽訂如附件一所示之不動產信託契約書，並依上開不動產信託契約書將坐落臺北市○○區○○段一小段15地號土地（權利範圍658/100000）及其上同段第6071建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街332號2樓之2）信託登記予香港商東亞銀行有限公司所有；

(二)被告應協同原告至大眾商業銀行股份有限公司新生分行（設臺北市○○○路○段88號）辦理如附件二所示之不動產擔保借款合約對保手續（見本院卷第4頁）。嗣於訴訟進行中，將訴之聲明變更為：被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段15地號土地（權利範圍658/100000）及其上同段第6071建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街332號2樓之2）信託登記予香港商東亞銀行有限公司所有（見本院100年9月3日筆錄第106頁）。

    核其所為為聲明之減縮，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。…

貳、被告抗辯：

一、系爭房地乃國防部國軍老舊眷村改建後，被告受分配之不動產。因被告居住於臺南，系爭房地坐落於臺北，故關於新建眷村改建分配之事，僅有國防部之承辦人員方知悉。於98年9月間，一名自稱受軍方委任之代書即訴外人趙秀英至被告家中拜訪，其前後共拜訪被告家中3次，宣稱其專門幫助軍方處理新建眷舍之情事，並告知被告國防部將於何時辦理抽籤、何時交付系爭房地、何時領取權狀，使被告及家人信其確為國防部所委任之代書。嗣趙秀英向被告表示有人願意購買系爭房地，請被告於99年1月25日至趙秀英代書事務所訂定系爭買賣契約書及各種文件，惟被告於簽約日前一日始知悉房地買賣總價金為1,800萬元。又兩造於簽訂系爭買賣契約書後，被告於99年5月間另將系爭房地之鑰匙、門卡及停車證等交付原告，使原告遷入系爭房地居住。

二、惟依司法院秘台廳民三字第0990002754號函之要旨：「關於請求辦理眷村土地房屋預定買賣契約書之公證乙案，如契約內容已非僅屬買賣契約之預約，即與國軍老舊眷村改建條例第24條規定有違，公證人依公證法第70條規定即不得作成公證書。」且其主旨及說明分別詳載：「有關貴院轉陳臺北地區公證人公會函請釋示就當事人請求依國軍老舊眷村改建條例興建之住宅所訂立之預定買賣契約書公證，公證人依公證法第72條疑義公證事件處理方式之規定辦理公證，惟所屬法院認應依公證法第70條規定不得辦理公證，何者為宜乙案，事屬公證法適用疑義之範疇，復如說明二，請查照」、「按國軍老舊眷村改建條例第24條第1項規定，由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。當事人請求就眷村土地房屋預定買賣契約書辦理公證，若依其契約記載內容觀之，於契約成立時買受人即應給付部分價金，

    出賣人並應同時辦理標的物之交付，且買賣標的物之利益及危險由買受人承受負擔者，參照民法第371條及第373條規定，該契約應非僅屬買賣契約之預約，自應認其與國軍老舊眷村改建條例第24條規定有違。依公證法第70條規定公證人自不得就違反法令事項及無效之法律行為作成公證書」等語。

    本件兩造於簽訂系爭買賣契約書後，依該契約書第3條第1項之約定，原告應給付第一期簽約金180萬元，而被告應將系爭房地交付原告使用；依契約書第3條第2項約定，被告於交屋後，---------------------------------------------------------系爭買賣契約書自非僅屬買賣契約之預約，而屬本約之性質，與眷村改建條例第24條第1項規定有違。再依民法第71條規定，違反禁止規定者，該法律行為無效，兩造成立之系爭買賣契約書既與眷村改建條例第24條第1項有違，故該買賣契約書應屬無效。另依公證法第70條規定，公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為作成公證書，故即便系爭買賣契約書有公證人作成公證書，但其公證內容既與法律有違，該公證書自不生效力。…

