何謂「約定專用」？

    我國《公寓大廈管理條例》第3條第5款規定：所謂「約定專用部分」即公寓大廈「共用部分」經約定供「特定區分所有權人」使用者。所以：「專用權」是指「特定區分所有權人」對於區分所有物「共用部分」或其基地的特定部分，依「規約」取得排他的使用收益權（專用使用權）。我國《民法》第799條第3項後段也規定：「、、共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」關於「約定專用權」在實務上最常見的，例如：約定屋頂平台、露台由特定區分所有權人單獨使用，法定空地的部分由一樓的區分所有權人單獨使用。

    運用約定專用權，尚應注意以下三點：

1.專用權的約定及其使用主體須載明於「規約」，才有效力（參見《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款）。

2.專用權乃由「規約」而生的權利，故依《民法》第799條之1第4項：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」的規定，「區分所有權繼受人」仍應受其拘束，而不問該繼受人是否善意或惡意。

3.約定專用權受法律保障，如欲將之變更，應經使用該「約定專用部分之區分所有權人」的同意；但如該約定專定顯已違反「公共利益」，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限（參見《公寓大廈管理條例》第33條第3款）。

何謂「分管契約」？

    明白「約定專用」之後，接著探討「分管契約」，其乃指共有人間就共有物的特定部分，約定得由共有人各自分別占有而為使用、收益或管理的契約。「分管契約」應由全體共有人以「契約」定之。

由於「分管契約」是「諾成契約」，故不以訂立「書面」為必要，但為了確保權益及明確計，仍以有「書面」為宜，又其約定不論「明示」或「默示」均可。運用「分管契約」，須注意以下四點：

1.分管契約僅具有「債權效力」，其不同於共有物分割；

2.共有人就其分管部分，有依「分管契約」使用收益管理之權，包括「出租」在內；分管部分的出租，無須得其他共有人的同意；

3.分管契約如上所述，僅具債權效力，原本不能以之對抗「第三人」；但可以運用《民法》第826條之1第1項：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、、、之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於『登記』由後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」的規定，使分管契約或法院的裁定，具備前述要件者，對於應有部分的受讓人或取得物權的人，具有效力；

4、分管契約一旦訂立之後，如果日後因「情事變更」致原所定的管理難以繼續時，任何共有人都可以向法院聲請以「裁定」變更（參見《民法》第820條第3項），這是「情事變更原則」的具體化。

《公寓大廈管理條例》第二十三條　

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外

得以規約定之。

規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：

一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

第八百二十六條之一

不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依法所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定後所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人間關於前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知為限，亦具有效力。

依據土地登記規則第一百五十五條之一規定：「共有人依民法第八百二十六條之一第一項規定申請登記者，登記機關應於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割內容詳共有物使用管理專簿。」

■共有物使用管理登記，應檢附以下文件：

1.土地登記申請書。

2.登記清冊。

3.申請人身分證明文件。

4.共有人約定書、決定書或法院裁定書及裁定確定證明書。

5.土地或建物所有權狀。

■依據民法第八百二十六條之一第一項規定，關於共有物使用、管理、分割或禁止分割經全體共有人同意者，應附具「約定書」，依第同法第八百二十條第一項規定所為之決定者，應附具「決定書」，其經法院裁定者，應附具「法院裁定書及裁定確定證明書」。

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