2   017年，房市出現史上最大一波預售完工「交屋潮」！這股效應，帶動近日的六都買賣移轉件數，其中，新北市衝破5000大關，單月大增三成居冠，這個數字與四月相比，增幅更高達五成，代表房市回溫了嗎？不，這樣想就大錯特錯！真相是…2013年起，在房市多頭下，不少建商拼命申請建照，想著大撈一筆，倘若在正常興建的狀態下，2017到2018年，將有24.6萬戶陸續取得使用執照，這些在高點買進預售屋的屋主，現在很多人得咬牙交屋，才讓移轉物件大增，但，這群「早買早倒楣」的冤大頭，正悄悄醞釀引爆新一波的「退戶潮」！

這波退戶潮，可以從最近的房市氣氛看出端倪，預售市場上，「開價」與「成交價」都已經雙雙下降的讓利「雙降牛肉宅」，如雨後春筍般冒出，像是板橋知名的讓利物件，讓預售物件硬是低於中古房市，把在地行情逼回了4字頭；而2015年的汐止新案每坪成交價格還有40幾萬元，現在被預售房價已經逼到坐3望2的懸崖邊，搖搖欲墜；土城也好不到哪兒去，路段較差、離捷運較遠的建案，見到2字頭都不意外，這些都是新北房市最新的重磅彈！影響所及，除了我們已經討論多次，罕見出現了預售屋比中古屋還便宜的詭象，試想，還沒交屋就被套牢的預售「早鳥宅」，還有得混嗎？

像我本來開開心心要交屋的同事阿威，最近就陷入天人交戰，兩年前一坪50萬買的預售屋要交屋了，但周邊的新預售建案，卻跌到42萬，一坪8萬的價差，買40坪的房子，等於一交屋就虧了320萬，這數字讓他忐忑不安；只是，就算想退訂他也裹足不前，因為建商絕不是好惹的，直接擺出「退訂就沒收15％違約金」的強硬態度，2000萬的房子，15％違約金就高達300萬元，從今年到明年，這群面臨交屋卻開心不起來的苦主，落得進退維谷的窘境，如果他們是投資客也就算了，有更多人是攢了十多年的頭期款，如今還沒住進去，就先虧到脫皮，情何以堪。

交屋潮帶動降價潮　庫存出清少賺也賣

可別以為這已經是谷底，後頭還有更慘的，這些「一手棍子、一手蘿蔔」想交屋的建商，除了想趕快過戶，拍拍屁股走人外，現在有很多建商不得不左手打右手，因為他們手上還hold著一批庫存「燙手宅」！簡單的說，兩年前房市多頭時，建商本來打的如意算盤，是先在他們手上多留了一批保留戶，因為根據過往經驗，交屋後價格通常會比預售時更高，兩年營建期過去，勢必還可以再翻賺一筆，沒想到景氣急轉直下，保留戶這下變成燙手山芋。

但，建商罩子也很亮，不敢馬上脫手，擔心吃快弄破碗，惹毛還沒交屋的客戶，一旦等撐到房子都安全過戶，頭過身就過，他們手上這些「燙手宅」將傾巢而出，更讓預售屋主氣結的是，為求順利解套，建商恐怕將用兩、三年前的預售價格，再打個8折降價出清，屆時，這些買到超貴「早鳥宅」的住戶，等於被建商打完左臉、再打右臉，因為這些「燙手宅」的逃命價，會無情在實價登錄上蓋上低價戳記，被迫過戶的屋主啞巴吃黃蓮，被人賣了，還被迫幫人家數鈔票！

這種時候，死貧道不死道友，建商根本顧不了什麼江湖道義，我不少代銷朋友私下說了大白話，這批正在交屋與即將交屋的建商，預售時已賣了七、八成物件，早就入袋為安，賺得麥可麥可，剩下的兩、三成，少賺一點也不會痛，現在等的只是時間，而這樣的物件，這兩年會越來越多！已經被套住的「早鳥宅」要不要退訂？如果是自住，房價起落，漲跌互見，長期持有真的不用太在意，交屋後入住幾年後再轉售，仍有機會降低損失金額，也不用避免為此跟建商鬧到對簿公堂；倒是建商接下來不得不丟出的滿手「燙手宅」，為了要跟其他預售「讓利宅」一較高下，降價幅度可期，這類物件不用等待漫長的預售興建，又是全新物件，堪稱是滿手爛牌的建商，在大玩兩手策略下的犧牲打，要趕上這波「交屋潮」下的「降價潮」，有機會撿到好物件！