2015.03.08【文/住展雜誌】

    在房屋買賣糾紛中，一屋二賣所佔的比例有日漸增多的情形，購屋者要確保自己的權益，最好的辦法是付款後立刻辦妥所有權移轉登記；但是，如果你買的是國宅或是改建好的軍眷戶，因法律限制在五年內無法過戶，這時候，應在簽約時約定違約者要賠償巨額的違約金，最好再將房子設定高額的抵押權給買家，可以避免國宅或是軍眷戶的原屋主在交屋期屆臨時反悔拒絕過戶，或是一屋二賣。

    這裡舉二件台北地院的案例來說明，

    第一件案例是林姓男子在三十多年前向陳女購買台北市的一棟房子，因陳女後來反悔，林姓男子於是打官司，並經法院於七十七年八月判決確定陳女應移轉房地所有權給林，但因為辦理所有權移轉登記要繳納增值稅，而林不肯繳增值稅，所以遲未將房子所有權移轉登記在自己名下。未繳增值稅 原屋主仍持有，多年來，房子雖為林在使用，但房子名義上仍然登記在陳女名下，最近陳女去世，她的兒子依繼承關係取得房子的所有權後，因在外負債，債權人向法院聲請查封拍賣這棟房子，林姓男子才急忙向法院提出異議，他指出房子早在七十七年間經法院判決給他，債權人聲請對這棟房子強制執行，已經侵害他的權利。台北地院判決林姓男子敗訴，理由是法院當年(民國七十七年)判決命陳女辦理所有權移轉登記給林，性質上只是判決林姓男子有房地移轉登記之請求權，林必須根據該確定判決對陳女提出請求，辦妥所有權過戶登記後，始能取得所有權，並不是說林根據那份判決就取得房子的所有權。依民法規定，「物權非經登記不生效力」，林於七十七年間雖獲得勝訴判決確定，但他一直未辦妥房地所有權登記，仍然沒有取得其所有權。林既然不是這棟房子的所有權人，就無權提出異議。

    第二件案例是，李姓男子在五年前以一三五○萬元向姚姓婦女購買台北市「健安新村」眷村的房子，先付一二○○萬，其他一五○萬在交屋過戶時再付，因老舊眷村改建條例規定，軍眷在五年內不得出售，於是雙方約定讓李姓男子先入住，五年後再過戶給李，房子預定今年辦理所有權移轉，但因房價高漲，姚女竟一屋二賣，另以三三○○萬元賣給別人。幸好李姓男子事先做了防範措施，在買賣契約中規定姚女如違約要賠兩倍的價金，另外還有五○○萬的懲罰性違約金，李告上法院後，法院判決姚女應賠李總共二九○○多萬元。