三、兩造不爭執之事項：

兩造於99年1月25日簽訂系爭買賣契約書，約定原告以1,800萬元之對價，向被告購買其所有系爭房地；兩造約定分四期付款，原告已依約交付第一期簽約款180萬元及第二期交屋款360萬元，共計支付前揭買賣價金540萬元，被告亦已交付系爭房地予原告占有使用等情，有房地預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第28-33頁），為兩造所不爭執，自堪信為真實。

肆、得心證之理由：

一、原告主張兩造簽訂系爭買賣契約書後，其已依約支付前二期之買賣價款，但被告於其指定辦理貸款之大眾銀行提供之不動產擔保借款合約上保證人處簽名用印後，大眾銀行通知被告辦理對保手續時，無端拒絕該行要求，並拒絕依約配合其至東亞銀行就系爭房地買賣事宜辦理信託手續等語；惟被告則以前揭情詞置辯。是以，本件兩造主要之爭點即為：系爭買賣契約書是否違反禁止規定而無效？被告應否配合原告辦理信託登記？茲審究如下：

(一)、按因私法上法律行為而成立之法律關係，非以民法（實質民法）有明文規定者為限，苟法律行為之內容，並不違反公序良俗或強行規定，即應賦予法律上之效力，如當事人本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利，法院不得以法無明文規定而拒絕裁判（最高法院62年台再字第42號判例意旨參照）。是法律行為除有違反實質民法強制或禁止規定或違背善良風俗者，即應確認其法律上之效力。次按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年台上字第2374號判決意旨參照）。因此，兩造於簽訂系爭買賣契約書時，既基於自由之意思表示，因自我決定而受自我拘束，則此依私法自治及契約自由之大原則上訂立之系爭買賣契約書，除有背於法律強制或禁止規定外，原則上應認為有效，不能任由被告片面毀約。

(二)、本件被告辯稱系爭買賣契約書非屬預約之性質，與眷村改建條例第24條第1項規定有違，故該契約書已因違反民法第71條之禁止規定而無效云云。經查，兩造所定契約雖名為「不動產預定買賣契約書」，但因被告已依約移轉系爭房地之占有予原告，並交付所有權狀原本以供將來移轉登記使用，且兩造於上開契約書第4條第2項又明白約定：「交屋後，本買賣標的物之危險負擔及利益即歸買方（即原告）。凡非因賣方（即被告）之過失，致房屋毀損或滅失，買方應自行負責，不再對賣方為任何主張…」等情（見本院卷第29頁），僅於第6條第1條就產權登記部分約定：「買賣標的於法令規定可移轉時，由買方通知受託機關辦理產權移轉…」等語（見本院卷第30頁），足見兩造就買賣標的、價金、繳納價款、不動產之利益及風險、移轉登記期限等均已明確約定，非但並無將來訂定本約之約定，且自第3條以下，均為兩造按所定契約履行之約定，是系爭買賣契約書確屬本約，而非預約。而按由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，眷村改建條例第24條第1項固有明定。惟以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項亦有明文。---------------------------------------------------------

 (三)、況按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文。是強行法規可分為強制規定與禁止規定二種，又禁止規定可再分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力；後者不僅取締違反之行為，而且否認其私法上效力（最高法院68年台上字第879號判例參照）。至何者為取締規定，何者為效力規定，仍須回歸禁止規定之立法意旨。申言之，禁止規定之立法目的，是否需藉由否定法律行為之效力，否則無法達成立法目的，則為效力規定；反之，則為取締規定。然多數之禁止規定，在於實現刑法或行政法上之目的，而非規範當事人間之私法生活關係。是倘無堅強有力之理由，不宜輕易判斷法律行為為無效，肇致法律關係之複雜，且無益於立法目的之達成。經查，本件眷村改建條例第24條第1項固規定「由主管機關配售之住宅…承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換」等語，然考其立法目的乃為安定國軍眷屬生活，使官兵無後顧之憂，以振奮士氣，提高戰力，是該條規定顯屬為達到安定國軍眷屬生活等行政法目的之法律，本非規範私權間之紛爭，與私權間之紛爭應適用之法規應無關聯；---------------------------------------------------------