2014.09.18【文/住展雜誌】

    買賣房地借用親友名義登記的情形非常普遍，在法律上，雙方成立「借名登記」關係，登記名義人只是個「人頭」，並不是真正的所有權人，如果雙方沒有事先簽立借名登記契約，「人頭」事後常會否認有借名的情事，硬說房子是自己的，這時候，真正所有權人要如何主張權利？

    民法明文規定「有名稱」的契約關係有二十七種，如「租賃」、「買賣」、「借貸」等等，在這二十七種以外的契約，統稱為「無名契約」，借名登記契約是無名契約的一種，其性質與「委任契約」類似，最高法院目前的見解是，借名登記契約視同為委任契約，法律效果適用民法委任的相關規定。

    借名登記不論是口頭約定或有書面契約都可成立，實際所有權人有權隨時終止借名登記關係。由於借名登記容易引發糾紛，最好是雙方事先簽立借名登記契約，或是要對方寫下「承諾書」或「切結書」，證明房子有借名登記關係存在，這樣就不怕對方賴帳了。

    如果雙方沒有簽約或「承諾書」，你就必須舉證有借名登記關係存在，證明你是房屋的實際所有權人，對方只是借名登記的人頭。只要證據能夠說服法官，法官就會判決對方必須把所有權移轉登記給你。

    台北地院最近判決這樣一件案子，蔡姓兄妹二人因父親事業經營不善，她們擔任家族成員銀行借款的連帶保證人，惟恐遭受波及，資產有遭銀行查封扣押之可能，在二○○三年十月徵得黃姓友人同意出借名義，兄妹二人將繼承的台北市松山區及大安區的三棟房子，都借名登記在黃姓友人名下。雙方只是口頭約定並沒有簽立借名登記契約。

只是口頭約定就要舉證

    蔡姓兄妹去年要收回房子，卻被黃拒絕，黃說這三棟房子是他自己買的，買賣契約記載他於簽訂時已給付六百萬元，並於稅單下來後交付第二次六百萬元，證明他有付款購屋。

    但在二○○三年處理買賣契約的代書作證指出，黃於簽約當天並沒有繳交六百萬元現金給蔡姓兄妹，契約上記載收款六百萬元，係因此份買賣契約書要提供予銀行，銀行看到這樣的註記才會提供貸款，第二期六百萬元黃也沒有繳納，本件與正常房地買賣情形有違。

    法院並查出蔡姓兄妹曾以黃的名義將房子向銀行貸款二千八百萬元，銀行撥款到黃的帳戶，但黃帳戶的存摺正本是在蔡姓兄妹持有中，房地倘若是黃買受，黃何以會將存摺正本交予蔡姓兄妹持有？因此認定雙方有借名登記關係，判決黃應將三棟房子返還蔡姓兄妹。