三、實務問題說明

本所承辦案件便曾有出賣人僅出示買方欄空白[3]、並未簽名用印之買賣契約，通知當事人優先承購之情形。當事人吳小姐雖曾質疑「並無第三人欲購買，亦無簽名用印以證明土地買賣契約生效」，並請出賣人回覆如何給付價金，但出賣人卻以「依法律規定，出賣人僅須將出賣條件通知台端即可，不必將買賣契約書影印給台端」為由，拒不提供原買賣契約書，後又因故更動契約條件，前後共檢具三份內容不盡相同、均無買受人姓名及雙方簽名用印之買賣契約通知吳小姐優先承購及催告付款。吳小姐雖均明確表示優先承購，但因有上開疑慮，並未在出賣人所訂期日之內給付價金。

本案一審法院[4]認為，吳小姐一經行使優先承購權，其與出賣人間之買賣契約關係即已成立而負有給付價金之義務，如遲不履行，出賣人得解除契約，因而判決吳小姐敗訴、其行使優先承購權所成立之買賣契約關係遭解除而不存在。除此之外，一審法院對於吳小姐關於買賣契約無欲購買之第三人姓名、亦無買賣雙方之簽名用印等質疑，一概不論，甚至向出賣人之訴訟代理人明白表示「庭後（將有第三人姓名及雙方簽名用印之原買賣契約）補給我，我今天要決這個案子」，也就是說，言詞辯論終結以前，出賣人與第三人真正簽立之買賣契約均未曾提出於審判庭，顯然違背言詞辯論原則。

所幸吳小姐上訴後，委任本所代理二審訴訟，本所檢閱相關卷證，除強調本件買受人本身即為出賣人之訴訟代理人，有利益衝突疑慮之外，並將歷次買賣契約不同處繪製成表，並整理出歷次存證信函催告條件與買賣契約條件不同之處，主張吳小姐行使優先承購權之後，與出賣人間之買賣契約即為成立，但出賣人並非以「同一條件」催告通知吳小姐給付價金，應不生催告之效力，出賣人即無據以解除契約之餘地。

高等法院法官仔細檢視歷次買賣契約內容，發現確實有如本所主張多處不同之情形，最後改判吳小姐勝訴[5]，認為：「所謂『依同樣條件優先購買』，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，共有人得要求優先成為共有物應有部分之買受人。易言之，對出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為共有人而已，其餘因買賣契約所生之相關法律關係、所得行使、負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。」顯示不論係地上權人優先承購、基地承租人優先承購，抑或是共有人出賣共有土地之優先承購，均得比照適用上開見解。

本件判決並據此認為，當吳小姐行使優先承購權後，即居於買受人地位，與出賣人成立買賣契約，並進一步指出：「縱被上訴人不願提出原買賣契約書，然仍應負責舉證讓上訴人確知果有他人買受及約定買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣條件，上訴人方能確知必須履行之契約內容為何，況本件價金逾億元，在是否果有第三人買受及價金、付款方式尚有疑義下，遽令上訴人須按被上訴人函文要求之不同付款條件給付價金，殊不合理…」。

本件出賣人憑恃著其訴訟代理人之法律專業，堅持「不必將買賣契約書影印」給吳小姐，又對於吳小姐提出之質疑均不理會，最終遭二審法院認定吳小姐並不因此而負給付遲延責任，出賣人之解約並不合法。本案出賣人未注意此等細節，最終不僅承受敗訴結果且須負擔高額裁判費用，可以說是一失足而成千古恨。

[1] 民法第426條之2：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」

[2] 土地法第104條：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」

[3] 一審辯論終結後，當事人聲請閱卷，始知買方即為出賣人之訴訟代理人。是否因此刻意隱瞞買方姓名，不得而知。

[4] 臺北地方法院99年度重訴字第1028號民事判決。

[5] 臺灣高等法院100年度重上字第84號民事判決。

優先購買權之放棄與視為放棄 ---- 許文昌

優先購買權人不願依同樣條件優先承受者，其方式有放棄優先購買權與視為放棄優先購買權二種。

(一)放棄優先購買權：指優先購買權人於接到出賣通知後於期限內表示不願意承受，或優先購買權人擅自變更買賣條件後表示願意承受。優先購買權之放棄，如為物權性質之優先購買權，應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件。

(二)視為放棄優先購買權：指優先購買權人於接到出賣通知後於期限內未表示承受與否。優先購買權之視為放棄，如為物權性質之優先購買權，應檢附出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。

順便一提的是，債權性質之優先購買權，不論放棄或視為放棄，檢附之文件皆為出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。