壹、 通則

一、優先購買權之意義

《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」是為不動產應有部份出賣時，他共有人之優先承購權。是所謂優先購買權之意義係指依土地法或其他法律之規定，於所有權人將其土地或建物之所有權出售其他人時，特定人有按同一條件（價格）優先承購買賣標的物之權利，又稱為優先承購權、先買權。

二、優先購買權之通知

《土地法》34條之1第4項規定共有人出賣其「應有部份」時，他共有人得優先購買。但學說及實務多數見解認為，多數共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部份，對於少數共有人之應有部份，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承買權，故應在程序上先就其應有部份通知他共有人是否願意優先承購（最高法院78年5月23日第12次民庭決議參照）。故《土地法34條之1執行要點》第10點第1款規定「部分共有人依本法條規定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」。因此，依《土地法》34條之1第1項規定處分共有不動產後，多數共有人除應踐行《土地法》34條之1第2項通知或公告之程序外，尚應徵詢少數共有人是否購買。

優先購買權通知之內容，相關法律雖無規定，《土地法34條之一執行要點》第7點第5款規定：「通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、 償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。」需讓少數共有人明瞭多數共有人與買受人間之契約條件。此外尚註明《土地法34條之1執行要點》第10點第2款：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」，使少數共有人充分知悉其優先承買之權利如未行使優先購買權之效果。

三、優先購買權之要件

（一）需共有人出賣其應有部份買賣契約之有效成立為前提

優先購買權之行使，需以所有權人與第三人間有買賣契約存在為前提，倘買賣契約無效或不存在，優先購買權即無從發生（最高法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議）、65年台上字第2113號判例、69年台上字第989號判決、70年台上字第1710號判決、86年台上字第34396號判決）。準此，多數共有人依《土地法》第34條之1第1項係為出賣共有土地全部，事實上並無應有買賣契約存在。則應有部份之優先購買權即無從發生，共有人無法就其應有部份通知他共有人是否願意優先承買，前揭執行要點所規定者即為共有物出賣時無法踐行之程序規定。

（二）行使主體需為出賣應有部份共有人以外之他共有人

所謂之共有人應以土地、建物登記簿所有權部登記之共有人為準，其他共有人數名時，對共有人出賣應有部份之優先購買權，均有同一優先權。依《土地法第34條之1執行要點》第10點第8款規定：「共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。」是享有優先買權之人為出賣應有部份共有人以外之他共有人。

另該執行要點第10點第8款規定：「共有人之應有部分經限制登記者，不影響其優先購買權之行使。」縱使他共有人之應有部份經限制登記者，亦不影響其優先購買權之行使。如有多名優先購買權人主張優先購買時，其優先購買之部份，應按該執行要點第10點第10款規定：「他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比率定之。」。

（一） 需依出賣應有部份之共有人與第三人所訂買賣契約之同一條件

依《土地法》第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」。本法所稱「同一價格」，實務上多認為係「同一條件」，於共有人出賣共有土地或建築改良物應有部份時，他共有人對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，優先購買權人行使其優先購買權之結果，將形成與該買賣契約相同條件之契約，無須出賣人承諾（最高法院65年台上字第853號判例、85年度台上字第793號判決、86年度台上字第1737號判決）。最高法院86年度台上字第3122號判決：「出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾執一切條件，優先購買權人必須表示接受，始有合法行使優先購買權可言。倘有部份不接受或擅加予變更賣賣條件時，即非合法行使優先購買權。」上開最高法院86年度台上字第3122號判決之見解認為優先購買權省行使之條件，除買賣價格外，包括買賣契約所有條件，優先購買權人必須表示接受，始得謂合法行使優先購買權。若變更其中任一條件，即非以同一買賣條件行使優先購買權，若復未於接受優先購買通知後10日內，依同一條件合法行使優先購買權，其優先購買權即為消滅。

換言之，他共有人主張優先購買權時，除買賣價金外，亦應接受付款期限（最高法院86年度台上字第792號判決）、付款方式（最高法院86年度台上字第3122號判決）、點交（最高法院85年度台上字第793號判決）、負擔土地增值稅、辦理所有權移轉登及繼承登記之相關規費、登記代理人代辦費用暨仲介費用等一切條件等，包括整件買賣過程所約定、不論有無書面記載之全部條件（100年度台聲字第533號裁定）。

（二） 應於出賣通知到達後10內表示行使優先購買權

《土地法第34條之1執行要點》第10點第2款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」是他共有人應於接到出賣通知後「10日」表示欲主張以「同一價格」優先承購，如未於10日內表示者，其優先購買權視為放棄。

另有關他共有人以書面為優先購買之表示者，其生效點，內政部92年3月18日內授中辦地字第0920003570號函示，應類推適用《民法》第95條第1項前段規定，亦即以該優先購買與否之表示達到同意處分之共有人時，始發生效力。該執行要點第10點第2款後段亦規定：「他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」。

據上所述，共有不動產出賣時優先購買權通知與行使內容，與該執行要點第10點第1款所規定者，顯然不同。則該執行要點第10點第1款就共有土地出賣之程序規定，即屬共有人出賣以外之程序，並導致共有人無法直接依第1項規定處分共有物，而應先就應有部份為出賣，並通知他共有人是否願意優先購買，倘他共有人有意優先承買，將成為共有人間應有部份之移轉，若他共有人不願優先承買，方得依第一項規定出賣共有物全部與第三人，不僅混淆共有物與應有部份處分之程序，並增加法條本文所無之限制（最高行政法院91年判字第214號判決參照）。

事實上，共有不動產出賣時通知他共有人優先承買之程序，應係指多數共有人與承買人成立共有買賣契約後，將共有物全部為標的之價金、給付條件或其他與買賣相關之約定事項，通知少數共有人，使其知悉並表示是否願意優先承買，倘若少數共有人有意願意優先承買，其應有部份之權利因混同而無須辦理移轉登記，惟此乃為共有物之出賣並不因少數共有人優先承買之結果而轉變成為應有部份之出賣，併予敘明。